Dzielenie wspólnoty z sąsiadem, który w bardzo małym lokalu mieszkalnym zorganizował popularny w realiach dużych miast w Polsce tak zwany „tymczas” (rodzaj wolontariatu polegającego na okresowej opiece zwierząt pochodzących od organizacji non profit), jest na pierwszy rzut oka groteskowym tematem prasowym. W rzeczywistości jednak, skrajne przypadki mogą prowadzić do bardzo dużego zagrożenia bakteriologicznego budynku lub do obniżenia wartości rynkowej lokali sąsiednich. Jest to więc realny problem prawny własności lokali, który wymaga poszukiwania prawnej ochrony.
Czym jest immisja?
Pojęcie immisji opisane jest w artykule 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.):
Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Komentarze oraz orzecznictwo zwracają przy tym przepisie uwagę na następujące kwestie:
Pierwsza informacja to taka, że artykuł 144 Kodeksu Cywilnego otwiera grupę przepisów określanych mianem prawa sąsiedzkiego. Ich głównym celem jest zapobieganie konfliktom pomiędzy sąsiadami oraz ich rozstrzyganie. Kluczowym pojęciem w tej dziedzinie są immisje, czyli oddziaływania wynikające z korzystania z nieruchomości, które wpływają na nieruchomości sąsiednie.
Istotne jest też jaka jest właściwie prawna definicja immisji i ich rodzaje:
a) Immisje materialne - Immisje materialne to oddziaływania polegające na przenikaniu różnych substancji i fal na nieruchomości sąsiednie. Do tej kategorii zaliczają się m.in. dymy, ciecze, zapachy, hałasy, wstrząsy, światło oraz fale elektromagnetyczne. Ponadto obejmują one również rozprzestrzenianie się elementów przyrody ożywionej, takich jak ptaki hodowlane, pszczoły czy insekty, zwłaszcza gdy ich obecność wynika z nieodpowiedniego stanu sanitarnego nieruchomości.
b) Immisje niematerialne - Immisje niematerialne (zwane idealnymi lub moralnymi) odnoszą się do oddziaływań powodujących negatywne skutki psychiczne u sąsiadów, np. lęk, poczucie zagrożenia czy rozdrażnienie. Przykładem takich immisji może być przechowywanie niebezpiecznych substancji na nieruchomości lub planowana inwestycja, która wywołuje u sąsiadów poczucie zagrożenia jeszcze przed jej faktycznym powstaniem.
Kluczowym pojęciem są tu granice dopuszczalnych immisji. Ocena dopuszczalności immisji opiera się na przeciętnej mierze zakłóceń, określanej według dwóch kryteriów:
1) pierwszym jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości – ocenia się charakter nieruchomości wyjściowej i dotkniętej immisjami, uwzględniając jej funkcję (np. rolnicza, przemysłowa, mieszkalna, religijna);
2) drugim są stosunki miejscowe – bierze się pod uwagę utrwalony sposób użytkowania nieruchomości w danej okolicy.
Przeciętna miara oznacza, że ocena immisji nie może opierać się na indywidualnej wrażliwości konkretnej osoby, lecz na obiektywnej perspektywie przeciętnego człowieka.
Jak dochodzić roszczeń z tytułu immisji?
Właściciel nieruchomości dotkniętej immisją, który występuje z roszczeniem o ochronę swego prawa, powinien powołać się na art. 222 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego. Artykuł 144 nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia, lecz określa przesłanki ochrony własności na podstawie ogólnych regulacji.
W przypadku immisji niematerialnych możliwe jest również powołanie się na art. 24 Kodeksu cywilnego. Roszczenie może być kierowane zarówno przeciwko właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i przeciwko osobom generującym immisje.
Jeśli immisje spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych (art. 415 i n.). Jeśli natomiast immisje stwarzają zagrożenie wystąpienia szkody, można powołać się na art. 439 i domagać się zapobieżenia szkodzie.
Jak walczyć z sąsiadem który przetrzymuje bardzo dużą ilość zwierząt w mieszkaniu i związanym z tym zapachem?
