Decyzję o warunkach zabudowy, której uzyskanie jest niezbędne m.in. do posadowienia na swojej działce domu (o ile na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), na „starych zasadach”, które dawały właścicielowi nieruchomości największą „wolność” w zakresie realizowanej przez niego inwestycji – będzie można uzyskać jeszcze tylko przez najbliższe dwa miesiące. Decyzje WZ wydane przez gminy po tym terminie, będą już bowiem podlegały nowym, zdecydowanie bardziej restrykcyjnym regulacjom.
- Obowiązek gmin uchwalenia nowego dokumentu planistycznego (tzw. planu ogólnego), który będzie mógł uniemożliwić właścicielowi nieruchomości uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla jego działki
- Już niebawem wszystkie decyzje o warunkach zabudowy będą obarczone terminem ważności – koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy dla nieruchomości gruntowych
- Właściciele nieruchomości gruntowych (którym zależy np. na budowie domu na posiadanej działce), nie powinni już dłużej zwlekać z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
- Właścicielom nieruchomości dodatkowo „pokrzyżować plany” związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla swojej działki może procedowany w Sejmie projekt ustawy, który ma wprowadzić amnestię dla gmin za nieterminowe wydanie WZ-ki
Obowiązek gmin uchwalenia nowego dokumentu planistycznego (tzw. planu ogólnego), który będzie mógł uniemożliwić właścicielowi nieruchomości uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla jego działki
- Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina musi uchwalić nowy dokument planistyczny w randze aktu prawa miejscowego – tzw. plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
- Decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 lipca 2026 r. będą musiały być zgodne z ww. planami ogólnymi (dotychczas – decyzje o warunkach zabudowy nie musiały być zgodne ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy).
- Gmina, w planie ogólnym, może ustalić strefę z zakazem zabudowy, co – od 1 lipca 2026 r. (z zastrzeżeniem, że plan ogólny, może zostać uchwalony przez gminę wcześniej, ponieważ ww. termin jest terminem ostatecznym) – będzie skutkowało brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki, która jest nią objęta.
- Nowe przepisy nie anulują jednak obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy (i wszystkich tych, które właściciele nieruchomości uzyskają przed uchwaleniem przez gminę planu ogólnego, co nastąpi najpóźniej 30 czerwca 2026 r.).
Powyższe zmiany wynikają z:
- Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.) oraz
- Ustawy z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 527)
Już niebawem wszystkie decyzje o warunkach zabudowy będą obarczone terminem ważności – koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy dla nieruchomości gruntowych
Ponadto – niezależnie od powyższych zmian związanych z obowiązkiem uchwalenia przez gminy planów ogólnych – zmianie ulega również okres ważności decyzji o warunkach zabudowy:
- Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 r. będą miały określony termin ważności – 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Po upływie ww. okresu – decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne począwszy od 1 stycznia 2026 r. – będą wygasać.
- Decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. są bezterminowe.
Powyższa zmiana wynika z:
- Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.).
Właściciele nieruchomości gruntowych (którym zależy np. na budowie domu na posiadanej działce), nie powinni już dłużej zwlekać z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Biorąc pod uwagę powyższe zmiany:
- Warto jak najszybciej złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla posiadanej działki.
- Jeżeli (prawomocną) decyzję o warunkach zabudowy uda się uzyskać do 31 grudnia 2025 r. – jest to najlepsza z możliwych sytuacji, ponieważ będzie ona bezterminowa i nie powinny „zagrażać” jej ustalenia wynikające z planu ogólnego, który zostanie uchwalony przez gminę najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. (z zastrzeżeniem jednak, że gmina może się „pospieszyć” i uchwalić plan ogólny wcześniej, ponieważ ww. termin jest terminem ostatecznym).
- Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana (i stanie się prawomocna) pomiędzy 1 stycznia 2026 r. a 30 czerwca 2026 r. – również nie powinny zagrażać jej ustalenia wynikające z planu ogólnego (chyba, że – tak jak powyżej – plan ogólny zostanie przez gminę przyjęty wcześniej niż 30 czerwca 2026 r., ponieważ jest to termin ostateczny, a zatem – gmina może uchwalić plan ogólny również przed tą datą), ale będzie to już decyzja, która nie będzie bezterminowa (a obarczona 5-letnim okresem ważności). Jeżeli w tym terminie inwestycja nie zostanie zrealizowana, a działka (w międzyczasie) zostanie objęta w planie ogólnym zakazem zabudowy – uzyskanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy, po utracie ważności przez powyższą decyzję WZ, nie będzie już możliwe.
- Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie uzyskana do 30 czerwca 2026 r. – gmina wyda ją już tylko pod tym warunkiem, że będzie ona zgodna z ustaleniami planu ogólnego (a zatem – działka, której dotyczy wniosek, nie będzie objęta np. zakazem zabudowy w ww. planie ogólnym).
