W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, który przewiduje likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, wchodzących w skład zasobów gminy. W ocenie autorów projektu – proponowane zmiany, polegające na likwidacji możliwości sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą, mają doprowadzić do – „zahamowania prywatyzacji, wzmocnienia mieszkalnictwa publicznego i zwiększenia dostępność lokali dla rodzin o niskich dochodach”.
- W jaki sposób – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – można wykupić na własność mieszkanie komunalne?
- Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych? Projekt już w Sejmie
- Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – jakie zdanie, na temat proponowanych zmian, ma rząd?
- Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, ale – nie wobec osób, które wynajmują lokal przez co najmniej 25 lat?
- Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – od kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?
W jaki sposób – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – można wykupić na własność mieszkanie komunalne?
Warunki i zasady sprzedaży mieszkań komunalnych reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo, kwestie szczegółowe dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych określają poszczególne gminy w stosownych uchwałach rad gmin czy miast.
Do sprzedaży może być przeznaczony lokal o uregulowanym stanie prawnym, a więc lokal położony w budynku stanowiący własność gminy, w stosunku do którego, nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez gminę i do którego nie są zgłaszane żadne inne roszczenia.
Lokal przeznaczony do sprzedaży, musi mieć przy tym charakter samodzielny, a więc – musi to być wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (pokoje), które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka, przedpokój) służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu jako jego części składowe, mogą przynależeć ponadto pomieszczenia, które nie muszą do niego bezpośrednio przylegać. Mogą być one położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem (np. piwnica, strych, komórka lokatorska czy garaż).
Decyzja o sprzedaży mieszkania komunalnego, należy do wyłącznej właściwości gminy. Oznacza to, że mieszkanie komunalne można wykupić jedynie wtedy, gdy gmina przeznaczyła je do sprzedaży. Najemcy – co do zasady – nie przysługuje roszczenie o sprzedaż zajmowanego mieszkania. Jeśli natomiast gmina podjęła decyzję o sprzedaży mieszkania, to wówczas musi respektować uprawnienia najemcy wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – w art. 34 ust. 1 pkt 3 – przyznaje najemcy lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieoznaczony, prawo pierwszeństwa w jego nabyciu. W przypadku zamiaru przeznaczenia nieruchomości do zbycia – gmina doręcza ww. najemcy pisemne zawiadomienie o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o jej nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten, nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. W przypadku naruszenia powyższych przepisów – gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego.
Inicjatywa w sprawie wykupu lokalu może wyjść także od samego najemcy. Jeśli najemca chciałby wykupić swoje mieszkanie – powinien wówczas udać się do urzędu gminy i dowiedzieć się, czy mieszkanie to jest przeznaczone do sprzedaży albo też czy w najbliższym czasie nie zostanie do niej przeznaczone (bądź też skierować odpowiednie pismo w tej sprawie). Wówczas – gmina zobowiązana będzie ustosunkować się do wniosku najemcy i poinformować najemcę o planach względem tego lokalu.
Jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (czyli właśnie np. najemcę tej nieruchomości) sprzedaż następuje w drodze bezprzetargowej. Zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy – cenę takiej nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wójt (burmistrz lub odpowiednio – prezydent miasta) może udzielić na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady gminy (lub miasta) bądź sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe. Udzielenie bonifikaty nie ma jednak charakteru obligatoryjnego. Ustawodawca pozostawił gminom, w tym zakresie, znaczną swobodę. Każda gmina, sama decyduje o tym czy w ogóle przyznaje bonifikaty przy sprzedaży należących do niej lokali mieszkalnych oraz ewentualnie w jakiej wysokości będą te bonifikaty przysługiwały.
Samorządy uzależniają wysokość bonifikaty m.in. od:
- długości okresu wynajmowania mieszkania,
- wieku budynku i jego stanu technicznego,
- równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynku,
- tego, czy najemca płaci gotówką czy w ratach.
Często, gminy przyznają wysokie bonifikaty – sięgające 80, 90 czy nawet 98% wartości lokalu. Wysokość ustalonej przez gminę bonifikaty może przy tym ulec zmianie. Gmina bowiem może zarówno podwyższyć jak i obniżyć ustaloną wcześniej bonifikatę, poprzez dokonanie stosownej zmiany w uchwale określającej zasady sprzedaży nieruchomości stanowiących własność gminy.
Jeśli gmina zdecyduje się na przyznanie bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, to bonifikata ta obejmuje cenę lokalu i cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadku, gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, to bonifikata obejmuje ponadto pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikatę stosuje się w jednakowej wysokości od wszystkich składników ceny lokalu (art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych? Projekt już w Sejmie
W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (znak: RPW/16338/2025, a następnie druk sejmowy nr 1318), który przewiduje likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, wchodzących w skład zasobów gminy. Z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – a konkretnie z jej art. 68 ust. 1 – miałby całkowicie „zniknąć” pkt 7, który aktualnie uprawnia gminy do udzielania bonifikat od ceny nieruchomości, jeżeli jest ona zbywana jako lokal mieszkalny, jak również inne przepisy powiązane z wyżej wymienionym (dotyczące zasad, na jakich udzielana jest wspomniana bonifikata, w przypadku lokalu mieszkalnego).
