Zmiany wprowadza ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która wchodzi w życie 1 września 2017 r.
Ile wynosi opłata roczna płacona przez użytkownika wieczystego?
Po pierwsze trzeba pamiętać, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty ma obowiązek zapłacić pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata jest to opłata, którą płaci za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jest to opłata jednorazowa, płatna najpóźniej do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wynosi ona zgodnie z art. 72 ust 2 ustawy od 15% do 25 % ceny nieruchomości.
Za to opłaty roczne wnosi się poczynając od drugiego roku trwania użytkowania wieczystego (za rok, w którym je ustanowiono nie pobiera się opłaty rocznej). Płaci się je do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
Co ważne zgodnie z art. 76 ust 2 ustawy opłat rocznych nie pobiera się od użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Warto tutaj wskazać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 2017 roku (sygn. akt III CSK 77/16) zgodnie z którym to zwolnienie nie dotyczy już nabywcy użytkowania wieczystego, jeśli to zbywcy przysługiwało zwolnienie: "Zwolnienie z obowiązku uiszczania opłat dotyczy tylko tego akcjonariusza, który jako aport wniósł prawo użytkowania wieczystego do spółki. Jeżeli natomiast spółka wyzbędzie się prawa użytkowania wieczystego, to po stronie nabywcy brak podstaw, aby korzystał on ze zwolnienia z obowiązku wnoszenia opłat. Nie może on powołać się na zwolnienie przysługujące spółce, gdyż jest ono następstwem wzajemnych relacji, które wiążą tylko właściciela i spółkę".
Ile wynosi opłata roczna?
Opłatę roczną ustala się jako stawkę procentową od ceny nieruchomości. Jej wysokość jest uzależniona od celu na jakiego zostanie ustanowione użytkowanie wieczyste. Cel ten musi być ustalony w umowie. Stawki procentowe wynoszą następująco:
1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
5) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.
Aktualizacja opłaty rocznej
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może być zmieniona. Jej aktualizacja polega na tym, że oblicza się ją mnożąc tę samą stawkę procentową, ale przez zaktualizowaną wartość nieruchomości. Takiej aktualizacji nie można przeprowadzać częściej niż raz na 3 lata. Od tej zasady istnieje jednak kilka wyjątków:
W sytuacji gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM
Zaś jeżeli zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Nowością jest nowelizacja art. 77 ust 4, który pozwalał w przypadku aktualizacji opłaty rocznej odliczyć od niej wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Obecnie nawet przed podniesieniem opłaty będzie można odliczyć od dotychczasowej opłaty rocznej te wydatki.