„Są w Polsce miejscowości, są gminy, w których powstały wręcz osiedla zbudowane dokładnie po to, żeby osoby przyjeżdżające spoza kraju wegetowały w tych pomieszczeniach i to są z reguły domy jednorodzinne, albo budynki typu bliźniak, w którym mieszka kilkadziesiąt osób w urągających warunkach” – alarmują samorządy. W sieci natomiast, cały czas regularnie pojawiają się ogłoszenia o treści typu – „Oferuję szeregowiec pod najem pracowniczy – nawet dla 18 osób. Podana cena 9000 zł jest ceną brutto i dotyczy maksymalnego obłożenia – 500 zł/os.” Czy taki sposób użytkowania nieruchomości przez jej właściciela, który oferuje swój dom lub mieszkanie pod najem pracowniczy jest zgodny z prawem i czy w najbliższym czasie – w związku z istniejącym w Polsce problemem w tym zakresie – szykują się jakieś zmiany w przepisach?
- Wynajem nieruchomości na cele zamieszkania okresowego, czyli np. na hotel pracowniczy/robotniczy – czym jest i czy został zdefiniowany w aktualnym stanie prawnym? [wyrok NSA]
- MRiT: Tylko 30% powierzchni nieruchomości będzie można przeznaczyć na wynajem na cele zamieszkania okresowego (np. w ramach hotelu pracowniczego), a za niewystąpienie o zmianę sposobu użytkowania budynku – właścicielowi nieruchomości grozić będzie kara finansowa w wysokości do 10 tys. zł
- Nowy rządowy bat na wynajmujących swoje nieruchomości kilkunastu, a niekiedy nawet kilkudziesięciu pracownikom: Tylko 30% powierzchni nieruchomości na cele zamieszkania okresowego i kara finansowa w wysokości 10 tys. zł za niewystąpienie o zmianę sposobu użytkowania budynku – na jakim etapie są obecnie prace nad nowymi regulacjami i kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?
- W sieci, na portalach ogłoszeniowych, nadal pojawiają się ogłoszenia zawierające oferty wynajmu nieruchomości dla kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu pracowników
Wynajem nieruchomości na cele zamieszkania okresowego, czyli np. na hotel pracowniczy/robotniczy – czym jest i czy został zdefiniowany w aktualnym stanie prawnym? [wyrok NSA]
Na przykładzie hotelu pracowniczego (choć nie tylko wynajem na ten cel, może zostać zakwalifikowany jako wynajem na cele zamieszkania okresowego): Zgodnie z par. 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – budynkiem zamieszkania zbiorowego jest – budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.
W wyroku z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17 – NSA podkreślił, że konstruując ww. definicję budynku zamieszkania zbiorowego – prawodawca nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w tym budynku, warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. W sprawie zakończonej ww. wyrokiem – za budynek zamieszkania zbiorowego, został uznany przez NSA hotel pracowniczy, zlokalizowany „w budynku gospodarczym z nadbudowanym piętrem o funkcji mieszkalnej”, w którym wydzielono sześć pokoi wyposażonych w łazienkę (prysznic, muszlę ustępową i umywalkę).
NSA podkreślił, że – zgodnie z dalszymi przepisami ww. rozporządzenia – budynek zamieszkania zbiorowego, musi spełniać szczegółowe warunki techniczne, w tym m.in. dotyczące:
- względów higieniczno-sanitarnych (§ 82 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym – „W budynku zamieszkania zbiorowego łazienki związane z pomieszczeniami mieszkalnymi powinny być wyposażone w wannę lub natrysk oraz umywalkę. Miska ustępowa może być usytuowana w łazience lub w wydzielonej kabinie ustępowej wyposażonej w umywalkę”) oraz
- przeciwpożarowych (§ 209 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, zgodnie z którym – „Budynki oraz części budynków, stanowiące odrębne strefy pożarowe w rozumieniu § 226, z uwagi na przeznaczenie i sposób użytkowania, dzieli się na: 1) mieszkalne, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej charakteryzowane kategorią zagrożenia ludzi, określane dalej jako ZL; 2) produkcyjne i magazynowe, określane dalej jako PM; 3) inwentarskie (służące do hodowli inwentarza), określane dalej jako IN”).
