Transakcje dotyczące nieruchomości bardzo często mają miejsce pomiędzy członkami rodziny. W bardzo dużej ilości przypadków rodzice przekazują na rzecz dzieci mieszkanie bądź nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Choć nie jest wykluczona sprzedaż nieruchomości pomiędzy takimi osobami, to takie rozwiązanie nie jest często wybierane. Gros przypadków to czynności nieodpłatne. Wśród dostępnych możliwości osoby bliskie mogą rozporządzić nieruchomością tak za życia, jak i na wypadek śmierci.
Darowizna nieruchomości
W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi, tj. tymi mieszczącymi się w tzw. grupie „0” w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, bardzo często wybierana jest opcja darowizny nieruchomości. Jej popularność wiąże się m.in. ze zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Po ostatnich zmianach zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.
Należy zauważyć, że nie ma w grupie tych osób zięcia czy synowej więc jeżeli nieruchomość miałaby wejść do majątku wspólnego dziecka darczyńców i jego współmałżonka, to lepiej zrobić to dwuetapowo, a więc darować nieruchomość wyłącznie własnemu dziecku, które następnie będzie mogło rozszerzyć wspólność majątkową na ten składnik majątku. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć konieczności zapłaty podatku przez wspomnianego zięcia czy synową.
Na mocy darowizny obdarowany nabywa nieruchomość z chwilą zawarcia aktu notarialnego ale warto wspomnieć, że darowiznę można odwołać. Jest to dopuszczalne w dwóch przypadkach tj. razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 kodeksu cywilnego (k.c.) można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie to w zasadzie miało miejsca oraz w razie niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i 899 k.c.). Sytuacje, w których dochodzi do odwołania darowizny wykonanej nie są wcale rzadkie choć jest to możliwe jedynie w wyjątkowych przypadkach. Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. W orzecznictwie podkreśla się, że „pod pojęcie rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Wchodzi tutaj więc w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności. Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są w szczególności: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, pobicia czy ciężkie znieważenia” (tak SA w Krakowie w wyroku z dnia 28.11.23 r., sygn.akt I ACa 189/22).
Przy tej okazji wspomnieć też trzeba, że z mocy art. 897 k.c. obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę jeżeli ten popadnie w niedostatek. Przepis pozwala jednak obdarowanemu zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
Zaletą darowizny jest na pewno wspominana kwestia zwolnienia podatkowego ale też możliwość rozdysponowania majątku na rzecz wybranego członka rodziny, np. jednego z dzieci. Instytucja ta ma jednak pewne mankamenty. Darowizna, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, wpływa bowiem na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim, w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Ponadto wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom (art. 993 k.c.)
Umowa o dożywocie
Opisanych problemów w zakresie dziedziczenia nie nastręcza natomiast przekazanie nieruchomości umową dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć. Niestety jednak umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków. Tutaj zbywca nie może decydować, do którego majątku ma trafić ostatecznie nieruchomość.
Umowa ta jest umową odpłatną co oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.
Umowę dożywocia bardzo trudno jest rozwiązać, co stanowi o jej atrakcyjności z punktu widzenia przenoszącego własność członka rodziny. Jej rozwiązanie poza zgodną wolą stron jest możliwe jedynie na skutek wyroku sądu. W razie zaś następczego zbycia nieruchomości, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podobnie, na żądanie obu stron sąd może orzec w sytuacji gdy jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.
Rozdysponowanie nieruchomością w testamencie
Właściciel nieruchomości może nią rozrządzić także na mocy testamentu. Tyle tylko, że wówczas dysponuje całym swoim majątkiem, a nie konkretnymi jego składnikami. Lepszym rozwiązaniem będzie sięgnięcie po zapis testamentowy ponieważ ten wywołuje skutek rzeczowy z chwilą otwarcia spadku. W obu przypadkach jednak skutek przeniesienia nieruchomości ma miejsce dopiero z chwilą śmierci właściciela. To rozwiązanie może wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku. Zwolnienie od podatku od spadku i darowizn, pomijając przypadki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn, będzie możliwe tylko w przypadku zgłoszenia nabycia nieruchomości na druku SD-Z2 w terminach określonych ustawą.
Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy