Na podstawie umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane jest umową odpłatną, a jej cecha charakterystyczna, podobnie jak w umowie o dzieło, jest osiągnięcie określonego w umowie rezultatu.
Roboty budowlane to inaczej budowa, a także przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego.
Co wyróżnia umowę o roboty budowlane
Do najbardziej charakterystycznych cech, odróżniających umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło zalicza się:
- przy umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy prawa budowlanego,
- w umowie o roboty budowlane istnieje szczególna postać współpracy pomiędzy stronami: inwestor ma obowiązek dostarczenia wykonawcy projektu budowy i przekazania mu terenu budowy.
Większe rozmiary
W ogólnej świadomości przyjęło się, że umowa o roboty budowlane zawiera się przypadku wykonania prac o większych rozmiarach. Natomiast umowa o dzieło często dotyczy mniejszych prac wykończeniowych.
Forma pisemna
Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej dla celów dowodowych. W przypadku natomiast umów z podwykonawcami przewidziana jest forma pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto prawo budowlane nakazuje, aby dokumentacja techniczna dotycząca wykonywanego obiektu (tj. na przykład pozwolenie na budowę, projekt budowlany) była integralną częścią umowy o roboty budowlane. W umowie określony jest zakres praw i obowiązków stron, a jej treść zależy od zakresu robót.
W umowie o roboty budowlane musi być określony przedmiot umowy, terminy przekazania dokumentacji, przedmiot odbioru, sposób i terminy wykonania prac, wynagrodzenie, sposób zapłaty wynagrodzenia.
Strony umowy
Stronami umowy o roboty budowlane są:
1. inwestor: podmiot posiadający odpowiednie środki finansowe na realizację inwestycji oraz podejmujący się zastępczo czynności inwestora czyli tzw. inwestor zastępczy, developer.
Nie ma wymogu, aby inwestorem był przedsiębiorca. Może nim być również nieprofesjonalista np. przy budowie domu mieszkalnego na własne potrzeby.
Do obowiązków inwestora należy:
- przygotowanie robót budowlanych, czyli przygotowanie dokumentacji projektowej, opracowanie geodezyjno-kartograficzne oraz przekazanie ich wykonawcy;
- podjęcie innych czynności technicznych, które są niezbędne do rozpoczęcia robót - np. uzyskania lokalizacji inwestycji i pozwolenia na budowę, zapewnienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego;
- przekazanie terenu budowy wykonawcy;
- odebranie projektu budowy;
- zapłata wynagrodzenia wykonawcy.
2. wykonawca: do jego obowiązków należy w szczególności:
- sprawdzenie dokumentacji dotyczącej projektu;
- wykonanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązujących przepisów;
- zabezpieczenie terenu budowy;
- oddanie obiektu do użytku.
Umowa o roboty budowlane może być wykonywana przez podwykonawców. Konieczne jest jednak zawarcie przez wykonawcę odrębnych umów. Ponadto w umowie o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą konieczne jest wskazanie szczegółowego zakresu robót, jakie wykonawca ma wykonać osobiście i takich, które będzie wykonywał za pomocą podwykonawców.
Termin przedawnienia
Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie 10 lat, a roszczenia o świadczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Jeżeli obiekt budowlany zostanie odebrany - bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia odbioru obiektu, a nie wykrycia ewentualnych usterek.