Przenosząc zasady prawnej konstrukcji narzędzia dotyczącego immisji na grunt case`a sąsiadowania z bardzo dużą ilością zwierząt domowych, to wspólnoty mieszkaniowe często same wprowadzają własne regulacje dotyczące przechowywania zwierząt. Znajdują się w nich zapisy dotyczące posiadania zwierząt domowych, mające na celu zapewnienie komfortu i bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców. Oto kilka przykładów takich regulacji:
1. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Zrzeszeni" w Elblągu:
- Posiadanie zwierząt domowych jest dozwolone, pod warunkiem że ich liczba nie wskazuje na prowadzenie hodowli i nie powoduje zagrożenia życia lub zdrowia ludzi ani zakłócenia spokoju mieszkańców.
2. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Kurdwanów Nowy" w Krakowie:
- Regulamin zezwala na posiadanie zwierząt domowych, o ile ich liczba nie sugeruje prowadzenia hodowli i nie stanowi zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz nie zakłóca spokoju mieszkańców.
3. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Dąb" w Szczecinie:
- Utrzymywanie psów, kotów i innych zwierząt domowych jest dopuszczalne, jeśli właściciele zapewnią im właściwą opiekę i przestrzegają wymogów sanitarnych. Zabroniona jest hodowla zwierząt w budynkach mieszkalnych i innych lokalach do tego nieprzeznaczonych.
4. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Grunwald" w Olsztynku:
- Regulamin zakazuje hodowli zwierząt użytkowych oraz prowadzenia hoteli dla zwierząt na terenie spółdzielni. Posiadacze zwierząt domowych są zobowiązani do zapewnienia im odpowiedniej opieki oraz przestrzegania wymogów sanitarno-porządkowych.
Warto zauważyć, że regulaminy wewnętrzne wspólnot mieszkaniowych nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującymi przepisami oraz nie mogą przesadnie ingerować w prawo własności. Wspólnoty i spółdzielnie, co do zasady nie mogą wyznaczać maksymalnej ilości zwierząt w mieszkaniu. Opowiada się za tym wyrok SR w Warszawie z 14.12.2018 r., I C 1234/18, LEX nr 2631433, który uznaje uchwałę wspólnoty o maksymalnym posiadaniu dwóch kotów i dwóch psów za naruszenie prawa własności. Dodatkowo Sąd Najwyższy w wyroku z 3.04.2009 r., II CSK 600/08, LEX nr 500188 stawia tezę, iż właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.
Właściciel nieruchomości objętej immisją, powinien dochodzić swoich praw na podstawie roszczenia negatoryjnego. Roszczenie negatoryjne odgrywa istotną rolę w ochronie prawa własności, gdy naruszenie nie polega na całkowitym pozbawieniu właściciela władztwa nad rzeczą. Ma ono szczególne znaczenie w przypadku immisji, zarówno tych o charakterze bezpośrednim, jak i pośrednim. Podstawą prawną takiego roszczenia jest artykuł 222 § 2 kodeksu cywilnego w powiązaniu z kodeksowym artykułem 144. Ochrona wynikająca z tych przepisów nie ogranicza się jedynie do sytuacji, w których immisje już się pojawiły, lecz może również obejmować żądanie powstrzymania się od działań mogących w przyszłości doprowadzić do takich naruszeń.
Roszczenie negatoryjne składa się z dwóch kluczowych elementów: przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zakazu dalszych naruszeń. Szczególnie skuteczne jest w przypadku naruszeń o charakterze długotrwałym lub takich, które mogą się powtarzać, jednak nie obejmuje pojedynczych, przypadkowych incydentów. Co istotne, jego zastosowanie nie zależy od winy osoby dopuszczającej się naruszenia – do jego dochodzenia wystarczy samo stwierdzenie obiektywnego naruszenia prawa własności.
Interpretacja pojęcia „przywrócenia stanu zgodnego z prawem” budzi pewne wątpliwości, jednak przyjmuje się, że odnosi się ono wyłącznie do ochrony właściciela w ramach prawa rzeczowego, nie zaś do dochodzenia odszkodowań czy zwrotu bezpodstawnie uzyskanych korzyści – te roszczenia powinny być dochodzone odrębnie. W praktyce oznacza to, że naruszyciel może zostać zobowiązany do usunięcia skutków swojego działania, np. likwidacji uciążliwych zapachów czy innych przeszkód, które ograniczają pełne korzystanie z nieruchomości przez właściciela. Choć restytucja naturalna jest jedną z metod naprawienia szkody, w przypadku roszczenia negatoryjnego dopuszcza się ją jedynie wtedy, gdy jej zastosowanie jest konieczne dla przywrócenia właścicielowi swobodnego władztwa nad jego własnością.
