REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W wielu miastach i gminach w Polsce nie wybudujesz już domu po 1 lipca 2026 r. – „Działki z infrastrukturą pozostaną jedynie polem”. Jeden wskaźnik, na dobre zablokuje tysiące inwestycji!

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
plan ogólny, gmina, dom, inwestycje, nieruchomości
W wielu miastach i gminach w Polsce nie wybudujesz już domu po 1 lipca 2026 r. – „Działki z infrastrukturą pozostaną jedynie polem”. Jeden wskaźnik, na dobre zablokuje tysiące inwestycji!
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

„Jako gmina możemy i chcemy się rozwijać, ale państwo polskie stara się nam to uniemożliwić” – skarży się Tomasz Kucharski, burmistrz Miasta i Gminy Olsztyn, w której jeden z ustawowych wskaźników wprowadzonych w ramach „głośnej” reformy planowania przestrzennego – od 1 lipca 2026 r. uniemożliwi realizację nowych inwestycji mieszkaniowych. Olsztyn, to jednak nie jedyna gmina, która będzie borykać się z takim problem, bo ustawowy wskaźnik jest bardzo restrykcyjny i może prowadzić do takich absurdów, że nieruchomości z infrastrukturą i dostępem do drogi publicznej – będą mogły pozostać wyłącznie polami i nie będzie szans na wybudowanie na nich domu.

Od 1 lipca 2026 r. plany ogólne zastąpią studia uwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które stracą moc obowiązującą

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. i która została następnie zmieniona ustawą z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – z dniem 1 lipca 2026 r. moc obowiązującą stracą studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, a w ich miejsce – gminy (do 30 czerwca 2026 r.) muszą uchwalić tzw. plany ogólne, z których ustaleniami będą musiały być zgodne wydawane po tej dacie (tj. począwszy od 1 lipca 2026 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy. Jeżeli jakaś gmina nie uchwaliłaby wspomnianego planu ogólnego do 1 lipca 2026 r. – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie będzie możliwe. Po 1 lipca 2026 r. – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe. Wyjątek od powyższej zasady, przewidziano tylko dla terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji nawet, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny. Jest to uzasadnione faktem, że plan ogólny i tak nie obejmuje terenów zamkniętych, innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu, a tym samym – nie będzie wpływał na rozstrzygnięcia decyzji.

REKLAMA

REKLAMA

Miejscowe planu zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gminy będą mogła uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu

Dotychczasowy system planowania lokalnego opierał się na miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy, które nie musiały być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Reforma systemu planowania przestrzennego, która została wprowadzona ustawą z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zmienia jednak ten system, nakładając obowiązek zgodności nowych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy (tj. wydanych od 1 lipca 2026 r.) z planem ogólnym (czyli nowym aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), który wszystkie gminy w Polsce muszą opracować najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.

Jak argumentował poseł Michał Krawczyk podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużył termin na opracowanie planów ogólnych (z pierwotnie określonego na 31 grudnia 2025 r. – do 30 czerwca 2026 r.) – obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy mogą prowadzić i czasami prowadzą do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, co generuje duże koszty, związane chociażby z utrzymaniem infrastruktury.” Nad ową niekontrolowanie rozlewającą się zabudową – ma „zapanować” wspomniana reforma systemu planowania przestrzennego, zgodnie z którą – gmina, ustalając w planie ogólnym, na danym terenie np. strefę otwartą z zakazem zabudowy – będzie mogła uniemożliwić budowę domów na określonych obszarach. Dzięki temu rozwiązaniu – gminy będą posiadały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać.

Warto jednak podkreślić, że nowe przepisy nie anulują obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy, ale decyzje WZ wydane od 1 lipca 2026 r. (w związku ze zmianą ww. terminu) będą już musiały być zgodne z planami ogólnymi, a te wydane od dnia 1 stycznia 2026 r. (tego terminu ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw bowiem nie wydłużyła) będą miały określony termin ważności (5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna). Dotychczas – decyzje WZ były bowiem bezterminowe (dotyczy to wszystkich decyzji, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r.).

