Właściciele budynków bardzo często odmawiają dokonywania nawet najpotrzebniejszych remontów, powołując się na brak środków finansowych. Tymczasem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów jednoznacznie nakładają na nich szereg obowiązków związanych z utrzymaniem budynku (w tym instalacji oraz pomieszczeń służących do wspólnego użytku).
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Ponadto jest on obowiązany do dokonywania napraw budynku oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z tym jednak zastrzeżeniem, że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy).
Co więcej, wynajmującego obciążają także pewne naprawy w samym lokalu, np. naprawa i wymiana instalacji wewnątrz mieszkania, czy nawet wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych.
Najemca ma prawo domagać się od wynajmującego przeprowadzenia koniecznych remontów. W pierwszej kolejności powinien on zwrócić się na piśmie do właściciela lokalu (w przypadku mieszkań komunalnych będzie nim właściwa gmina) lub zarządcy budynku i szczegółowo wskazać, jakie prace w budynku lub mieszkaniu powinny zostać wykonane.Jeśli właściciel budynku odmówi wykonania remontu lub nie zareaguje na kierowane do niego pismo, wówczas najemcy pozostaje jedynie skierowanie sprawy do sądu o nakazanie wykonania określonych prac remontowych.
W toku procesu sąd oceni, czy prac remontowe, których wykonania domaga się powód, rzeczywiście należy wykonać i czy obowiązek ich wykonania obciąża wynajmującego. Jeśli sąd uwzględni żądanie pozwu, wówczas wynajmującemu nie pozostanie nic innego, jak wykonać wszystkie prace, wymienione w wyroku sądowym.
Sądy bardzo często stają po stronie lokatorów. W wyroku z 7 marca 1997 r. (II CKN 25/97) Sąd Najwyższy stwierdził, że wynajmujący obowiązany jest utrzymywać lokale w stanie przydatnym do użytku. Mieści się w tym obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku.
Warto jednak pamiętać, że w skrajnych przypadkach (kiedy stan budynku jest wyjątkowo zły i wymaga on np. przeprowadzenia remontu kapitalnego) wynajmujący jest uprawniony nawet do wypowiedzenia umowy najmu i przekwaterowania najemców do lokalu zamiennego. Takie uprawnienie dla wynajmującego zarezerwowane jest w sytuacji, gdy budynek wymaga bardzo poważnego i długotrwałego remontu, bądź nadaje się do rozbiórki.
Podstawa prawna: art. 6a, 6b i 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U z 2005 nr 31, poz. 266 ze zm.
Witold Studziński
Autor jest adwokatem, partnerem w "PRETOR" - Kancelarii Prawnej z Wrocławia, ul. Ofiar Oświęcimskich 7/13, 50-069 Wrocław, tel. 071 718 15 84.
e-mail: witold.studzinski@adwokatura.pl,
www.kancelaria-pretor.pl