Czy nakłady na nieruchomość partnera (konkubenta) to darowizna? Jak je rozliczyć po rozpadzie związku? Jakie są skutki podatkowe?

• Podstawa prawna rozliczenia nakładów na nieruchomość
• Czy zwrot nakładów stanowi darowiznę?
• Zwrot nakładów na nieruchomość a podatek dochodowy

Podstawa prawna rozliczenia nakładów na nieruchomość

Kwestia wzajemnych rozliczeń osób pozostających w nieformalnych związkach nie została wprost uregulowana przez przepisy kodeksu cywilnego, stąd do tej pory budzi pewne wątpliwości.

W najnowszym orzecznictwie sądowym, którego przykładem jest np. wyrok Sądu Najwyższego w sprawie II CSKP 274/22, dominuje stanowisko, zgodnie z którym do rozliczenia konkubinatu, w tym nakładów dokonanych przez konkubentów na majątek jednego z nich, mają zastosowanie przepisy art. 405 i następne kodeksu cywilnego (dalej: KC). Jak wskazuje się w judykaturze świadczenia tego rodzaju stają się świadczeniami nienależnymi w rozumieniu art. 410 KC z chwilą odpadnięcia ich celu, jakim było wspólne pożycie stron w ramach konkubinatu (tak np. SA w Szczecinie w wyroku z dnia 7 czerwca 2024 r., I ACa 239/23). W takich przypadkach najczęściej brak jest podstaw kontraktowych do rozliczenia nakładów, gdyż osoby w związkach nieformalnych niemal nigdy żadnych umów mających za przedmiot nakłady nie zawierają. Do rozliczeń tych nie można stosować nawet przez analogię przepisów z zakresu małżeńskich stosunków majątkowych. W zdecydowanej większości przypadków jedyną podstawą rozliczeń będą zatem przywołane przepisy.

W razie zaistnienia bezpodstawnego wzbogacenia osobie uprawnionej przysługuje w pierwszej kolejności roszczenie o wydanie korzyści w naturze, a dopiero w przypadku, gdyby realizacja takiego świadczenia nie była możliwa - roszczenie o zwrot jej wartości w pieniądzu. W przypadku nakładów poczynionych na nieruchomość w zasadzie w grę wchodzi ta druga możliwość.

Wiele problemów rodziła i rodzi nadal kwestia ustalenia daty na jaką należy ustalić wartość bezpodstawnego wzbogacenia. To czy rozliczenie pomiędzy byłymi konkubentami kwoty pieniężnej następuje w kwocie nominalnej, jeżeli nie zostało zgłoszone żądanie jej waloryzacji, czy z uwzględnieniem zmiany wartości nieruchomości miało stać się przedmiotem rozstrzygnięcia przez powiększony skład Sądu Najwyższego w sprawie II CSKP 1611/22 ale postanowieniem z dnia 31 października 2024 r. zostało zawieszone. Niezależnie od powyższego, w jednym ostatnich swoich orzeczeń Sąd Najwyższy przyjął, że aby prawidłowo wykonać zobowiązanie z bezpodstawnego wzbogacenia należy uwzględnić aktualny stan korzyści - stan na moment spełnienia świadczenia w wykonaniu zobowiązania z bezpodstawnego wzbogacenia (jeśli następuje to poza postępowaniem sądowym) bądź stan na moment wyrokowania (zamknięcia rozprawy), zaś ustalenia pieniężnej wysokości zobowiązania (wartości korzyści w pieniądzu) należy dokonać według cen aktualnych, z daty spełnienia świadczenia lub wyrokowania (tak wyrok z dnia 30 września 2025 r., II CSKP 1983/22).

Czy zwrot nakładów stanowi darowiznę?

