Przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości zawiera się umowę przedwstępną. W ten sposób strony zobowiązują się do zawarcia umowy rozporządzającej. Jedną z najpopularniejszych typów umów jest tzw. umowa deweloperska. Zgodnie z jej treścią deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku mieszkalnego, a następnie ustanowienia w tym budynku odrębnej własności lokali. Natomiast na kupującego zostaje przeniesiona własność do danej nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Bardzo często już w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości zamieszczane są klauzule, zgodnie z którymi deweloper ma sprawować zarząd nieruchomością aż do czasu podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały albo wskazuje innego zarządcę.
Jeżeli mówimy o wspólnocie mieszkaniowej to znaczy, że część mieszkań w danym budynku została sprzedana poszczególnym nabywcom. Ustawa o własności lokali przewiduje, że wspólnota powstaje z momentem wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej. Z opisu przedmiotowej sprawy wynika, że wspólnota mieszkaniowa już istnieje i może funkcjonować. W jej gestii jest możliwość powierzenia sprawowania zarządu nieruchomością wspólną deweloperowi lub też innemu licencjonowanemu zarządcy. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na zmianę podmiotu zarządzającego nieruchomością powinna podjąć w tym celu uchwałę.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Jeżeli więc wspólnota mieszkaniowa zgodziła się na wynajęcie firmy ochroniarskiej, to deweloper występujący w roli zarządcy nieruchomości mógł obciążyć tymi kosztami właścicieli.
Podstawa prawna:
ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr.80, poz.903 z późn. zm.).