W uzasadnieniu ww. projektu posłowie argumentują, iż – „Od początku lat 90 polski zasób komunalny systematycznie się zmniejsza, ponieważ gminy sprzedawały mieszkania z wysokimi bonifikatami, uzasadniając to wówczas brakiem środków na remonty. Efekt jest dziś widoczny gołym okiem, liczba lokali komunalnych spadła z prawie dwóch milionów do niespełna ośmiuset tysięcy, przy oddanych do użytku ponad 45 tys. nowych mieszkań komunalnych. Gminy, zachęcone prawną możliwością obniżenia ceny nawet o 90%, wyprowadziły setki tysięcy lokali z mienia publicznego, co potwierdzają zarówno dane GUS, jak i raport Najwyższej Izby Kontroli. Charakterystyczny przykład Krakowa pokazuje skalę zjawiska, gdzie kilkaset mieszkań sprzedanych po cenie rynkowej dało podobny dochód jak kilka tysięcy sprzedanych z rabatem sięgającym dziewięćdziesięciu kilku procent.”
W ocenie autorów projektu – proponowane zmiany, polegające na likwidacji możliwości sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą, mają doprowadzić do – „zahamowania prywatyzacji, wzmocnienia mieszkalnictwa publicznego i zwiększenia dostępność lokali dla rodzin o niskich dochodach”, jak również – przeciwdziałać masowej wyprzedaży lokali komunalnych, które w niektórych sytuacjach, są przedmiotem dalszego obrotu, niejednokrotnie prowadzonego z pokrzywdzeniem osób starszych.
Warto również nadmienić, że jedną z posłanek Lewicy, która podpisała się pod ww. projektem – jest obecna Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Agnieszka Dziemianowicz-Bąk.
W praktyce, wprowadzenie powyższych zmian – dla wielu rodzin o niższych dochodach – może oznaczać brak możliwości wykupu na własność mieszkania, które od lat jest w posiadaniu danej rodziny z tego względu, że nie będzie już szansy na bonifikatę sięgająca nierzadko nawet 80, 90 czy 98% ceny nieruchomości.
Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – jakie zdanie, na temat proponowanych zmian, ma rząd?
Wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, zakładającego likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – w dniu 18 listopada 2025 r., swoje stanowisko zajęła Rada Ministrów. W ocenie rządu – co do zasady – należy podzielić pogląd projektodawców o konieczności „racjonalizacji gospodarowani publicznym zasobem”. Jednocześnie jednak, przedstawiciel Rady Ministrów zwraca uwagę, że – „omawiane propozycje dotykają zasady ochrony praw nabytych, ponieważ – jak przewidzieli projektodawcy w art. 4 – dotychczasowe zasady udzielania bonifikat, w tym obowiązujący krótszy (5-letni) okres karencji, po upływie którego organ może żądać zwrotu bonifikaty, stosuje się wyłącznie do przypadków nabycia nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy. Nie obejmuje on zatem przypadków, gdy dotychczasowy najemca uzyskał własność lokalu wprawdzie po dniu wejścia ustawy w życie, ale przed tą datą podpisał protokół rokowań, uzyskując ekspektatywę nabycia go na określonych warunkach”. W związku z powyższym – rząd zasugerował zmianę art. 4 projektu w taki sposób, aby stanowił on, iż – „W przypadkach sprzedaży nieruchomości, w których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy podpisany został protokół z rokować stanowiący podstawę zawarcia umowy sprzedaży, przepisy art. 68 ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.”
W świetle powyższego – Rada Ministrów, co do zasady – pozytywnie oceniła rozwiązania zawarte w projekcie. „Idea, która przyświeca założeniom projektu zasługuje na aprobatę i uwzględnienie. Zaproponowany (…) kierunek zmian odpowiada na potrzebę powiększenia zasobu komunalnego” – podsumowano. W trakcie dalszych prac nad projektem – w ocenie rządu – należy jednak uwzględnić poczynione zastrzeżenia, aby „nie zaburzyły one transparentności gospodarowania majątkiem publicznym”.
Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, ale – nie wobec osób, które wynajmują lokal przez co najmniej 25 lat?
Podczas II czytania poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, zakładającego likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, na posiedzeniu Sejmu, które odbyło się w dniu 17 grudnia 2025 r. – do ww. projektu została zgłoszona poprawka przez Klub Parlamentarny Prawi i Sprawiedliwość. Zgodnie z nią – likwidacja uprawnienia gminy do udzielenia bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie miałaby dotyczyć przypadku, gdy spełniony jest warunek w postaci wynajmowania danego lokalu przez okres co najmniej 25 lat.
W art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie miałby zatem zostać usunięty pkt 7, a w ust. 1a ww. przepisu dodano by kolejne zdanie, w brzmieniu: „Bonifikata jest udzielana po upływie co najmniej 25 lat nieprzerwanego najmu lokalu mieszkalnego.”
Jeżeli ww. poprawka zostałaby przyjęta (a projekt ustawy zostałby ostatecznie uchwalony z jej uwzględnieniem) – część najemców mieszkań komunalnych (ale tylko tych, będących w ich posiadaniu od co najmniej 25 lat) – nadal mogłaby liczyć na wykup na własność mieszkania komunalnego z bonifikatą.
Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – od kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?
Zgodnie z art. 5 projektu – nowe przepisy, zakładające likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – miałyby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2027 r. Należy jednak mieć na względzie, że na chwilę obecną (po II czytaniu projektu na posiedzeniu Sejmu, które odbyło się w dniu 17 grudnia 2025 r. i zgłoszonej wówczas, wspomnianej powyżej poprawce przez PiS) – projekt został skierowany do rozpatrzenia przez sejmową Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Aktualnie, oczekuje on na III czytanie w ww. komisjach. Jeżeli omawiana nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zostanie ostatecznie przyjęta przez Sejm – zostanie ona jeszcze skierowana do dalszych prac w Senacie, zanim trafi do podpisu na biurko Prezydenta.
Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm.)
- Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318)