Czy zabudowa balkonu bez pozwolenia to samowola budowlana? Tak NSA obronił mieszkankę bloku. Czy potrzebna jest zgoda spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej?

• Wyrok NSA w sprawie zabudowy balkonu bez pozwolenia na budowę i nakazu rozbiórki
• Na czym polegała zabudowa balkonu
• Nadzór budowlany: to jest rozbudowa, obywatel musiał wystąpić o pozwolenie na budowę – nakazujemy rozbiórkę zabudowy balkonu
• NSA: to nie jest rozbudowa, Prawo budowlane tego typu prac nie reguluje
• Uwaga na zabudowy zwiększające powierzchnię lub kubaturę
• Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych
• Czy potrzebna zgoda spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej?
• FAQ - zabudowa balkonu a prawo

Wyrok NSA w sprawie zabudowy balkonu bez pozwolenia na budowę i nakazu rozbiórki

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 czerwca 2016 r. (sygn. akt: II OSK 2543/14) stwierdził: "(…) fakt zabudowy balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane. Tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy ustawy - Prawo budowlane". Dlatego też – zdaniem NSA – nie było podstaw do kwalifikacji takiej konstrukcji jako obiektu budowlanego lub jego części, a montażu takiej nietrwałej konstrukcji zabudowy balkonu jako budowy w rozumieniu Prawa budowlanego W konsekwencji nie było – w opinii NSA - podstaw do nakazania rozbiórki tej zabudowy balkonu.

W tym wyroku NSA uchylił:
1) decyzje Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego utrzymujące w mocy wcześniejsze decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Wojewódzkiego Inspektor Nadzoru Budowlanego, które nakazywały pewnemu obywatelowi rozbiórkę samowolnej zabudowy balkonu w bloku mieszkalnym wielorodzinnym.
2) wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 maja 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 62/14, który utrzymywał w mocy ww. decyzje organów nadzoru budowlanego.

Na czym polegała zabudowa balkonu

Pewna Pani, współwłaścicielka mieszkania w bloku wykonała na własny koszt zabudowę balkonu należącego do tego mieszkania oknami drewnianymi, a potem te okna wymieniła na witryny szklane w ramach z PCV. Wskutek tej zabudowy powstało pomieszczenie mieszkalne o wymiarach 2,20-m x 1,55m x 2,65m. Na tę zabudowę inwestorka nie uzyskała pozwolenia na budowę.

Nadzór budowlany: to jest rozbudowa, obywatel musiał wystąpić o pozwolenie na budowę – nakazujemy rozbiórkę zabudowy balkonu

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) uznał, że jest to samowola budowlana i nakazał rozbiórkę zabudowy balkonu. Potem w kolejnych instancjach odwoławczych Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego a potem Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB) podtrzymali decyzję o rozbiórce, a także argumentację PINB.
Zdaniem GINB:
1) wykonane roboty budowlane polegające na zabudowie balkonu, w wyniku której powstało pomieszczenie mieszkalne, stanowią „rozbudowę kubaturowego obiektu budowlanego”, którym w omawianej sprawie jest budynek mieszkalny wielorodzinny.
2) rozbudowa taka stanowi w świetle art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane - budowę. A wykonanie robót budowlanych stanowiących rozbudowę obiektu budowlanego wymaga, w myśl art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, pozwolenia na budowę.
3) zabudowa balkonu doprowadziła do zmiany jego funkcji na pomieszczenie mieszkalne, co równoznaczne jest z rozbudową całego budynku mieszkalnego o pokój.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał końcowo, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego słusznie wydał decyzję nakazującą rozbiórkę samowolnie wybudowanej zabudowy balkonu.

Obywatelka, która zabudowała sobie ten balkon złożyła od decyzji GINB skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ale ten w wyroku z 15 maja 2014 r. podtrzymał decyzję GINB i wyżej zaprezentowaną argumentację tego organu nadzoru budowlanego.