Drugim istotnym aspektem roszczenia negatoryjnego jest żądanie zaniechania dalszych naruszeń, polegające na zakazie podejmowania określonych działań przez sprawcę. Warunkiem skuteczności takiego żądania jest wykazanie, że istnieje realne zagrożenie ponownego naruszenia prawa własności. W praktyce najczęściej roszczenie to występuje razem z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem, co pozwala właścicielowi nieruchomości skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.
Jeżeli immisje naruszają część wspólną nieruchomości.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może wytoczyć powództwo, jednakże potrzebna jest do tego uchwała właścicieli lokali, ponieważ zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)., Wytoczenie powództwa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
W przypadku gdy kroki prawne związanie z roszczeniem negatoryjnym okażą się nieskuteczne, wspólnota może na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) żądać w trybie procesu, sprzedaży uporczywego lokalu w drodze licytacji. Ustawodawca wyróżnił trzy przesłanki uzasadniające to żądanie. Tylko jedna z nich dotyczy niewypełniania obowiązku świadczenia pieniężnego. Pozostałe dwie dotyczą niewłaściwego zachowania właściciela lokalu. Ustawodawca, używając przymiotników „rażące” i „uporczywe”, które odnoszą się do zachowania sprawcy, kładzie nacisk na ciężkie naruszenia lub drobne, lecz powtarzające się zdarzenia, które w ten sposób mogą czynić korzystanie – zarówno z nieruchomości wspólnej, jak i poszczególnych lokali – uciążliwym. Zgodnie z wyrokiem SA w Poznaniu z 17.06.2014 r., I ACa 372/14, LEX nr 1496030 przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. to najpoważniejsza sankcja (ultima ratio), jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku.
Jak udowodnić immisje?
W toku postępowania dotyczącego immisji istotną rolę odgrywają zeznania świadków, w tym sąsiadów, a także stron postępowania. W niektórych przypadkach konieczne okazuje się przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który może np. ocenić poziom natężenia hałasu. Przykładem takiej sytuacji jest sprawa rozpatrywana przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w wyroku z 20 lipca 2017 r. (sygn. I ACa 1133/16, LEX nr 2352762) uznał, że sąd pierwszej instancji nie zbadał istoty sprawy, ponieważ nie przeprowadził tego rodzaju dowodu. Spór dotyczył skarg sąsiadów na hałas generowany przez dzieci pozwanego, które uczyły się gry na pianinie w domu. Sąd odwoławczy stwierdził, że przed wydaniem wyroku należało uzyskać opinię biegłego, który oceniłby, czy poziom emitowanego hałasu przekracza dopuszczalne normy i rzeczywiście utrudnia korzystanie z sąsiednich lokali w stopniu wykraczającym poza przyjęte standardy. W przypadku wydzielania nieprzyjemnych zapachów, również można zawnioskować o powołanie biegłego. W sprawie zapachów, właściwy będzie osmolog. Biegły osmolog przeprowadza badania przy pomocy specjalnie szkolonych psów tropiących, które potrafią rozróżnić i zidentyfikować unikalne ślady zapachowe. Następnie dokonuje analizy wyników, sporządza opinie i przedstawia je organom ścigania lub sądowi. Choć badania osmologiczne mogą stanowić ważny dowód w postępowaniu, ich wyniki zazwyczaj nie są uznawane za samodzielną podstawę do skazania, lecz jako element wspierający inne dowody.
Immisje odzwierzęce a ustawa o ochronie zwierząt
Walkę z sąsiadem posiadającym bardzo dużą ilość zwierząt można także podjąć poprzez zasięgnięcie do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1580 z późn. zm.).
