Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w 2026 roku - podwyższanie zaliczek, balkony, liczniki, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany

• Doprecyzowanie definicji wspólnoty mieszkaniowej
• Które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej?
• Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej
• Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
• Obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w szczególnych sytuacjach
• Urządzenia pomiarowe jako część nieruchomości wspólnej
• Zaliczki na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty do 10 każdego miesiąca
• Właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty
• Dwie alternatywne formy zarządzania wspólnotą mieszkaniową
• Definicja czynności zwykłego zarządu
• Określenie zasad pracy oraz trybu podejmowania decyzji przez zarząd
• Pojęcie funduszu remontowego
• Uchwała wspólnoty z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów - wystarczy zwykła większość głosów
• Elektroniczny obieg informacji we wspólnocie
• Uprawnienia zarządcy przymusowego
• Zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli lokali wobec zarządu wspólnoty
• Forma sprawozdania zarządu (zarządcy)
• Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali
• Umożliwienie właścicielowi lokalu (zarówno prywatnemu, jak i publicznemu) skorzystania z drogi sądowej, jeśli wspólnota nie podejmuje uchwały w sprawie zmiany wysokości udziałów
• Wyłączenie możliwości uznania pomieszczeń lub jednostek mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zamieszkania zbiorowego za samodzielne lokale, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Doprecyzowanie definicji wspólnoty mieszkaniowej

Obecnie ustawa o własności lokali nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany obecnie termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 33¹ Kodeksu cywilnego, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. Kwestia ta budzi wątpliwości doktryny, uznającej status wspólnoty za nierozstrzygnięty.

Nowelizacja ma zdefiniować wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną:
- w zdolność do czynności prawnych oraz
- prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż majątek ten powinien być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

W przepisach zostanie zatem uwzględnione stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Uchwała ta ma moc zasady prawnej. Minister Finansów i Gospodarki wyjaśnia, że w praktyce na majątek wspólnoty składają się środki pieniężne na rachunkach bankowych pochodzące z zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali i dochodów pochodzących z nieruchomości wspólnej oraz prawa wynikające z zawieranych przez nią umów; teoretycznie też własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli.

Które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej?

Nowelizacja ma określić, że elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to w szczególności:
- dźwigary,
- płyta balkonowa wraz z izolacją,
- balustrada balkonu oraz
- inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku.
A zatem - co do zasady - częścią składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu.

Jednak Minister Finansów i Gospodarki wskazuje, że o tym czy balkon należy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej (np. gdy służy on jako ciąg komunikacyjny), czy jedynie w części obejmującej elementy konstrukcyjne, decydować będzie w każdym konkretnym przypadku jego usytuowanie, w tym okoliczność, czy jest on przedmiotem użytkowania wspólnego albo wyłącznego przez właściciela lokalu. Bowiem balkony mogą w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych (być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli). Najczęściej jednak przylegają wyłącznie do konkretnego lokalu i są wykorzystywane jedynie przez jego właściciela, którego uprawnienia i obowiązki ograniczają się w takim przypadku wyłącznie do przestrzeni wewnętrznej balkonu.

W aktualnym stanie prawnym nie jest jasne, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Interpretując tę kwestię należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictwa sądów (w tym Sądu Najwyższego). Jednak wyroki sądów odnoszą się zawsze do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Ponadto orzeczenia sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej

Celem nowelizacji jest także wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. Wspólnota może być bowiem podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Ta zmiana ma ograniczyć przypadki, gdy każdy z właścicieli lokali realizuje samodzielnie roszczenia z tytułu rękojmi, co w praktyce wpływa destrukcyjnie na stan techniczny budynku. Wspólnota będzie mieć legitymację czynną do dochodzenia roszczeń, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co nie będzie uchybiać prawom nabytym właścicieli lokali będącym pochodnym aktu nabycia lokalu. W tym modelu możliwość dochodzenia roszczeń będzie mieć bowiem zarówno wspólnota, jak i sami właściciele indywidualnie.

W aktualnym stanie prawnym nie ma możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych. Bowiem stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest dziś wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki, roszczenia są obecnie dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji, co wymaga jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej). W praktyce, w sytuacji kiedy dochodzi do wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100 % umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.

Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Obecnie prawo nie pozwala na podwyższenie zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty.

Nowe przepisy pozwolić mają na rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w szczególnych sytuacjach

Nowelizacja wprowadzi:
- obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz
- obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych.

W celu wyegzekwowania tego obowiązku przewiduje się sankcję - w przypadku uporczywego uchylania się od ww. obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną.

