Jaką kwotę trzeba dziś mieć aby starczyło na wkład własny przy kredycie mieszkaniowym? To oczywiście zależy zarówno od ceny kupowanego lokum, jak i wymagań danego banku. Załóżmy, że para chce kupić używany lokal o powierzchni 50 mkw. z minimalnym wkładem wynoszącym 10%. Dane GUS pokazują, że średnia ogólnopolska cena takiego mieszkania wynosi około 7500 zł/mkw. (w kilku miastach jest oczywiście dużo drożej). Przy tych założeniach otrzymujemy kwotę minimalnego wkładu własnego na poziomie 37 500 zł. To niemało - zwłaszcza dla osób płacących sporo za najem. Warto jednak pamiętać, że w dalszym ciągu działa rządowy program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który daje możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na 100% ceny mieszkania i to z państwową gwarancją, którą realizuje BGK. Ten Program obejmuje również wtórny rynek mieszkań.
- Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nadal działa
- Bez wkładu można kupić tylko mniejsze mieszkanie?
- Kłopotliwy limit ceny 1 mkw. kupowanego mieszkania
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nadal działa
Program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy działa nadal, choć wcześniej pojawiały się doniesienia o możliwości jego wygaszenia. Wspomniany program zyskał w ostatnim czasie na popularności, choć wciąż mu pod tym względem daleko do Rodziny na Swoim, Mieszkania dla Młodych oraz Bezpiecznego Kredytu 2%.
Przez dwa ostatnie lata popularność programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy wyraźnie wzrosła. Mowa o zwiększeniu liczby udzielonych kredytów w ramach tego programu z około 1500 (2023 r.) do około 22 000 (2025 r.). Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nadal nie jest jednak rozwiązaniem tak masowym jak wcześniejsze programy koncentrujące się na dopłatach ratalnych. Również dlatego, że opisywany program nie zapewnia obniżki kosztów kredytowych, a jego głównym aspektem jest gwarancja wkładu własnego. „Dzięki wspomnianej gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego, która zmniejsza ryzyko finansowe, bank komercyjny uczestniczący w programie udzieli kredytu na 100% wartości lokum” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
Bez wkładu można kupić tylko mniejsze mieszkanie?
Jak z kolei tłumaczy BGK: „Gwarancja wkładu własnego to gwarancja spłaty kredytu. Zabezpiecza tę część kredytu mieszkaniowego, która odpowiada kwocie wkładu własnego, jaką powinieneś wnieść lub różnicy pomiędzy tą kwotą, a wniesionym przez Ciebie wkładem własnym”. Co ważne, za gwarancję BGK trzeba dodatkowo zapłacić, ale opłata jest preferencyjna. Stawka to 1% kwoty gwarancji (do 1000 zł). Dla wielu osób ważniejszy może być inny fakt. Mianowicie, ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym formułuje ograniczenie co do kwoty gwarancji. „Łączna kwota objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego i wkładu własnego kredytobiorcy, nie może być wyższa niż 200 000 zł i nie może przekroczyć 20% całkowitych wydatków na zakup lub budowę lokum” - informuje Leszek Markiewicz.
Poza tym przepisy mówią, iż maksymalna kwota gwarancji BGK (tzn. objętej gwarancją części kredytu na 100% mieszkania/domu) to 100 000 zł. Taki limit gwarancji zastępującej wkład własny w naturalny sposób ogranicza maksymalną kwotę kredytu i tym samym najwyższą możliwą cenę zakupu mieszkania przez beneficjentów programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. To ograniczenie jest dotkliwe zwłaszcza w miastach z najdroższym metrażem.
Kłopotliwy limit ceny 1 mkw. kupowanego mieszkania
W mediach więcej mówi się jednak o maksymalnych limitach ceny 1 mkw. kupowanego mieszkania. Bowiem jednym z warunków skorzystania z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest zakup mieszkania „mieszczącego się” w limitach ceny 1 mkw. Te limity wzrosły niedawno, ale nadal wymuszają zakup lokalu dalej od centrum miasta (np. w Warszawie). Warto wiedzieć, że te limity bazują na aktualnych odczytach średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. „W przypadku rynku wtórnego, trzeba się liczyć z limitem mniejszym o 7% względem rynku pierwotnego” - przypomina Leszek Markiewicz.
Bank Gospodarstwa Krajowego co kwartał podaje aktualne poziomy wskaźników cenowych - podobnie jak w przypadku zakończonych programów dopłat kredytowych. Tabele z aktualnymi wskaźnikami można łatwo znaleźć na stronie BGK. Przykładowe limity maksymalnej ceny 1 mkw. z II kw. 2026 r. (przy zakupie używanych mieszkań) w największych polskich miastach prezentują się następująco:
Opole - 8 689,68 zł
Łódź - 9 165,65 zł
Toruń - 9 261,85 zł
Bydgoszcz - 9 563,45 zł
Białystok - 9 794,85 zł
Kielce - 9 961,93 zł
Katowice - 10 184,20 zł
Rzeszów - 10 453,95 zł
Lublin - 10 690,24 zł
Olsztyn - 11 039,60 zł
Gorzów Wlkp. - 11 264,50 zł
Zielona Góra - 11 264,50 zł
Szczecin - 11 339,90 zł
Gdańsk - 12 558,00 zł
Kraków - 12 714,65 zł
Poznań - 12 816,70 zł
Wrocław - 13 407,55 zł
Warszawa - 15 012,61 zł.
Najnowsze limity cenowe w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy są bardziej przyjazne dla mieszkańców stolicy. Dla porównania, rok wcześniej analogiczny limit z Warszawy wynosił 13 917,61 zł. Taka kwota w większym stopniu ograniczała zakres poszukiwań „M” do bardziej peryferyjnych części Warszawy (m.in. Białołęki). Jednak w ciągu roku wzrosła dostępność mieszkań w kontekście opisywanego programu. Prócz gwarancji zastępującej wkład własny, ten program zapewnia spłatę części zadłużenia kredytowego po narodzinach drugiego dziecka (20 000 zł) oraz trzeciego lub kolejnego dziecka (60 000 zł). „To niewątpliwie zachęta do zaciągania preferencyjnego kredytu, lecz trudno uznać wspomnianą spłatę za czynnik o dużym znaczeniu pronatalistycznym” - podsumowuje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).