Znęcanie się nad zwierzętami może mieć miejsce nie tylko w wyniku świadomego działania ich właściciela, ale także na skutek stworzenia im niewłaściwych warunków bytowych lub niehumanitarnego traktowania, nawet jeśli wynika to z sytuacji materialnej, niezaradności czy innych okoliczności niezależnych od właściciela. W takich przypadkach jego subiektywne nastawienie do zwierząt nie ma decydującego znaczenia.
Podstawą prawną interwencji w takich sytuacjach jest art. 7 ust. 3 ustawy o ochronie zwierząt, który pozwala na czasowe odebranie zwierzęcia w przypadku stwierdzenia znęcania się nad nim (zgodnie z art. 6 ust. 2 tej ustawy) oraz wystąpienia „przypadku niecierpiącego zwłoki”. Oznacza to, że dalsze pozostawanie zwierzęcia u właściciela mogłoby stanowić zagrożenie dla jego życia lub zdrowia. Warunkiem zastosowania tego przepisu jest więc nie tylko stwierdzenie niewłaściwych warunków bytowania, ale także ocena, że sytuacja wymaga natychmiastowej reakcji. (Wyrok NSA z 14.06.2017 r., II OSK 1746/16, LEX nr 2313794.)
Pojęcie niewłaściwych warunków bytowania obejmuje zarówno wskazane w ustawie przykłady, jak i inne sytuacje, w których zwierzęta nie mają zapewnionej odpowiedniej ochrony przed czynnikami atmosferycznymi, są przetrzymywane w miejscach narażających je na urazy lub na niebezpieczeństwo, albo w warunkach umożliwiających ich ucieczkę i stwarzających zagrożenie dla nich samych oraz innych zwierząt czy ludzi. (Wyrok WSA w Poznaniu z 18.07.2019 r., II SA/Po 108/19, LEX nr 2706163.)
Co istotne, do wydania decyzji o odebraniu zwierzęcia w trybie art. 7 ust. 3 nie jest konieczne ustalenie winy właściciela, lecz wystarczy stwierdzenie obiektywnych okoliczności świadczących o naruszeniu przepisów dotyczących ochrony zwierząt. Decyzja taka może zostać podjęta wyłącznie w sytuacjach wyjątkowych, gdy dalsze pozostawanie zwierzęcia u dotychczasowego opiekuna groziłoby poważnym konsekwencjami dla jego zdrowia lub życia.
Powołanie się na te regulacje może doprowadzić do zabrania zwierząt przez właściwy organ, a tym samym częściowe ograniczenie immisji. Jest to jednak działanie niecałkowicie skuteczne, ponieważ ustawa przewiduje jedynie czasowe odebranie zwierzęcia właścicielowi.
Podsumowanie
Immisje to różne formy oddziaływania wynikające z korzystania z nieruchomości, które wpływają na otoczenie, w tym na nieruchomości sąsiednie. Można je podzielić na materialne, jak hałas czy nieprzyjemne zapachy, oraz niematerialne, np. wywołujące poczucie zagrożenia.
Właściciel nieruchomości dotkniętej tego rodzaju uciążliwościami może dochodzić swoich praw na podstawie art. 222 § 2 w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego, składając roszczenie negatoryjne. Gdy problem dotyczy części wspólnej budynku, wspólnota mieszkaniowa ma możliwość podjęcia kroków prawnych, a w skrajnych przypadkach może nawet wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.
W sprawach związanych z immisjami kluczowe znaczenie ma zgromadzenie dowodów, takich jak zeznania świadków czy opinia biegłego. W przypadku nadmiernej liczby zwierząt mogą znaleźć zastosowanie przepisy ustawy o ochronie zwierząt, które pozwalają na ich czasowe odebranie, jeśli warunki bytowe są niewłaściwe.
Podsumowując, skuteczna ochrona przed immisjami wymaga odwołania się do różnych regulacji prawnych, w zależności od charakteru sprawy. Zarówno właściciele nieruchomości, jak i wspólnoty mieszkaniowe mogą podejmować działania na drodze cywilnoprawnej oraz administracyjnej, aby przeciwdziałać tego typu uciążliwościom.
Autor: K. Jakub Gładkowski, radca prawny, partner, kancelaria radców prawnych KG LEGAL KIEŁTYKA GŁADKOWSKI