W związku z tym w Prawie budowlanym należy uregulować możliwość zastosowania kary grzywny w takim przypadku.

Ponadto nowelizacja wprowadzi obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu – wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Obecnie przepisy nie przewidują takiego obowiązku i niektórzy właściciele lokalów uporczywie odmawiają udostępnienia lokalu w takich sytuacjach – co może grozić negatywnymi konsekwencjami dla innych członków wspólnoty mieszkaniowej.

Urządzenia pomiarowe jako część nieruchomości wspólnej

Nowe przepisy określą, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami. Zmiana ta ma zapewnić sprawną pracę tych urządzeń, a tym samym rzetelne i zgodne z rzeczywistym zużyciem w lokalach rozliczenie mediów w obrębie całego budynku.

Jak tłumaczy MFiG, urządzenia te służą nie tylko do rozliczenia kosztów mediów w samym lokalu, ale przede wszystkich rozliczenia kosztów ciepła/wody dostarczonego do całego budynku na podstawie umowy, której stroną jest wspólnota (a nie właściciele), pełniąc tym samym funkcję podzielników ogólnych kosztów.

Aktualnie każda wspólnota reguluje kwestię statusu urządzeń pomiarowych oraz kosztów związanych z ich eksploatacją samodzielnie uznając zazwyczaj, iż stanowią one przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu i to on ponosi wszelkie związane z tym koszty (zakupu, wymiany, legalizacji), bądź zastrzegając, iż koszty ich eksploatacji pokrywane są przez wspólnotę. Co istotne, uznanie, iż są one indywidualną własnością powoduje problemy natury prawnej dotyczące uprawnień wspólnoty do narzucenia przez wspólnotę właścicielowi obowiązku montażu konkretnie wskazanego rodzaju urządzenia pomiarowego (dla prawidłowości wskazań w całym budynku winny być zamontowane równocześnie urządzenia tego samego rodzaju), ich wymiany czy legalizacji, jak też dostępu do nich celem kontroli ich stanu technicznego. Rzadziej spotykanym przypadkiem jest uznanie urządzeń pomiarowych za element nieruchomości wspólnej (jako element kompleksowego systemu rozliczeń w media w obrębie budynku), co wynika z dominującego w orzecznictwie poglądu o braku podstawy prawnej dla takiego rozwiązania.

Brak określenia w aktualnie obowiązujących przepisach statusu tych urządzeń służących do rozliczeń mediów dostarczanych do poszczególnych lokali za pośrednictwem wspólnoty, powoduje spory w obrębie wspólnoty, przenoszone częstokroć na drogę sądową. Spory te dotyczą podmiotu zobowiązanego do ich utrzymania, w szczególności legalizacji i wymiany, oraz związanych z tym kosztów. Prowadzi to do zakłócenia systemu rozliczeń w obrębie budynku, który – zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki - poprawnie działa jedynie wówczas, gdy wszystkie urządzenia są tej samej klasy, równocześnie zainstalowane, zamontowane zgodnie ze wskazaniami producenta i pod nadzorem zarządcy, a ich legalizacja dokonywana jest równocześnie.

Ponadto nowelizacja przesądzi też, iż właściciel lokalu nie jest uprawniony do dokonywania jakiejkolwiek ingerencji w urządzenia pomiarowe we wspólnocie, co winno zapewnić rzetelność ich wskazań a tym samym też i prawidłowość systemu rozliczeń. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja, gdy użytkownik lokalu ma zawartą z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym indywidualną umowę na dostawę wody do lokalu, określającą zarazem właściciela wodomierzy.

Zaliczki na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty do 10 każdego miesiąca

Nowelizacja wprowadzi zasadę (obowiązek) uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

W aktualnym stanie prawnym obowiązek ten dotyczy jedynie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną; w przypadku mediów winien on być zawarty w przyjętym przez daną wspólnotę regulaminie rozliczeń mediów, mogącym być jednak kwestionowanym na drodze sadowej.

Właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty

Nowe przepisy doprecyzują, że właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty. Jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – odpowiedzialność za jej zobowiązania ponosi każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Dwie alternatywne formy zarządzania wspólnotą mieszkaniową

Nowelizacja ma uprościć i ujednolicić zasady zarządu nieruchomością wspólną poprzez wskazanie, iż właściciele w drodze uchwały decydują czy ustanowią zarządcę (tj. osobę fizyczną lub prawną wykonującą działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, o czym mowa w przepisach gospodarce nieruchomościami), czy dokonają wyboru zarządu składającego się z osób fizycznych.

