Brak dopłat do kredytów mieszkaniowych, rozwój budownictwa społecznego i wprowadzenie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. To kluczowe założenia nowej polityki mieszkaniowej państwa, jakie przedstawiła minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.
- Koniec z dopłatami do kredytów mieszkaniowych
- Budownictwo społeczne zamiast spekulacji
- Podatek katastralny od trzeciego mieszkania
- REIT-y windują ceny, czas na społeczne agencje najmu
- Podatek katastralny jest już w wielu krajach Unii Europejskiej
- OECD rekomenduje Polsce: czas na podatek od wartości nieruchomości
- Międzynarodowy nacisk na Polskę: MFW również rekomenduje podatek katastralny
Podczas konferencji „Mieszkanie własne czy wynajmowane? Polityka mieszkaniowa w dobie zmian klimatycznych i społecznych” w warszawskiej SGH, która odbyła się w połowie lipca, szefowa resortu funduszy zaznaczyła, że dotychczasowa polityka mieszkaniowa była skoncentrowana na opłacalności inwestowania w nieruchomości, co jej zdaniem należy radykalnie zmienić. „Ceny mieszkań rosną szybciej niż płace, co powoduje, że ich dostępność się pogarsza. Dwa lata temu za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba było zapłacić 84 średnie pensje, a obecnie 92” – zauważyła minister Pełczyńska-Nałęcz.
Koniec z dopłatami do kredytów mieszkaniowych
Minister jednoznacznie sprzeciwiła się dopłatom do kredytów mieszkaniowych, które – jak argumentuje – nie tylko nie poprawiają dostępności mieszkań, ale wręcz pogarszają sytuację cenową. „Badania w Polsce i na świecie wskazują to jednoznacznie. Przećwiczyliśmy to na programie "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", kiedy to średnio w całej Polsce mieszkania zdrożały o 13 proc., a w Warszawie i Krakowie – ponad 20 proc. Z programu skorzystała niewielka grupa osób, wcale nie najmniej zamożnych, która taniej kupiła mieszkania, a dla wszystkich pozostałych były one na koniec droższe” – podkreśliła.
Budownictwo społeczne zamiast spekulacji
Zdaniem Pełczyńskiej-Nałęcz, przyszłość mieszkalnictwa powinna być oparta o inwestycje w budownictwo społeczne – szczególnie w małych i średnich miejscowościach. Takie działania mogłyby pomóc w zatrzymaniu młodych ludzi na miejscu i zapobiec migracji do dużych miast. „Lokale w zasobie budownictwa społecznego miałyby być przeznaczone dla tych, których nie stać na kupno mieszkania, ale mogą sobie pozwolić na opłacenie czynszu, nieco tańszego od komercyjnego.”
Jednocześnie zwróciła uwagę na konieczność zahamowania procesu wyprzedaży mieszkań komunalnych. „Powinniśmy też zaprzestać wyprzedaży mieszkań komunalnych, zwłaszcza z bonifikatą. To nie ma sensu, bo z jednej budujemy, a jednocześnie mieszkania wypływają z zasobu komunalnego jak z dziurawego wiadra. Zamiast mieszkania komunalne sprzedawać, należy je remontować.”
Podatek katastralny od trzeciego mieszkania
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych, ale jak podkreśliła – niezbędnych – elementów nowej polityki mieszkaniowej ma być podatek katastralny od trzeciego lokalu mieszkalnego.
„Dotknie to mniej niż 1 proc. obywateli, a jest to potrzebne, żeby zniechęcać do inwestowania w mieszkania. Dzięki temu uwolni się kapitał potrzebny na rozwój Polski. Dzisiaj ten kapitał tkwi w betonie.” Zaznaczyła przy tym, że podatek nie obejmowałby mieszkań kupionych z myślą o dzieciach.
REIT-y windują ceny, czas na społeczne agencje najmu
Ministerka ostrzegła także przed negatywnym wpływem funduszy inwestycyjnych REIT, które skupują nieruchomości pod wynajem. „Badania pokazują jednoznacznie, że wejście ich na rynek powoduje wzrost cen mieszkań i cen najmu. To nie jest rozwiązanie, które należy popierać.”
Alternatywą, według Pełczyńskiej-Nałęcz, powinny być społeczne agencje najmu – rozwiązanie, które pozwala na bezpieczne wynajmowanie mieszkań bez ich wyciągania z rynku. „Zabezpieczają najemcy i wynajmującemu bezpieczne użytkowanie i wynajmowanie mieszkań, przy jednoczesnym niewyciąganiu mieszkań z rynku, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach.”
Nowe założenia polityki mieszkaniowej, które przedstawia minister Pełczyńska-Nałęcz, mogą wywołać szeroką debatę – zwłaszcza wśród inwestorów i deweloperów. Kierunek zmian jest jednak jasny: większa dostępność, ograniczenie spekulacji i rozwój mieszkań dla osób realnie ich potrzebujących.