Ostatecznie – w ww. wyroku – NSA uznał, że w przedmiotowej sprawie – w związku z przeznaczeniem pokoi znajdujących się na piętrze budynku gospodarczo-mieszkalnego nie na pomieszczenia mieszkalne, a do okresowego najmu dla pracowników ekip budowlanych – doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – do tego bowiem, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – „dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych, lecz także na skutek faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku”, jakim jest m.in. podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. „Działalność tego rodzaju może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie.”
Dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia – wymaga natomiast przeprowadzenia procedury legalizacyjnej, o której mowa w art. 71a prawa budowlanego (w przypadku, którego dotyczył omawiany wyrok NSA – w celu zalegalizowania w części mieszkalnej innego rodzaju działalności).
MRiT: Tylko 30% powierzchni nieruchomości będzie można przeznaczyć na wynajem na cele zamieszkania okresowego (np. w ramach hotelu pracowniczego), a za niewystąpienie o zmianę sposobu użytkowania budynku – właścicielowi nieruchomości grozić będzie kara finansowa w wysokości do 10 tys. zł
Żeby nie dochodziło już do takich sporów o wynajmowane nieruchomości i zmianę sposobu użytkowania budynków, jak w opisanej powyżej sprawie, zakończonej wyrokiem NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17 – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przygotowało nowe przepisy zmieniające prawo w obszarze wynajmu nieruchomości na cele zamieszkania okresowego (w szczególności w ramach tzw. hoteli pracowniczych).
O nowych regulacjach poinformował wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, podczas posiedzenia Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego (KWRiST), która stanowi forum wypracowania wspólnego stanowiska rządu i samorządu terytorialnego. O przedstawienie informacji na temat etapu zaawansowania prac legislacyjnych pozwalających rozwiązać problem powstawania obiektów zamieszkania zbiorowego w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych oraz zmiany Prawa budowlanego ograniczającego możliwość nieograniczonego dzielenia lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych – do Ministerstwa Rozwoju i Technologii – podczas posiedzenia KWRiST, które miało miejsce w dniu 25 marca 2026 r. – zwróciła się strona samorządowa.
– „Są w Polsce miejscowości, są gminy, w których powstały wręcz osiedla zbudowane dokładnie po to, żeby osoby przyjeżdżające spoza kraju wegetowały w tych pomieszczeniach i to są z reguły domy jednorodzinne, albo budynki typu bliźniak, w którym mieszka kilkadziesiąt osób w urągających warunkach, bez szacunku dla przepisów sanitarnych i przeciwpożarowych” – podczas posiedzenia KWRiST mówił sekretarz strony samorządowej Marek Wójcik. „Ten problem musi się załatwić szybko zanim dojdzie do tragedii” – dodał.
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski – w ramach odpowiedzi na wniosek strony samorządowej – poinformował, że zostały już przygotowane przepisy zmieniające prawo w tych obszarach. Przede wszystkim w budynku jednorodzinnym tylko 30% powierzchni będzie można przeznaczyć na cele zamieszkania okresowego. Przeznaczenie większej powierzchni na taką działalność będzie wymagało uzyskania decyzji o zmianie sposobu użytkowania budynku. – „Wprost wskazujemy, że jeżeli ktoś chce u siebie prowadzić taki hotel pracowniczy – musi wystąpić o zmianę sposobu użytkowania budynku” – podkreślił Lewandowski.
Resort planuje również wprowadzić karę finansową do 10 tys. zł za użytkowanie budynku bez uprzedniej zgody na zmianę sposobu użytkowania. – „Ta kara będzie mogła być nakładana także w kolejnych etapach, jeżeli właściciel budynku się do tego nie podporządkuje” – wskazał wiceminister.
Z powyższej zapowiedzi MRiT wynika, że – jeżeli przepisy zostaną wprowadzone – nie powinno już dochodzić do sporów, takich jak w sprawie zakończonej wyrokiem NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17. Z przepisów wprost wynikać będzie bowiem, że:
- Decydując się na prowadzenie hotelu pracowniczego (czyli na wynajem okresowy poszczególnych pokoi w nieruchomości dla pracowników) – trzeba będzie wystąpić o zmianę sposobu użytkowania budynku,
- Użytkowanie budynku przeznaczonego na hotel pracowniczy (czyli na wynajem okresowy poszczególnych pokoi w nieruchomości dla pracowników), bez uprzedniej zgody na zmianę sposobu użytkowania – zagrożone będzie karą finansową do 10 tys. zł,
- W budynku jednorodzinnym tylko 30% powierzchni będzie można przeznaczyć na cele zamieszkania okresowego, a przeznaczenie na powyższy cel większej powierzchni – będzie wymagało zmiany sposobu użytkowania budynku.
