Poszukiwanie mieszkania na wynajem to z perspektywy najemcy żmudny proces. Sytuacja wynajmującego, który oferuje swoją nieruchomość, nie jest jednak łatwiejsza. Choć obie strony mają inne zadania, to jeden wspólny cel – najem mieszkania i bezproblemowa współpraca. Zasady tej współpracy określają przepisy prawa.
- Jak powinna wyglądać umowa najmu?
- Jakie obowiązki i prawa ma najemca?
- Co leży po stronie wynajmującego?
- Prawa i obowiązki obu stron
Jak powinna wyglądać umowa najmu?
Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają określone obowiązki, zabezpieczające ich interesy. Przysługują im także pewne prawa, które z kolei mają ułatwić proces najmu. Aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej tłumaczy kluczowe zagadnienia dla najemcy i wynajmującego, niezbędne do rozważenia przed zawarciem każdej umowy najmu.
Według szacunków analityków rynku nieruchomości aktualnie w Polsce jest 1,1 mln mieszkań na wynajem (najem rozproszony). Warto zaznaczyć, że wynajmującymi są głównie prywatni właściciele posiadający jeden lub kilka lokali. Choć wydawać by się mogło, że jest to spora liczba, to Polacy jednak zdecydowanie wybierają własną nieruchomość. Obecnie mieszkanie wynajmuje tylko ok. 13%. Średnia w Unii Europejskiej wynosi zaś 31%, a w Niemczech nieruchomości wynajmuje ponad 50% mieszkańców. Zwykle Polacy wynajmują mieszkania najczęściej na okres ponad roku – to aż 32 %, a 77% najemców deklaruje, że przy wyborze nieruchomości kieruje się wysokością czynszu. W każdym przypadku kluczowe jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu. Jest to rodzaj umowy, która powinna regulować prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego.
- Niewątpliwe jest, że dobra umowa najmu wyważy oraz zabezpieczy interesy obu stron. Aby szczegółowo omówić w niej obowiązki obu stron, konieczne będzie odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie istnieje jednak oficjalny katalog zagadnień, które powinny znaleźć się w umowie najmu, dlatego warto pamiętać o nawet drobnych sprawach, które mogą zaważyć na współpracy w zakresie najmu nieruchomości – wskazuje aplikant adwokacki Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.
Jakie obowiązki i prawa ma najemca?
Podstawowym i najważniejszym obowiązkiem najemcy jest regularne opłacanie czynszu, czyli opłaty z tytułu najmu lokalu. Musi on w określonym terminie płacić wynajmującemu kwotę pieniędzy w sposób przez strony uzgodniony w umowie. Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. Należy podkreślić, że najemca mieszkania ma prawo do uzyskania informacji dotyczących wielkości kaucji oraz pełnej wysokości czynszu. W związku z tym właściciel mieszkania jest zobowiązany do udzielenia tych informacji na samym początku rozmowy o ewentualnym najmie.
Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym oraz przestrzegać porządku domowego. Utrzymywanie właściwego stanu technicznego od razu nasuwa na myśl potencjalne naprawy. Należy jednak wiedzieć, ze najemca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, jako przykład można wskazać np. malowanie ścian. Lista ta jest dużo dłuższa i sprecyzowana między innymi w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ponadto, jeśli lokal w momencie przekazania najemcy posiadał wady czy uszkodzenia, które zagrażały bezpieczeństwu lub uniemożliwiały prawidłowe użytkowanie, to lokator ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez konieczności zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Ta sama sytuacja odnosi się do zaniechania napraw przez wynajmującego.
Co leży po stronie wynajmującego?
Obowiązki wynajmującego określone są w przepisach ustawy o ochronie lokatorów. Do podstawowych należy konieczność dokonywania napraw. W przypadku, gdy nieruchomość ma wadę, która ogranicza możliwość korzystania z niej, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw, a po jego upływie może ich dokonać na koszt wynajmującego, a nawet domagać się obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Kolejno warto wymienić przekazanie nieruchomości w stanie umożliwiającym zamieszkanie. Oznacza to, że wynajmujący musi dostarczyć nieruchomość w odpowiednim stanie, umożliwiającym najemcy zamieszkanie. Wszelkie usterki lub uszkodzenia powinny być naprawione przed przekazaniem.
Płatności i rachunki, gdzie wynajmujący jest odpowiedzialny za terminowe opłacanie rachunków, takich jak koszty utrzymania nieruchomości i inne opłaty wynikające z umowy. Inne uregulowania oczywiście są możliwe i np. przerzucenie tych ciężarów na najemcę, niemniej wymaga to zawarcia konkretnych postanowień umownych.
Wynajmujący musi także zachować prywatność najemcy. Nie ma on prawa naruszać prywatności najemcy bez odpowiedniej zgody drugiej strony. Dostęp do nieruchomości powinien być ograniczony do sytuacji ściśle wynikających z danej umowy. Oczywiście akty prawne również w niektórych sytuacjach pozwalają na wejście do wynajmowanego mieszkania. Wskazuje na to artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia powstałej usterki.
Warto również wskazać, że wynajmujący ma prawo m.in. do weryfikacji tożsamości potencjalnego lokatora oraz pozyskania informacji dotyczących jego zatrudnienia i dochodów. Dzięki temu właściciel lokalu będzie mógł upewnić się, czy najemca będzie terminowo regulował opłaty za wynajmowane mieszkanie.
Prawa i obowiązki obu stron
Możemy wymienić również inne obowiązki lub prawa, które pozwolą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron. Zadania te wzajemnie się uzupełniają.
Kaucja – najczęściej w momencie podpisywania umowy najemca przekazuje wynajmującemu określoną w umowie kwotę pieniędzy celem zabezpieczenia kosztów naprawy. W praktyce kaucja zwykle wynosi 2/3-krotność czynszu miesięcznego, ale należy pamiętać, że art. 6 ustawy o prawie lokatorów dopuszcza maksymalnie nawet 12-krotność czynszu miesięcznego.
Podniesienie czynszu oznacza, że wynajmujący ma prawo podwyższyć opłaty za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z samej umowy.
Dalszy podnajem nieruchomości, czyli prawo najemcy do dalszego podnajmowania całości lub części nieruchomości. Tego prawa nie możemy domniemywać, zgoda musi wynikać z konkretnego postanowienia umownego.
Zastaw – wynajmującemu przysługuje prawo zatrzymania rzeczy wniesionych do lokalu, do czasu uregulowania wszelkich zobowiązań przez najemcę.
Obecność zwierząt w najmowanej nieruchomości, warto tę kwestię uregulować w samej umowie najmu, bowiem z tego tytułu mogą wystąpić istotne szkody.
- Należy pamiętać, że obowiązki najemcy i wynajmującego mogą być dostosowywane w umowie najmu w miarę potrzeb i uzgodnień między stronami. Ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem umowy. W celu uniknięcia konfliktów lub niejasności warto wcześniej skonsultować swoje wątpliwości z prawnikiem – przekonuje prawnik Dawid Jakubiec z Kancelarii Kupilas&Krupa.