Aktualnie ustawa przewiduje też możliwość zawarcia przez wszystkich właścicieli (a zatem jednomyślnie) umowy o sposobie zarządu, mogącej odmiennie aniżeli ustawa określić zasady zarządzania nieruchomością wspólną (np. powołać organy w postaci komisji rewizyjnej, czy odmiennie przyjąć zasady podejmowania uchwał). W praktyce jest to rozwiązanie rzadko spotykane, obecne głównie w inwestycjach deweloperskich, gdzie przy zawieraniu umowy deweloper jako podmiot dominujący określa zgodnie z własnymi potrzebami (a nie nowopowstałej wspólnoty) zasady zarządu nieruchomością wspólną.

Dlatego też nowelizacja ma usunąć z ustawy nie tylko umowy o sposobie zarządu, ale też odejść od formy notarialnej przewidzianej także dla każdorazowej zmiany tej umowy, co jest zbędnym kosztem dla właścicieli, a także proceduralnym utrudnieniem dla zmiany tej umowy.

Zdaniem MFiG trzeba mieć na uwadze, iż konieczność zachowania formy notarialnej ogranicza możliwość podjęcia decyzji (nie tylko zmiany umowy, ale też uchwały) w trybie obiegowym; forma notarialna wymaga bowiem obecności notariusza przy jej podejmowaniu. Powyższe zmiany powodują konieczność wprowadzenia przepisu przejściowego (art. 3 projektu), przewidującego iż do zmiany umów określających sposób zarządu nieruchomością wspólną, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali w brzmieniu nadanym projektowaną ustawą.

Definicja czynności zwykłego zarządu

Nowe przepisy wprowadzą definicję czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd albo zarządcę wspólnoty: mają to być jedynie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Aktualnie brak tej definicji powoduje spory kompetencyjne w obrębie wspólnot mieszkaniowych pomiędzy zarządem a właścicielami lokali.

Określenie zasad pracy oraz trybu podejmowania decyzji przez zarząd

Nowelizacja wprowadzi zasadę współdziałania członków zarządu oraz kolegialnego podejmowania decyzji, co jest zgodne z ogólnymi regułami prawa prywatnego. Wprowadzi też - w przypadku zarządu wieloosobowego - obowiązek reprezentacji wspólnoty na zewnątrz poprzez większość (a nie jak obecnie dwóch) członków zarządu, tak by uniknąć sytuacji gdy skonfliktowani członkowie zarządu podejmują w imieniu wspólnoty zobowiązania, bez uzyskania zgody większości jego składu.

Minister Finansów i Gospodarki zwraca uwagę, że prawidłowość reprezentacji wspólnoty przez zarząd decyduje o ważności zaciąganych przez wspólnotę mieszkaniową zobowiązań. Bowiem działanie uprawnionych członków zarządu stanowi prawidłową reprezentację i nie może być kwestionowane ani przez wspólnotę, ani przez kontrahenta. Nowy przepis nie wprowadzi formy w jakiej zarząd podejmować będzie decyzje ani nie określi trybu pracy. Elastyczność takiej regulacji pozwoli zarządom na podejmowanie decyzji w dowolnej formie, także telefonicznej lub mailowej, bez odbywania posiedzeń. Dla celów dowodowych, w sprawach istotniejszych wystarczy sporządzenie notatki lub e-mailowe potwierdzenie złożonych oświadczeń przez członków zarządu.

Pojęcie funduszu remontowego

Nowelizacja wprowadzi także pojęcie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego powoływanego na podstawie uchwały właścicieli, umożliwiającego długookresowe gromadzenie środków na sfinansowanie wydatków remontowych/modernizacyjnych. Fundusz taki ma mieć charakter odrębny od środków gromadzonych na funduszu eksploatacyjnym, z którego regulowane są bieżące płatności wspólnoty.
Obecnie brakuje przepisów w tym zakresie, co powoduje, iż powoływane fundusze mają różnoraki charakter i przeznaczenie.

Uchwała wspólnoty z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów - wystarczy zwykła większość głosów

Nowe przepisy wprowadzą wymóg uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali (liczonej wielkością udziałów) przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem).
Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50% sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu.

Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Elektroniczny obieg informacji we wspólnocie

Nowelizacja wprowadzić ma elektroniczny obieg informacji we wspólnotach, tj. informacji przekazywanych przez zarząd albo zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną.

Uprawnienia zarządcy przymusowego

Doprecyzowane zostaną uprawnienia zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu.

Zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli lokali wobec zarządu wspólnoty

Nowelizacja doprecyzuje zakres kontroli działalności zarządu przez właścicieli - poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym skorelowany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji.

