Zadatek zwykle zastrzega się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jego ustanowienie nie jest obowiązkowe i zależy wyłącznie od postanowienia stron umowy, w praktyce jednak często stosowany, ponieważ zabezpiecza interes obu stron.
W jaki sposób zadatek zabezpiecza nasze interesy
Jeżeli strony nie postanowią w umowie inaczej, to zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, obowiązuje zasada, że w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu do jej wykonania. W przypadku wycofania się z umowy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. W odwrotnej sytuacji, gdy wycofuje się sprzedający, kupujący może żądać kwoty dwukrotnie wyższej, czyli odzyska wpłacony zadatek i otrzyma jego równowartość. Przepisy nie regulują jednak ważnego zagadnienia, które od dawna wywołuje spory w doktrynie, mianowicie czy ustanowienie w umowie zadatku uprawnia stronę do dochodzenia naprawienia szkody związanej z niewykonaniem umowy na zasadach ogólnych (art. 471 i n. kodeksu cywilnego). A zatem czy w sytuacji w której, np. sprzedający wycofa się z umowy, kupujący po uzyskaniu podwójnej wysokości zadatku będzie mógł ponad to dochodzić odszkodowania.
Zadatek nie może pozbawiać prawa do odszkodowania
Do niedawna przeważało stanowisko, zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, że ustanowienie zadatku, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, uprawnia stronę tylko do wykonania uprawnień określonych w tym przepisie. W związku z powyższym w razie niewykonania umowy, wyłączona zostaje możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych lub prowadzi do tego, że strona nie może żądać odszkodowania przewyższającego wysokość zadatku, bądź gdy sama go dała, jego podwójnej wartości.
Sąd Najwyższy w najnowszym orzecznictwie uznaje jednak, że zadatek jest szczególną sankcją za niewykonanie umowy i ma na celu zapewnienie jej wykonania przez wzmocnienie stanowiska strony dążącej do jej zrealizowania. Jeżeli przyjmiemy, że w razie zastrzeżenia zadatku strona nie ma możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, to w istocie zastrzeżenie zadatku pozbawiałoby ją ważnego uprawnienia jakie przysługuje każdemu wierzycielowi w razie niewykonania umowy.
Zobacz również serwis: Umowa kupno - sprzedaż
Należy zatem uznać, że dochodzenie odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz rozliczenie tytułem zadatku to dwie odrębne regulacje prawne. Zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, natomiast odszkodowanie stanowi formę rekompensaty za szkody jakie poniosła strona w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Warto przy tym podkreślić, że w przeciwieństwie do odszkodowania, możliwość odstąpienia od umowy przewidziana w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego istnieje niezależnie od tego czy uprawniony poniósł jakąkolwiek szkodę na skutek niewykonania umowy.
Zobacz również serwis: Konsument i umowy
Podsumowując stanowisko sądu, w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości (Uchwała SN z 25.6.2009 r., III CZP 39/09).