REKLAMA

Gminy pozbawione swobody w ustalaniu terenu pod zabudowę w planach ogólnych, w związku z określonym na poziomie ustawowym – rygorystycznym wskaźnikiem chłonności

Zgodnie z art. 13d ust. 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który został wprowadzony w ramach reformy systemu planowania przestrzennego (dokonanej ustawą z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw) – w strefach planistycznych:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
  • wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz
  • wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową

suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Gminy wyznaczając tereny pod zabudowę w planach ogólnych, które muszą opracować do 30 czerwca 2026 r. – muszą kierować się ww. limitem wskaźnika chłonności. Jak podaje portal Farmer.pl1wprowadzenie ww. wskaźnika chłonności uzasadnione miało być tym, żeby gmina nie przeznaczała pod zabudowę obszarów, których nie jest w stanie uzbroić w infrastrukturę (wskaźnik ten ma bowiem ograniczyć nadmierne wyznaczanie przez gminy terenów pod zabudowę mieszkaniową). W ocenie samorządowców natomiast – to gmina (a nie ustawodawca) powinna ustalać, które tereny chce przeznaczać na budowę mieszkań, a które nie, ponieważ – w praktyce – takie odgórnie narzucone limity, odbierające samorządom autonomię w zakresie decydowania o przeznaczeniu danego terenu – prowadzą niekiedy do takich absurdów, że „znajdujący się przy drodze publicznej teren nie może zostać dopuszczony do zabudowy mieszkaniowej. A nie generuje to praktycznie żadnych kosztów związanych z infrastrukturą” – skarży się Tomasz Kucharski, burmistrz Miasta i Gminy Olsztyn, w rozmowie z Portalem Samorządowym.2

Niektóre gminy, w związku ze znacznym przekroczeniem wskaźnika chłonności – nie będą już mogły wyznaczyć żadnych terenów pod zabudowę mieszkaniową, czyli – nie wybuduje się w nich już kolejnych domów

Jedną z gmin, w której wspomniany powyżej wskaźnik chłonności został już przekroczony o 300% – jest miasto i gmina Olsztyn.

Jeżeli w naszej gminie uchwalony zostanie plan ogólny, wskaźnik chłonności nie pozwoli nam na wyznaczenie terenów pod zabudowę mieszkaniową.” – alarmuje Tomasz Kucharski, burmistrz Miasta i Gminy Olsztyn, w rozmowie z Portalem Samorządowym, wyjaśniając jednocześnie, iż powodem przekroczenia ww. wskaźnika jest fakt, iż gmina Olsztyn jest gminą obwarzankową (w której jej środek – miasto, oddzielony jest od „obwarzanka”, czyli – gminy wiejskiej), a ponadto – jest gminą położoną na bardzo atrakcyjnym terenie parku krajobrazowego, z ruinami zamku, rezerwatami przyrody, co wpływa na to, że wiele osób chce mieć tu swoją działkę (i to najlepiej mieszkaniową). W ocenie burmistrza – ustawowe ograniczenie decyzyjności samorządów w zakresie tego, które tereny mają zostać przeznaczone w danej gminie na budowę mieszkań (w związku z określeniem w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym współczynnika chłonności) – prowadzi do takich absurdów, że znajdujący się przy drodze publicznej teren nie może zostać dopuszczony do zabudowy mieszkaniowej. A nie generuje to praktycznie żadnych kosztów związanych z infrastrukturą.” Współczynnik chłonności nie pozwoli nam określić takiego terenu w planie ogólnym jako terenu umożliwiającego zabudowę, ale i w planie miejscowym nie możemy ich przeznaczyć pod zabudowę, jeśli nie określiliśmy tego wcześniej w studium. Działki z infrastrukturą pozostaną zatem jedynie polem.– ubolewa Tomasz Kucharski.