Nowy rządowy bat na wynajmujących swoje nieruchomości kilkunastu, a niekiedy nawet kilkudziesięciu pracownikom: Tylko 30% powierzchni nieruchomości na cele zamieszkania okresowego i kara finansowa w wysokości 10 tys. zł za niewystąpienie o zmianę sposobu użytkowania budynku – na jakim etapie są obecnie prace nad nowymi regulacjami i kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?
Na pytanie strony samorządowej o harmonogram prac nad nowelizacją przepisów, wiceszef MRiT podkreślił, że rządowi zależy na jak najszybszym wprowadzeniu nowych regulacji. Obecnie rozważana jest zarówno opcja rządowego projektu jak i przygotowanie propozycji nowych przepisów w porozumieniu z parlamentarzystami, by były one procedowane jako inicjatywa poselska. – „Cel mamy ten sam zastanawiamy się, którą ścieżką szybciej to przejdzie” – wskazał wiceminister Tomasz Lewandowski.
Strona samorządowa KWRiST zadeklarowała gotowość współpracy nad szczegółowymi rozwiązaniami zawartymi w projekcie. Marek Wójcik zaapelował także o przywrócenie przepisów Prawa budowlanego sprzed 2018 r., które pozwalały na wydzielenie co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym. – „W domach jednorodzinnych wydziela się dzisiaj lokale mieszkalne i mamy dom jednorodzinnych w którym mamy 14 czy 18 lokali mieszkalnych. Z punktu widzenia funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, infrastruktury komunalnej to jest coś co się nie powinno zdarzyć” – podkreślił Wójcik.
W sieci, na portalach ogłoszeniowych, nadal pojawiają się ogłoszenia zawierające oferty wynajmu nieruchomości dla kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu pracowników
Na dzień dzisiejszy – zapowiadany przez MRiT projekt nowych przepisów, który miałby ograniczyć problem nielegalnych zmian sposobu użytkowania nieruchomości, polegający na przekształcaniu ich w miejsca zamieszkania zbiorowego – nie został jeszcze podany do publicznej wiadomości (co nie oznacza jednak, że projekt ww. regulacji nie istnieje już na poziomie roboczym w resorcie). W sieci natomiast, na popularnych portalach ogłoszeniowych, cały czas pojawiają się ogłoszenia z ofertami wynajmu nieruchomości typu:
„Oferuję dom pod najem pracowniczy – nawet dla 18 osób.
Podana cena 9000 zł jest ceną brutto i dotyczy maksymalnego obłożenia – 500 zł/os.
Dodatkowo do kosztów należy doliczyć media rozliczane ryczałtowo 350 zł/os.
Kaucja 3000 zł.
Dom dostępny od zaraz.
3 poziomy, 5 sypialni, 3 łazienki i 2 kuchnie.
Wyposażenie w łóżka jedynki i szafy.”
W przytoczonym powyżej przykładzie – „dom” oferowany na wynajem dla 18 osób, to środkowy segment, na rodzinnym osiedlu szeregowców, zlokalizowanym nieopodal dużej aglomeracji miejskiej.
Nierzadko można również spotkać ogłoszenia sprzedaży nieruchomości w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, które przygotowane są pod taki wynajem pracowniczy, a nawet aktualnie są w ten sposób użytkowane:
„OKAZJA DLA INWESTORÓW!
Dom zaadaptowany na kwatery pracownicze w pełni wyposażony. (...)
Powierzchnia domu: 212 m2.
Na I piętrze znajdują się:
- 2 pokoje 4-osobowe;
- pokój 3-osobowy (...)
W domu można zakwaterować ok. 25 - 28 osób.
Wszystkie pokoje są umeblowane w łóżka z kufrem wraz z pościelą, szafki, stoliki, krzesła. 2 kuchnie są w pełni wyposażone.
Takie domy cieszą się dużym zainteresowaniem wśród firm, zatrudniających pracowników.
Stopa zwrotu z tej inwestycji: 7 lat (przy mieszkaniach 20 lat!).
Sprzedaje właściciel!”
W przytoczonym powyżej przykładzie – „dom” oferowany na sprzedaż, pod wynajem dla nawet 28 osób, to dom w zabudowie bliźniaczej, w niewielkiej, spokojnej miejscowości, bezpośrednio sąsiadującej z dużą aglomeracją miejską.
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)
- Wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17
Źródło: PAP