Nie ma wątpliwości co do tego, że pomiędzy osobami żyjącymi w nieformalnych związkach może dochodzić do dokonywania darowizn, które podlegać będę opodatkowaniu w świetle ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie konkubenci są traktowani jako osoby obce co powoduje, że kwota wolna od podatku jest dla nich dość niska bo wynosi tylko 5733 zł. Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji darowizny co oznacza, że należy rozumieć to pojęcie w znaczeniu cywilistycznym. Zgodnie zatem z przepisem art. 888 § 1 KC przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Tym samym w przypadku darowizny jedna strona osiąga korzyść bez ekwiwalentu dla drugiej z nich.
Może się zatem zdarzyć, że partner dokona chociażby przelewu na poczet budowy domu na nieruchomości drugiego z nich chcąc w ten sposób dokonać jednostronnego bezpłatnego świadczenia i wówczas mamy do czynienia z darowizną w świetle zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Natomiast sytuacja, w której dochodzi do rozliczenia nakładów i zwrotu określonej kwoty pieniężnej przez jednego z byłych partnerów nie może być uznana za darowiznę, o ile mieści się w wysokości rzeczywistej wartości tych nakładów. Jeżeli byli partnerzy umówią się natomiast, że zwracana kwota będzie wyższa niż nominalna wartość nakładów, to wówczas organy skarbowe uznają, że dochodzi do darowizny podlegającej opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Przyjmują bowiem, iż nadwyżka otrzymanej w ten sposób kwoty wypełnia w takiej sytuacji definicję darowizny bo ma charakter bezzwrotny i nieekwiwalentny (zob. interpretacje z dnia z dnia 13.02.2026 r., 0115-KDIT3.4011.898.2025.6.KP; 0111-KDIB2-3.4015.450.2025.8.AD).

Zwrot nakładów na nieruchomość a podatek dochodowy

Zasadą wynikającą z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest opodatkowanie wszelkich świadczeń, które powodują rzeczywiste wzbogacenie po stronie podatnika. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu przychodami są, co do zasady, otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Natomiast w przypadku zwrot nakładów na podstawie art. 405 k.c. nie można mówić o przysporzeniu majątkowym podatnika, a tym samym opodatkowaniu wartości otrzymanych nakładów. Potwierdził to NSA m.in. w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., II FSK 164/15 i potwierdza Dyrektor KIS w wydawanych interpretacjach, w tym jednej z ostatnich z 6 lutego 2026 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-3.4011.13.2026.1.SJ, w której wyraźnie wskazał, iż zwrot nakładów poniesionych uprzednio na nieruchomość byłej partnerki nie stanowi przysporzenia majątkowego, które należałoby kwalifikować jako przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko to jest jak najbardziej słuszne bo zwrot nakładów nie stanowi żadnej formy zadośćuczynienia czy odszkodowania, a jedynie formę rozliczenia poniesionych nakładów, które przyczyniły się do bezpodstawnego wzbogacenia innej osoby.

Nie oznacza to jednak, że nie może dojść do sytuacji, w której sposób rozliczenia nakładów skutkował będzie powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Będzie tak przykładowo wówczas gdy były parter umorzy drugiemu z nich dług z tytułu zwrotu poczynionych na nieruchomość nakładów. W takim przypadku u partnera, który nakładów zwracać nie musi powstanie przychód podatkowy. Przyjmuje się bowiem, że umorzenie zobowiązania stanowi nieodpłatne świadczenie na rzecz dłużnika, który uzyskuje przychód w rozumieniu przywołanego wyżej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Inna będzie sytuacja gdy ex partner nie będzie przez odpowiednio długi czas dochodził swojego roszczenia o zwrot nakładów doprowadzając finalnie do jego przedawnienia. Uznaje się, iż przedawnienie wierzytelności cywilnoprawnych nie skutkuje powstaniem przychodu u dłużnika. W konsekwencji, w związku z samym przedawnieniem roszczenia wierzyciela, nie następuje u dłużnika trwałe przysporzenie majątkowe i nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu. Na skutek przedawnienia dłużnik nie uzyskuje żadnej realnej i definitywnej korzyści majątkowej, ponieważ formalnie nadal jest zobowiązany do wykonania tego świadczenia. Tym samym, u dłużnika nie powstaje przychód z nieodpłatnego świadczenia (tak wyrok NSA z 5.04.2023 r. w sprawie II FSK 2405/20).

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy