Koniec taniego wykupu mieszkań komunalnych? W Sejmie praca wre nad nowymi przepisami, wejdą w 2027 r.

• Sejm przykręci kurek z tanimi mieszkaniami komunalnymi
• Dramatyczny spadek liczby mieszkań komunalnych w mieszkaniowych zasobach gmin
• Dlaczego bonifikaty były kiedyś potrzebne?
• Co dokładnie zmieni nowa ustawa?
• Specjalna ochrona dla seniorów
• Płatność nawet w 240 ratach
• Pieniądze dla gmin na zakup mieszkań od seniorów
• Samorządy mają zastrzeżenia
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
• Co planowana nowelizacja oznacza dla zwykłych ludzi?

Sejm przykręci kurek z tanimi mieszkaniami komunalnymi

Na początku grudnia 2025 roku w Sejmie odbyło się ważne głosowanie. Posłowie z dwóch komisji – Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej – przedstawili sprawozdanie dotyczące projektu ustawy, która może całkowicie zmienić zasady wykupu mieszkań komunalnych w Polsce.

Projekt przeszedł pierwsze czytanie, ale z istotną zmianą. Pierwotnie zakaz sprzedaży mieszkań z bonifikatą miał obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku. Teraz termin przesunięto na 30 czerwca 2027 roku. To dodatkowe pół roku dla osób, które planują wykup swojego lokalu na dotychczasowych, korzystnych zasadach. Co to właściwie oznacza w praktyce? Jeśli ustawa wejdzie w życie w proponowanym kształcie, rady gmin stracą możliwość udzielania zniżek przy sprzedaży mieszkań komunalnych swoim najemcom. A mówimy tu o zniżkach sięgających nawet 90 procent wartości nieruchomości.

Dramatyczny spadek liczby mieszkań komunalnych w mieszkaniowych zasobach gmin

Żeby zrozumieć, dlaczego politycy chcą wprowadzić te zmiany, trzeba spojrzeć na liczby. I są one naprawdę szokujące. W 1990 roku w całej Polsce gminy dysponowały zasobem niemal 2 milionów mieszkań komunalnych – dokładnie 1,98 miliona lokali. To był ogromny zasób, który pozwalał pomagać rodzinom w trudnej sytuacji materialnej. Do 2022 roku ta liczba spadła do zaledwie około 778 tysięcy lokali. W ciągu nieco ponad 30 lat zniknęło więc ponad 1,2 miliona mieszkań komunalnych!

Gdzie się podziały? Większość została sprzedana najemcom – i to po cenach znacznie niższych od rynkowych. Dane Najwyższej Izby Kontroli pokazują skalę tego zjawiska. Sprzedaż lokali komunalnych z bonifikatą jest w Polsce powszechną praktyką. W 15 na 20 kontrolowanych gmin wysokość udzielanych zniżek przekraczała 90 procent wartości mieszkania. W latach 2016-2021 aż 58 procent wszystkich sprzedanych mieszkań komunalnych trafiło do nowych właścicieli z bonifikatą wynoszącą co najmniej 90 procent.

Dlaczego bonifikaty były kiedyś potrzebne?

Warto zrozumieć kontekst historyczny. System bonifikat powstał w czasach transformacji ustrojowej, czyli na przełomie lat 80. i 90. ubiegłego wieku. Gminy miały wtedy ogromny zasób mieszkań, często w złym stanie technicznym, i brakowało im pieniędzy na remonty. Sprzedaż lokali najemcom – nawet po bardzo niskich cenach – pozwalała pozbyć się kosztownych w utrzymaniu nieruchomości i jednocześnie przenieść odpowiedzialność za remonty na nowych właścicieli.

Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Autorzy projektu ustawy podkreślają, że gminy mogą obecnie korzystać z licznych programów wsparcia finansowego na remonty i modernizację lokali mieszkalnych. Nie muszą więc pozbywać się mieszkań, żeby uniknąć kosztów ich utrzymania.

Jednocześnie drastycznie spadła liczba lokali, które gminy mogą zaoferować rodzinom w trudnej sytuacji – tym, które ze względu na zbyt niskie dochody nie są w stanie wynająć lub kupić mieszkania na wolnym rynku. To właśnie te osoby są największymi poszkodowanymi wieloletniej wyprzedaży mieszkań komunalnych.

Co dokładnie zmieni nowa ustawa?

Projekt ustawy (druk sejmowy nr 1318) wprowadza kilka istotnych zmian w przepisach. Najważniejsza to uchylenie artykułów 68 ust. 1 pkt 7 oraz 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. To właśnie te przepisy dają obecnie radom gmin prawo do udzielania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych.

Po wejściu ustawy w życie, jeśli gmina zdecyduje się sprzedać mieszkanie komunalne najemcy, będzie musiała zrobić to po cenie rynkowej. Już teraz przepisy mówią, że cena sprzedaży nie może być niższa od wartości rynkowej – ale bonifikaty skutecznie "omijały" tę zasadę w praktyce i zupełnie legalnie. Po zmianach ta furtka zostanie zamknięta.

Specjalna ochrona dla seniorów

Projekt ustawy zawiera jednak nie tylko zakazy, ale też nowe rozwiązania chroniące osoby starsze. Jest to reakcja na coraz częściej pojawiające się doniesienia o oszustwach wymierzonych w seniorów. Chodzi o sytuacje, w których nieuczciwi ludzie wykorzystują nieporadność osób starszych i wyłudzają od nich prawo własności do mieszkania. Emeryci i renciści, często nieświadomi prawdziwych konsekwencji, przenoszą własność nieruchomości na osoby niespokrewnione. Te osoby działają wyłącznie na szkodę seniorów, a ofiary często żyją w przekonaniu, że mieszkanie nadal do nich należy.

Żeby przeciwdziałać takim praktykom, projekt dodaje do ustawy o gospodarce nieruchomościami nowy artykuł 21d. Zgodnie z nim gmina, która kupuje mieszkanie od osoby starszej (powyżej 60. roku życia), może jednocześnie zobowiązać się do wynajęcia tej osobie lokalu komunalnego na czas nieoznaczony. Co istotne, może to być nawet ten sam lokal, który gmina właśnie kupiła.

Płatność nawet w 240 ratach

Nowe przepisy wprowadzają też elastyczne warunki płatności przy transakcjach z seniorami. Gmina, która kupuje mieszkanie od osoby starszej, może rozłożyć płatność na raty – maksymalnie na 240 miesięcznych rat. To aż 20 lat regularnych wpłat.

Takie rozwiązanie ma sens w przypadku osób, które potrzebują dodatkowego dochodu na bieżące wydatki, ale nie chcą otrzymać całej kwoty jednorazowo. Regularne, comiesięczne wpływy mogą stanowić istotne uzupełnienie emerytury lub renty.

Pieniądze dla gmin na zakup mieszkań od seniorów

Skąd gminy wezmą środki na takie transakcje? Projekt ustawy przewiduje zmiany również w ustawie o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych. Proponuje się dodanie nowego artykułu 3a, który otwiera drogę do bezzwrotnych grantów z Funduszu Dopłat. Gminy będą mogły otrzymać dofinansowanie w wysokości do 50 procent kosztów transakcji przy zakupie mieszkań od seniorów. Warunek jest jeden: płatność musi być rozłożona na maksymalnie 240 miesięcznych rat, liczonych od dnia przeniesienia własności lokalu na gminę.

To oznacza, że jeśli gmina kupi od seniora mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, może otrzymać z Funduszu Dopłat nawet 150 tysięcy złotych bezzwrotnego wsparcia. Pozostałą kwotę wypłaci sprzedającemu w ratach przez okres do 20 lat. Podmiot, który otrzyma taki grant, ma 90 dni od momentu przeniesienia własności na przedłożenie Bankowi Gospodarstwa Krajowemu rozliczenia transakcji wraz z harmonogramem spłaty rat.

Samorządy mają zastrzeżenia

Nie wszyscy są zadowoleni z proponowanych zmian. Związek Miast Polskich, reprezentujący interesy samorządów, ocenił projekt negatywnie. W uzasadnieniu swojego stanowiska Związek podniósł kilka argumentów. Po pierwsze, likwidacja bonifikat spowoduje, że lokale będą musiały być wyceniane według wartości rynkowej – a to oznacza, że większość najemców nie będzie stać na ich wykup. Mieszkania pozostaną więc w zasobie gmin, co samo w sobie nie jest złe, ale wiąże się z kosztami utrzymania.

Po drugie – i to argument najważniejszy dla samorządów – zmiana ogranicza ich władztwo nad własnym majątkiem. Gminy same wiedzą najlepiej, jaki jest stan ich zasobu mieszkaniowego i czy są w stanie zapewnić potrzeby mieszkaniowe swoim mieszkańcom. Odbieranie im prawa do decydowania o bonifikatach to ingerencja w ich autonomię. Związek Miast Polskich wskazuje też, że jeśli już zakazuje się bonifikat, to trzeba jednocześnie wprowadzić mechanizm finansowy wspierający gminy w utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Same zakazy nie rozwiążą problemu – potrzebne są też pieniądze na remonty i bieżące utrzymanie lokali.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ustawa ma wejść w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Jest jednak istotny wyjątek: przepisy dotyczące likwidacji bonifikat (artykuł 1 ustawy) wejdą w życie dopiero 30 czerwca 2027 roku (według aktualnego brzmienia projektu).

Dlaczego takie opóźnienie? Autorzy projektu wzięli pod uwagę, że wiele gmin już rozpoczęło procedury sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. Nagłe wejście w życie nowych przepisów mogłoby uniemożliwić dokończenie tych transakcji, co byłoby niesprawiedliwe wobec najemców, którzy już podjęli starania o wykup. Półtoraroczny okres przejściowy daje też czas wszystkim zainteresowanym na dostosowanie się do nowych zasad.

Co planowana nowelizacja oznacza dla zwykłych ludzi?

Podsumowując: jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym i od dawna planujesz jego wykup z bonifikatą – czas nagli. Po 30 czerwca 2027 roku ta możliwość prawdopodobnie zniknie. Pozostanie wykup po cenie rynkowej, który dla wielu najemców będzie po prostu nieosiągalny finansowo.

Ale jeśli jesteś seniorem i obawiasz się o swoją przyszłość mieszkaniową – nowe przepisy mogą ci pomóc. Możliwość sprzedaży mieszkania gminie z jednoczesnym zachowaniem prawa do dalszego zamieszkiwania to rozwiązanie, które warto rozważyć.

Natomiast jeśli jesteś przedstawicielem samorządu – przygotuj się na nowe zasady. Bonifikaty odejdą prawdopodobnie do historii, ale pojawiają się nowe narzędzia, takie jak granty na zakup mieszkań od seniorów.