Gmina próbuje radzić sobie ze zbliżającą się „wielkimi krokami” restrykcją uchwalając w tym momencie (tj. przed 30 czerwca 2026 r.) jak najwięcej miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, gwarantujących zabudowę mieszkaniową. Inaczej bowiem – straci potencjalnych mieszkańców, a jak podkreśla – „zajęła trzecie miejsce w województwie śląskim, jeśli chodzi o przyrost mieszkańców w ciągu ostatnich 10 lat”.

„W ciągu ostatniego pół roku na naszych posiedzeniach komisji do spraw zagospodarowania przestrzennego właściwie zawsze są mieszkańcy, którzy wnioskują o przekształcanie terenów, których są właścicielami. Mają oni świadomość, że bezpowrotnie mogą stracić prawo zabudowy swoich działek. Gmina jest zalewana nie tylko wnioskami o uchwalenie planów miejscowych, które będą przewidywały tak jak w studium, że ich działka będzie umożliwiała zbudowanie domu. Otrzymujemy również szereg wniosków do planu ogólnego, czyli do nowego dokumentu planistycznego, który zastąpi studium. Mieszkańcy chcą, aby także w projekcie planu ogólnego ich działkę objąć strefą umożliwiającą zabudowę.” – alarmuje burmistrz i podsumowuje:

„Wybrany sposób ograniczania zabudowy, czyli wskaźnik chłonności, jest zbyt rygorystyczny. Jako gmina możemy i chcemy się rozwijać, ale państwo polskie stara się nam to uniemożliwić.”2

Gmina Olsztyn, to – z całą pewnością – nie jedyna gmina w Polsce, w której wskaźnik chłonności jest już przekroczony, co oznacza, że po uchwaleniu planów ogólnych – czyli po 1 lipca 2026 r., realizacja na terenie takich gmin nowej inwestycji mieszkaniowej, może okazać się niemożliwa, jeżeli zawczasu (tj. do 30 czerwca 2026 r.) nie zadba się o uzyskanie dla swojej działki decyzji o warunkach zabudowy lub zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które by taką zabudowę dopuszczały.

Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

1 Farmer.pl, Domu nie postawisz. Działka rolna zamiast budowlanej, 14.08.2025 r.

2 Karina Knorps-Tuszyńska (w:) Portalsamorządowy.pl, Działka rolna zamiast budowlanej. Urzędnicy ścigają się z czasem, 11.08.2025 r.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
  • Ustawa z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.)
  • Ustawa z dnia 4.04.2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 527)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To będzie koniec kolejek na SOR i długiego czekania na pogotowie ratunkowe? Samorząd lekarski przegłosował ważne stanowisko

Czy jest prosty sposób na rozwiązanie problemu długiego oczekiwania na świadczenia z zakresu ochrony zdrowia? Samorząd lekarski sformułował swoje stanowisko w tej istotnej sprawie. Może ono mieć poważne skutki społeczne i zdrowotne.

Dodatek za dojazd do pracy z innej miejscowości. Mało kto o tym wie, ale szef musi zwrócić Ci pieniądze, jeżeli dojeżdżasz autem do pracy do innego miasta

Okazuje się, że jeżeli dojeżdżasz autem do pracy z innej miejscowości, to w niektórych sytuacjach twój pracodawca może pomóc Ci pokryć koszty związane z wydatkami na dojazd. Kiedy przysługuje zwrot? Jaka to kwota? Oto szczegóły.

Koniec z wyrzucaniem do worków na śmieci resztek spożywczych, nabiału i ręczników papierowych. Zmiany w zasadach segregacji odpadów od 29 września 2025 r.