Podatek katastralny jest już w wielu krajach Unii Europejskiej
Największe emocje budzi propozycja wprowadzenia podatku katastralnego. Wyjaśnijmy zatem, że podatek katastralny to jeden z systemów opodatkowania nieruchomości, w którym wysokość należności zależy od wartości posiadanej nieruchomości. W przeciwieństwie do obecnie stosowanych w Polsce stawek ryczałtowych, ten model oznacza, że właściciele droższych domów, mieszkań czy działek musieliby płacić wyższe podatki. Tego rodzaju rozwiązanie stosowane jest w wielu krajach Unii Europejskiej, jednak jego konkretne zasady różnią się w zależności od państwa.
Stawki podatku katastralnego w Europie zazwyczaj wynoszą od 0,5% do 3% wartości nieruchomości. W większości przypadków podatek ten naliczany jest raz do roku, co oznacza, że jego wysokość może ulegać zmianie wraz z wahaniami cen na rynku nieruchomości. W niektórych krajach stosuje się także różne ulgi lub mechanizmy amortyzacyjne, aby złagodzić obciążenia dla właścicieli o niższych dochodach.
OECD rekomenduje Polsce: czas na podatek od wartości nieruchomości
Wprowadzenie progresywnego podatku od nieruchomości powiązanego z jej wartością rekomenduje OECD, w najnowszym raporcie poświęconym Polsce. "Polska powinna przejść na system opodatkowania nieruchomości oparty na jej wartości, stosowany w większości krajów OECD, który dokładniej odzwierciedlałby wartość gruntów i byłby bardziej progresywny i wydajny. Obecny system jest słabym wskaźnikiem zamożności i zdolności płatniczej podatników, ponieważ nie uwzględnia innych (niż powierzchnia) cech nieruchomości i jej lokalizacji, która jest kluczowym czynnikiem determinującym jej wartość" - pisze OECD w raporcie.
Byłaby to rewolucyjna zmiana, która wymagałaby dobrego przygotowania i niemałych nakładów. Eksperci od dawna zwracają uwagę, że w Polsce nie ma nawet jednolitego systemu informacji o nieruchomościach. A by na poważnie zająć się zmianami w podatkach, trzeba najpierw uporządkować ewidencję gruntów i budynków oraz usprawnić przepływ danych np. między księgami wieczystymi, ewidencją gruntów i budynków oraz rejestrami PESEL i REGON.
"Zniesienie limitów stawek podatkowych lub ustanowienie jedynie ogólnokrajowej stawki minimalnej i zezwolenie samorządom na jej przekroczenie dałoby im większą autonomię w zakresie pozyskiwania dochodów. Zróżnicowanie stawek na rynku wtórnym zwiększa progresywność opodatkowania. Takie opodatkowanie mogłoby być wprowadzane stopniowo i z zastosowaniem różnych mechanizmów odroczenia" - przekonuje tymczasem OECD w swojej najnowszej analizie o naszym kraju.
Zdaniem ekspertów OECD zryczałtowana kwota ulgi podatkowej lub ograniczenie podatku dla mniej zamożnych gospodarstw domowych mogłoby złagodzić wprowadzenie nowej daniny. Z kolei umożliwienie płatności podatku w ratach lub jego odroczenie mogłoby pomóc w rozwiązaniu kwestii płynności finansowej. Takie środki zastosowano na przykład w Kanadzie lub Danii. Przejście na opodatkowanie oparte na wartości wymagałoby regularnej aktualizacji wartości nieruchomości, co zostało ułatwione dzięki rozwojowi technologii cyfrowych - dodano.
Obecny system jest słabym wskaźnikiem majątku właścicieli i ich zdolności podatkowej, ponieważ nie uwzględnia kluczowych czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości - podkreśla w raporcie OECD.
Międzynarodowy nacisk na Polskę: MFW również rekomenduje podatek katastralny
OECD nie jest jedyną organizacją międzynarodową, która zaleca Polsce zmianę w systemie opodatkowania nieruchomości. Podobne stanowisko prezentuje Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW), który od lat podkreśla, że Polska powinna zwiększyć dochody z podatku od nieruchomości do poziomu zbliżonego do średniej w Unii Europejskiej. W swoich analizach zwraca uwagę, że obecny model opodatkowania gruntów i budynków w Polsce jest mało efektywny i nie pozwala na pełne wykorzystanie potencjału fiskalnego, który mógłby zasilić budżety samorządów oraz państwa.
MFW nie poprzestaje jednak tylko na ogólnych zaleceniach dotyczących wzrostu wpływów z tego podatku. W raporcie opublikowanym jesienią 2024 roku Fundusz wyraźnie rekomenduje wprowadzenie podatku katastralnego, wskazując, że takie rozwiązanie funkcjonuje w większości rozwiniętych gospodarek. Co więcej, podobne sugestie pojawiły się już wcześniej – zarówno w marcu, jak i w czerwcu 2023 roku. Eksperci MFW argumentują, że bardziej progresywne opodatkowanie nieruchomości pozwoliłoby lepiej odzwierciedlić rzeczywistą wartość majątku podatników i zwiększyć sprawiedliwość systemu podatkowego.
Zgodnie z propozycją organizacji międzynarodowych, zmiana w opodatkowaniu nieruchomości – zastąpienie obecnego podatku od metrażu podatkiem katastralnym – mogłaby pomóc w zrównoważeniu budżetu.