Umowa dożywocia to szczególny kontrakt oparty na zaufaniu i więzi osobistej. Czasami jednak może okazać się nie formą pomocy a dużym ciężarem. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się dożywotnio troszczyć się o zbywcę – zapewnić mu dach nad głową, wyżywienie, opiekę. Co jednak, gdy ta osobista więź pęknie? Czy sąd może „rozwiązać” taką umowę? Odpowiedź przynosi najnowsze orzeczenie Sądu Najwyższego (postanowienie z 14 stycznia 2026 r., I CSK 683/24), które precyzuje wyjątkowo wąską ścieżkę prowadzącą do unieważnienia dożywocia. Zdaniem SN, samo pogorszenie relacji czy nawet ich zerwanie nie jest wystarczającym powodem.
- Nawet gdy dożywocie staje się ciężarem, dożywotnik nie tak łatwo może rozwiązać umowę dożywocia
- DOŻYWOCIE - PODSTAWA PRAWNA. WYCIĄG Z PRZEPISÓW AKTUALNYCH NA DZIEŃ 1 KWIETNIA 2026
- Dożywocie - art. 908 [Pojęcie]
- Dożywocie - art. 910 [Skutki rzeczowe i osobiste]
- Dożywocie - śmierć jednego z uprawnionych
- Dożywocie - niezbywalność
- Dożywocie - zmiana na rentę
- Dożywocie a zbycie nieruchomości
- Gdy dożywocie staje się ciężarem. Sąd Najwyższy o granicach rozwiązania umowy
Nawet gdy dożywocie staje się ciężarem, dożywotnik nie tak łatwo może rozwiązać umowę dożywocia
Postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2026 r., sygn. akt I CSK 683/24 - wyznacza ważny kierunek w zakresie możliwości rozwiązania umowy dożywocia. Jak wskazał Sąd: samo niewywiązywanie się z obowiązków względem dożywotnika, jeśli zachowanie zobowiązanego nie jest szczególnie naganne, nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy dożywocia. Pogorszenie relacji stron umowy do stanu, w którym nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, może jedynie uzasadniać wystąpienie z żądaniem zmiany treści umowy i zastąpienie wynikających z niej dla dożywotnika uprawnień dożywotnią rentą. Do rozwiązania umowy może dojść w wyjątkowych przypadkach, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika przez druga stronę umowy, która przejawia agresję i złą wolę.
DOŻYWOCIE - PODSTAWA PRAWNA. WYCIĄG Z PRZEPISÓW AKTUALNYCH NA DZIEŃ 1 KWIETNIA 2026
Dożywocie jest uregulowane w Kodeksie Cywilnym z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071). Dział II. Dożywocie. Poniżej przedstawiamy wyciąg z przepisów, ponieważ a praktyce wiele osób nie wie jak szukać aktualnych regulacji i jaka jest ich oficjalna treść.
Dożywocie - art. 908 [Pojęcie]
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Dożywocie - art. 910 [Skutki rzeczowe i osobiste]
§ 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
§ 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Dożywocie - śmierć jednego z uprawnionych
Art. 911 [Śmierć jednego z uprawnionych] Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Dożywocie - niezbywalność
Art. 912 [Niezbywalność] Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Dożywocie - zmiana na rentę
Art. 913 [Zamiana na rentę; rozwiązanie]
§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Dożywocie a zbycie nieruchomości
Art. 914 [Zbycie nieruchomości] Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Art. 915 [Użytkowanie dla zapewnienia utrzymania] Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.
Art. 916 [Bezskuteczność względna dożywocia]
§ 1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
§ 2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.
Gdy dożywocie staje się ciężarem. Sąd Najwyższy o granicach rozwiązania umowy
Umowa dożywocia to często "ostatnia deska ratunku" dla osób starszych, zapewniająca im dach nad głową i opiekę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Jednak co się dzieje, gdy relacje między stronami ulegną całkowitemu rozkładowi? Czy nienawiść i brak możliwości porozumienia są wystarczającą podstawą, by sąd rozwiązał taką umowę? Sąd Najwyższy w swoim najnowszym orzecznictwie stawia sprawę jasno: do rozwiązania umowy dożywocia potrzeba czegoś więcej niż tylko „złych stosunków”.
Niewywiązywanie się z obowiązków wobec seniora, nawet jeśli nie jest szczególnie naganne, nie wystarczy do sądowego rozwiązania umowy dożywocia. Sąd Najwyższy wskazał, że dopiero agresja, zła wola i krzywdzenie dożywotnika mogą uzasadniać - rozwiązanie. W innych przypadkach sąd powinien szukać łagodniejszych rozwiązań, takich jak zamiana świadczeń na rentę.
W uzasadnieniu postanowienia wskazano jednak, że wspólną cechą wszystkich okoliczności, kwalifikujących wypadek z art. 913 § 2 KC jako „wyjątkowy”, jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta (zob. postanowienie SN z 18.5.2023 r., I CSK 3593/22; postanowienie SN z 5.4.2018 r., II CSK 665/17). Do rozwiązania umowy nie wystarczy zatem samo stwierdzenie, że doszło do niewywiązywania się z obowiązków względem dożywotnika. Wskazana w art. 913 § 2 KC „wyjątkowość” ma miejsce jedynie wówczas, gdy zachowanie się zobowiązanego wobec dożywotnika jest szczególnie naganne (postanowienie SN z 19.12.2019 r., II CSK 415/19). W przeciwnym razie dożywotnik, wbrew umownemu charakterowi dożywocia, dysponowałby uprawnieniem do jego jednostronnego rozwiązania w każdym czasie, bez liczenia się z interesem zobowiązanego.
Podsumowując możemy stwierdzić, że orzeczenie Sądu Najwyższego wysyła jasny sygnał: umowa dożywocia, ze względu swój społeczny i rodzinny charakter, korzysta ze szczególnej ochrony sądów. Nie można jej traktować jako zwykłej transakcji, którą można rozwiązać przy pierwszym konflikcie. Rozwiązanie umowy pozostaje ostatecznością zarezerwowaną dla skrajnych sytuacji, w których jedna strona celowo, świadomie i złośliwie krzywdzi drugą. W innych przypadkach, nawet gdy relacje osobiste całkowicie się rozpadły, sąd powinien dążyć do zachowania bytu umowy, np. poprzez zamianę osobistej opieki na świadczenie pieniężne.
POLECAMY: POMOC SPOŁECZNA
Kodeks Cywilny z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)