Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny stanowi odmianę tradycyjnego najmu. Wspomniana ustawa wprowadza jednak szereg ograniczeń. Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy bowiem wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie jest przeznaczony dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Tylko osoby fizyczne mogą z niego skorzystać. Czas trwania umowy najmu okazjonalnego jest oznaczony i wynosi maksymalnie 10 lat. Okres ten może zostać następnie przedłużony. Regulacja ta dotyczy więc relacji pomiędzy osobami fizycznymi.
Umowy najmu okazjonalnego nie można podpisać m.in. ze wspólnotą mieszkaniową czy właścicielem, którym jest spółka akcyjna.
Umowa
Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszony naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Wynajmujący ma na to 14 dni od chwili zawarcia umowy. Brak takiego zgłoszenia skutkuje uznaniem zawartej umowy za regulującą zwykły, tradycyjny najem. Najemca może żądać od właściciela okazania zgłoszenia. Umowa musi zostać sporządzana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa powinna być uzupełniona o odpowiednie załączniki. Należą do nich: oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu; wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Dopiero tak zawarta umowa jest skuteczna – wywiera skutki prawne i wyłącza szeroką ochronę praw lokatorskich.
Koszty
Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego niesie za sobą określone koszty. Wymaga ona bowiem sporządzenia aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia mieszkania. W/w ustawa wprowadza maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza za dokonanie tej czynności. Może ono wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2013 r. jest to kwota 160 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2012 r, minimalne wynagrodzenie za pracę w roku 2013 wynosi 1600 zł), w 2014 roku – 168 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 11 września 2012 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2014 r. będzie ono wynosić 1680 zł netto).
Strony umowy
Podmioty, które są uprawnione do zawarcia umowy najmu okazjonalnego:
- posiadające alternatywne miejsca zamieszkania, (do którego może zostać wykonana eksmisja), niezbędnego do sporządzenia załączników umowy najmu okazjonalnego,
- dążące do wynajęcia lokalu wyłącznie w celach mieszkaniowych,
- rezygnujące z ochrony, jaka przysługuje im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów,
- zainteresowane zawarciem umowy na czas oznaczony,
- wyrażające zgodę na udział notariusza w procesie zawarcia kontraktu.
Ustawodawca ogranicza więc w znacznym stopniu krąg podmiotów, które mogą zostać stronami umowy. Zawężony krąg najemców wzmacnia ich pozycję w negocjacjach z właścicielem danej nieruchomości, zwłaszcza w kontekście wysokości kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania (np. czynszu).
Eksmisja
Zasadnicza różnica w porównaniu najmu tradycyjnego i okazjonalnego tkwi w możliwości eksmisji niesubordynowanych lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość wynajmującemu znacznego ograniczenia ryzyka, które ponosi w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Uzyskał on bowiem ustawowe uprawnienie do wystąpienia o nadanie klauzuli wykonalności. To pozwala komornikowi na skuteczne dokonanie procedury eksmisyjnej.
Umowa najmu okazjonalnego, mimo że obecna w regulacjach prawnych od kilku lat, nie zyskała dużego praktycznego zastosowania.
Polecamy serwis: Najem i dzierżawa
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2010 nr 3 poz. 13),
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).