Więcej informacji na temat opisanych powyżej zmian, można znaleźć w poniższych artykułach:
Właścicielom nieruchomości dodatkowo „pokrzyżować plany” związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla swojej działki może procedowany w Sejmie projekt ustawy, który ma wprowadzić amnestię dla gmin za nieterminowe wydanie WZ-ki
Właścicielom nieruchomości dodatkowo „pokrzyżować plany” związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla swojej działki może procedowany w aktualnie w Sejmie projekt ustawy, który ma wprowadzić amnestię dla gmin za nieterminowe wydanie decyzji WZ. Mowa o projekcie, który w dniu 30 września br., został wniesiony do Sejmu przez grupę posłów Koalicji Obywatelskiej, Polska 2050 – Trzecia Droga, PSL – Trzecia Droga oraz Lewicy – tj. projekcie ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 1839), który zakłada czasowe uchylenie możliwości stosowania wobec organów zobowiązanych do wydania decyzji o warunkach zabudowy art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ale po kolei:
Zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wójt burmistrz lub odpowiednio – prezydent miasta ma:
- 21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora,
- 65 dni – jeśli dotyczy biogazowni rolniczej spełniającej określone warunki,
- 90 dni – w pozostałych przypadkach.
W praktyce, termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może również opóźnić się np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od organu.
Art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi jednak, że – jeżeli właściwy organ nie wyda wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy w terminie odpowiednio 21, 65 i 90 dni od dnia złożenia wniosku, może on wnieść żądanie wymierzenia mu kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Żądanie wnosi się do wojewody za pośrednictwem organu, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy.
Organ nie zapłaci tej kary wnioskodawcy, lecz stanowi ona dochód budżetu państwa, ale jest wystarczającym motywatorem do tego, aby terminy wydawania decyzji o warunkach zabudowy były przez gminy dotrzymywane.
W art. 9 ww. projektu poselskiego zawarto natomiast przepis wstrzymujący do dnia 31 grudnia 2026 r. bieg terminów, których przekroczenie jest podstawą do nałożenia na wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Autorzy projektu argumentują, że – „Po wejściu w życie reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzonej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, znacząco zwiększyła się liczba składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ma to związek ze zmianą zasad wydawania tych decyzji, która nastąpi po wejściu w życie planów ogólnych gmin. Dane zbierane w ramach corocznego badania statystycznego: 1.02.04(017) Lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny na zlecenie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, wskazują w roku 2024 na wzrost liczby wydanych w kraju decyzji o warunkach zabudowy o 27% względem roku 2023 (2023 г. – 141 418 decyzji, 2024 r. - 180 206 decyzji). W ponad 330 gminach wzrost ten wyniósł między 50% a 100%, a w prawie 200 gminach – więcej niż 100%. Nagromadzenie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które powinny być wydane w określonym ustawowo terminie (90 dni), powoduje problemy organizacyjne i kadrowe jednostek samorządu terytorialnego, które w tym samym czasie (do 1 lipca 2026 r.) są obciążone obowiązkiem sporządzania planu ogólnego. Wobec powyższego gminy mają trudności w dotrzymaniu ustawowych terminów wydania decyzji, w związku z czym są narażone na związane z tym kary finansowe, a jednocześnie sytuacja ta może opóźnić sporządzanie planów ogólnych gmin. Projekt ustawy odpowiada na opisane kwestie poprzez czasowe zawieszenie kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Wprowadzenie powyższej zmiany (a należy podkreślić, że jest na to duża szansa, ponieważ ma ona poparcie w kilku ugrupowaniach politycznych), oznaczałoby dla właścicieli nieruchomości, że straciliby skuteczne narzędzie do domagania się od gminy terminowego wydania decyzji o warunkach zabudowy, co jest istotne zwłaszcza w kontekście zbliżającego się terminu na uchwalenie przez gminy planów ogólnych, które mogą na zawsze uniemożliwić właścicielom działek np. posadowienie na nich domu. Inaczej „rzecz” ujmując – mogłoby to oznaczać, że gminy nie wydadzą WZ-ek np. do końca bieżącego roku (a zatem wydane przez nie później decyzje nie będą już bezterminowe) lub do 30 czerwca 2026 r. (a zatem wydane decyzje przez nie później nie będą już niezależne od ustaleń dokonanych w planie ogólnym) i nie poniosą z tego tytułu żadnych konsekwencji.
Projekt ustawy, który zakłada wstrzymanie do dnia 31 grudnia 2026 r. stosowania wobec wójtów, burmistrzów i prezydentów miasta przepisu art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie którego mogą oni zostać ukarani grzywną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji – w dniu 30 września 2025 r. został skierowany do opinii:
- sejmowego Biura Legislacyjnego,
- Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji,
- organizacji samorządowy oraz
- Krajowej Rady Izby Architektów, Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Krajowej Rady Radców Prawnych, Krajowej Reprezentacji Samorządowych Kolegiów Odwoławczych, Naczelnej Rady Adwokackiej, Państwowej Inspekcji Pracy, Prokuratora Generalnego, Rady Dialogu Społecznego i Konfederacji Lewiatan, a także
do konsultacji społecznych, w ramach których – do 30 października 2025 r. – każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem: LINK. 6 października 2025 r. natomiast, dodatkowo, został on również skierowany do opinii organizacji samorządowych.
Więcej na jego temat, można przeczytać w poniższym artykule:
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 527)
- Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 1839)