Obecnie przepisy nie wskazują jednoznacznie zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli względem zarządu, co powoduje spory nawet sądowe o udostępnienie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty żądanych przez właścicieli lokali informacji oraz dokumentów.

Forma sprawozdania zarządu (zarządcy)

Zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki konieczne jest określenie w przepisach, iż sprawozdanie zarządu wspólnoty z jej działalności winno mieć formę pisemną i obejmować opis pracy zarządu w minionym roku oraz część finansową dotyczącą gospodarki wspólnoty.

Ponadto termin na przedstawienie właścicielom lokali sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty (obecnie koniec marca każdego roku) wymaga wydłużenia o 1 miesiąc (czyli do końca kwietnia), gdyż zarządy/zarządcy mają problem z jego terminowym sporządzeniem z przyczyn niezależnych od nich (zestawienia i faktury od dostawców usług spływają sukcesywnie na początku roku, trudności logistyczne ze znalezieniem miejsca i osób do przeprowadzenia zebrania).

Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali

Ponadto nowelizacja wprowadzi prawo właścicieli lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje szczególnie, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Ze zmianą tą powiązane jest wskazanie, iż zebranie zwoływane przez zarząd na wniosek właścicieli winno uwzględniać w swym porządku projekty uchwał zgłoszone przez właścicieli. Wydłuża się zarazem termin powiadomienia o zwoływanym zebraniu do 2 tygodni; obecnie obowiązujący tydzień uniemożliwia w wielu przypadkach wzięcie udziału w zebraniu właścicieli (zawiadomienie o zebraniu zwołuje się za pomocą listów poleconych lub przesyłek nadanych pocztą kurierską). Zgodnie z projektem zawiadomienie to będzie mogło być wysłane również na adres do doręczeń elektronicznych albo pocztą elektroniczną.

Umożliwienie właścicielowi lokalu (zarówno prywatnemu, jak i publicznemu) skorzystania z drogi sądowej, jeśli wspólnota nie podejmuje uchwały w sprawie zmiany wysokości udziałów

Sąd rozstrzygnie tę kwestię w postępowaniu nieprocesowym mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Rozszerzenie uprawnienia do skorzystania z drogi sądowej nie oznacza ograniczenia kompetencji zarządu w zakresie opracowania i poddania pod głosowanie uchwały o zmianie wysokości udziałów, lecz stanowi instrument ochrony praw właściciela tam, gdzie organy wspólnoty (tj. zarząd i zebranie właścicieli) są bierne lub działają sprzecznie z interesem indywidualnego właściciela.

Wyłączenie możliwości uznania pomieszczeń lub jednostek mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zamieszkania zbiorowego za samodzielne lokale, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali

Ta zmiana wykluczy możliwość wznoszenia obiektów zakwalifikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, które w rzeczywistości pełnią funkcję budynków mieszkalnych. Uniemożliwi to tym samym obchodzenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego przyjętych w planie miejscowym dla danego obszaru, jak również nadinterpretowanie przez inwestorów przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu, zapewniając zarazem organom administracji podstawę prawną dla odrzucenia takiego wniosku. Wyjątek od powyższego zakazu przewiduje się dla lokali spełniających wymogi przewidziane dla lokali mieszkalnych oraz użytkowych w przepisach techniczno-budowlanych wydanych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz wymogi określone w uchwale rady gminy określającej zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego na jej obszarze.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Przepisy zawarte w omawianej nowelizacji mają wejść w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia, z następującymi zastrzeżeniami:
1) aktualnie obowiązujące umowy o sposobie zarządu zawarte na podstawie art. 18 ust. 1 zachowują ważność na okres na jaki zostały zawarte. Stosuje się do nich przepisy dotychczasowe, przy czym zmiana postanowień tych umów (zwłaszcza ich wypowiedzenie) nastąpi na podstawie nowoprzyjętych przepisów;
2) zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego nie obejmują budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r., oraz dla których wydano prawomocne pozwolenie na budowę przed tą datą;
3) możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej odnosi się także do stanów prawnych powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy; taka sama zasada dotyczy także odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty powstałe przed tą datą, w razie braku możliwości zaspokojenia przez nią wierzycieli.

Projekt tej nowelizacji ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 r. Zatem można przypuszczać, że nowe przepisy – po przejściu procedury legislacyjnej w Sejmie i Senacie (jeżeli zostaną podpisane przez Prezydenta RP) - wejdą w życie w II połowie 2026 roku.

Źródło: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (UD312).