Rezygnacja z worków na śmieci w przypadku segregacji jednej z frakcji odpadów komunalnych (a konkretnie – bioodpadów kuchennych, takich jak m.in. resztki spożywcze, nabiał i ręczniki papierowe) – to działanie zaradcze podjęte przez kolejne miasto w Polsce, celem poprawy poziomu odpadów poddawanych recyklingowi, który na rok 2025 został ustalony na poziomie co najmniej 55% wszystkich zebranych odpadów w danym mieście lub gminie. Jedynie zwiększenie poziomu przygotowania do ponownego użycia i recyklingu odpadów komunalnych, pozwoli uniknąć milionowych kar grożących miastu za nieosiąganie wymaganych poziomów recyklingu – alarmują władze Gdyni. Właściciele nieruchomości powinni natomiast być świadomi, że niewywiązywanie się z obowiązków w zakresie selektywnego zbierania odpadów – może skutkować podwyżką opłat za śmieci o nawet 400 proc.

Wyrzucasz torebki po herbacie do tego pojemnika? Ten segregacyjny błąd kosztuje cztery razy więcej

Nowe zasady segregacji odpadów sprawiają, że nawet doświadczeni w tej sztuce mieszkańcy zaczynają się gubić. Ręczniki papierowe i zużyte chusteczki higieniczne wcale nie trafiają już do bio, a plastikowe butelki nie zawsze kończą w żółtym koszu. Do listy „segregacyjnych pułapek” dochodzi jeszcze jedno zaskoczenie: torebki po herbacie. Niby drobiazg, a w praktyce pułapka, która może skończyć się nawet karą finansową.

REKLAMA

Rzecznik TSUE w sprawie WIBOR potwierdza fundamentalną zasadę unijnego systemu benchmarków

Stanowisko Rzeczniczki Generalnej Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie WIBOR porządkuje dyskusję wokół stosowania wskaźników referencyjnych i potwierdza fundamentalną zasadę unijnego systemu benchmarków: wyraźny podział ról między ich ustalaniem, stosowaniem a informowaniem o nich – piszą Marcin Bartczak i Marek Trzos-Rastawiecki, partnerzy kancelarii ITMA.

Czy z nadciśnieniem dostanę orzeczenie o niepełnosprawności?

Na tak zadane pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnego przypadku i tego czy wskutek nadciśnienia doszło do naruszenia sprawności organizmu. Jakie są aktualne przepisy? Czy osoby z nadciśnieniem mogą otrzymywać zasiłek pielęgnacyjny?

W październiku pracownicy dostaną dodatkowe 900 złotych do wynagrodzenia. Niestety, pieniądze nie trafią do zleceniobiorców

Wynagrodzenie to nie tylko płaca zasadnicza, ale często również szereg dodatków do niej. Wysokość niektórych z nich może być inna w poszczególnych miesiącach roku i nie każdy je dostanie. Dlaczego tak się dzieje i od czego to zależy?

Najem senioralny i coś jeszcze – dwa projekty ustaw dotyczących wsparcia mieszkaniowego dla osób starszych

W ostatnim czasie zarówno część posłów, jak i rząd starają się poprawić warunki mieszkaniowe osób starszych tj. takich, które ukończyły 60 rok życia. Procedowane są w tym zakresie obecnie dwa projekty ustaw. Jakie korzyści dla seniorów wynikają z tych projektów?

REKLAMA

Podatek od wygody. Chodzi o paczkomaty. Lubimy z nich korzystać, ale nie każdy wie, że trzeba od tego zapłacić podatek

Czy potrafilibyśmy jeszcze żyć bez paczkomatów? Stały się one normalnym elementem krajobrazu i bywają atutem przy sprzedaży nieruchomości. Jednak zanim osoba prywata zdecyduje się postawić taki automat na swoim gruncie, powinna zapoznać się z przepisami.

Sejm: Transmisja on-line przesłuchania Zbigniewa Ziobro na komisji śledczej 29 września 2025 r.

W Sejmie od godz. 12.00 trwają prace komisji śledczej w sprawie Pegasusa. Na dziś zaplanowane jest przesłuchanie Zbigniewa Ziobry.

REKLAMA