Wynajmujący zastrzegają to w umowie, choć to niedopuszczalne. A najemcy płacą, bo nie znają przepisów. Mało kto wie, co mówi prawo

• Podnajem nieruchomości w zarządzie jest dopuszczalny
• To zarządca nieruchomości gminnej jest podatnikiem
• Niedozwolone zapisy w umowie nie rodzą obowiązku zapłaty podatku

Podnajem nieruchomości w zarządzie jest dopuszczalny

Powszechną praktyką stosowaną przez wiele jednostek organizacyjnych gminy, np. szkoły, ośrodki kultury czy sportu, jest podnajmowanie pomieszczeń, które otrzymują w trwały zarząd. Mają do tego prawo, bo na podstawie art. 43 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jako ich trwali zarządcy mają prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:
1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;
2) wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;
3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

To zarządca nieruchomości gminnej jest podatnikiem

W praktyce jednak korzystając ze swoich uprawnień jednostki te popełniają błędy. Jeden z nich jest związany z obowiązkami na gruncie podatku od nieruchomości.
Podatnikami tego podatku są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego.

Taki właśnie katalog określono w art. 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. W kontekście opodatkowania nieruchomości samorządowych trzeba zwrócić uwagę na to, że zwolnieniu od tego podatku podlegają grunty i budynki lub ich części, stanowiące własność gminy, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą lub będących w posiadaniu innych niż gmina jednostek sektora finansów publicznych oraz pozostałych podmiotów. Regulacja ta została wprowadzona w 2016 r. i miała na celu ustabilizowanie sytuacji gminy na gruncie podatku od nieruchomości, a była niezbędna w związku z tym, że występuje ona gruncie tego podatku w podwójnej roli – organu podatkowego i podatnika.
W świetle przytoczonych regulacji nie budzi wątpliwości to, że jednostki organizacyjne gminy będące trwałymi zarządcami posiadają status podatników od nieruchomości (choć w niektórych przypadkach mogą skorzystać ze zwolnienia z tego podatku z uwagi na profil i charakter swojej działalności).

Niedozwolone zapisy w umowie nie rodzą obowiązku zapłaty podatku

A co dzieje się, gdy taka jednostka podnajmie nieruchomość? W wielu przypadkach powstają problemy. Jest tak, bo jeśli jednostka korzysta ze zwolnienia od podatku od nieruchomości, to może w takim przypadku utracić je w odniesieniu do podnajętej nieruchomości. Może ona też zostać opodatkowana według najwyższej stawki jako związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednostki te starają się więc zabezpieczyć przed koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów i np. zamieszczają w umowach zapisy, zgodnie z którymi najemca staje się podatnikiem podatku od nieruchomości, czy też mają obowiązek terminowego uiszczania tego podatku. Dlaczego takie postępowanie jest nieprawidłowe? Bo nie ma możliwości nabycia czy przeniesienia statusu podatnika tego podatku na mocy postanowień umowy! Przepisy wskazują wprost, że posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych, czyli m.in. najemcy, nie mają statusu podatników podatku od nieruchomości. Wyjątek od tej zasad dotyczy tych sytuacji, w których właścicielami posiadanych przez nie nieruchomości są określone podmioty, w tym jednostki samorządu terytorialnego. Jednak, czy ta zasada ma zastosowanie w przypadku wynajmu od jednostki organizacyjnej gminy? Nie, bo mamy w tym przypadku do czynienia z jednostką samorządu terytorialnego, a jej jednostką organizacyjną. Dlatego niezmiernie istotnym aspektem formalnym jest w tej sytuacji to, kto jest stroną zawartej umowy najmu. Można bowiem w takiej sytuacji mieć do czynienia z dwoma różnymi schematami postępowania – stroną umowy może być gmina będąca właścicielem nieruchomości albo jednostka będąca trwałym zarządcą. W tym pierwszym przypadku z przepisów wprost wynika, że to staje się podatnikiem podatku od nieruchomości z tego tytułu i musi w związku z tym wywiązywać się ze wszystkich obowiązków, które nakłada na niego ustawa. Jednak w drugim podatnikiem nadal pozostaje wynajmujący, a najemcy nie obciążają z tego tytułu żadne dodatkowe obowiązki na gruncie podatku od nieruchomości. Takiego stanu rzeczy nie można zmienić zamieszczając w umowie zapisy o tym, że najemca staje się podatnikiem albo ma obowiązek terminowego uiszczenia podatku. Choć zrozumiałe jest dążenie jednostki do uniknięcia ponoszenia dodatkowych kosztów, to należy pamiętać o tym, że jedynym zgodnym z prawem sposobem na to, by to najemca poniósł rzeczywisty koszt podatku związanego z nieruchomością, którą użytkuje jest wkalkulowanie go w cenę najmu.