NSA: to nie jest rozbudowa, Prawo budowlane tego typu prac nie reguluje

Ostatnią deską ratunku przed rozbiórką zabudowy balkonu była skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. I ta decyzja okazała się zbawienna dla naszej „inwestorki” – jak ją określały organy nadzoru budowlanego w ślad za terminologią Prawa budowlanego.
Bowiem NSA uznał, że fakt zabudowy balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane. Zdaniem NSA tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy ustawy - Prawo budowlane.

W ocenie NSA nie ma usprawiedliwionych podstaw do kwalifikacji takiej konstrukcji do obiektu budowlanego lub jego części, a montażu takiej nietrwałej konstrukcji zabudowy balkonu jako budowy w rozumieniu art. 48 ust. 1 w zw. z art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane.

A zatem – jak ocenił Naczelny Sąd Administracyjny - nie było podstaw prawnych ani faktycznych do nakazania rozbiórki zabudowy balkonu.

Uwaga na zabudowy zwiększające powierzchnię lub kubaturę

Warto też zauważyć, że w innym wyroku (z 15 czerwca 2016 r. – sygn. II OSK 2484/14) NSA stwierdził, że – w rozumieniu Prawa budowlanego - rozbudową jest zmiana charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość. A zatem taka zabudowa balkonu, która zwiększyłaby jego powierzchnię czy kubaturę mogłaby być uznana już za rozbudowę na którą trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych

Warto też w omawianym kontekście zacytować przepis § 14a ust. 2 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych - Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836 – ost. zm. Dz.U. 2009 nr 205 poz. 1584, który brzmi: 2. Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii.

A więc jest to konkretny przepis, który pozwala na wykonywaniu takich zabudów.

Czy potrzebna zgoda spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej?

  Pamiętać też należy, że w blokach spółdzielczych na zabudowę balkonu trzeba z reguły uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej.

Natomiast w blokach należących do wspólnoty mieszkaniowej nie jest to takie jasne. Różnie na ten temat orzekały sądy. Zdaniem ekspertów balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno część wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega.
W uchwale Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) stwierdzono, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Podobnie uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 marca 2022 r. (sygn. II OSK 835/19), który orzekł, że w takim przypadku to wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek usunąć nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku a nie poszczególni właściciele lokali z balkonami.

A w przypadku nieruchomości wspólnej wszelkie prace budowlane jej dotyczące wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii w piśmie z 21 stycznia 2026 r. do redakcji portalu infor.pl:
"W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego zapadłego na tle art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) - własność właściciela obejmuje wyłącznie przestrzeń przylegającego doń balkonu wraz z warstwą wierzchnią (wykończeniową), z zastrzeżeniem, iż winien on być przeznaczony do jego wyłącznego użytku. Wszelkie pozostałe elementy balkonu mają charakter konstrukcyjny i stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie i określenie zasad gospodarowania odpowiada wspólnota. Jej władztwo obejmuje zatem dźwigary, płytę balkonową z hydroizolacją, balustrady, jak również inne elementy architektoniczne (zdobnicze) balkonu; w tym zakresie wspólnota podejmuje decyzje o zmianie jego przeznaczenia czy przebudowie. Dotyczy to także zabudowy balkonów i to zarówno o charakterze trwałym, jak i tymczasowym np. w postaci demontowalnych, przesuwalnych modułów (ramowe zabudowy na bazie prowadnic). Powyższa zasada koresponduje z faktem, iż balkony stanowią element elewacji budynku, która zawsze jest częścią nieruchomości wspólnej, w zakresie której zasady korzystania określa wspólnota. Następuje to w postaci jednostkowej uchwały o zasadach zabudowy balkonów bądź w formie regulaminu wspólnoty określającego kompleksowo zasady korzystania z części wspólnych budynku, w tym możliwość zabudowy balkonów. Konieczność uzyskania zgody w formie uchwały wynika z faktu, iż czynność ta wykracza poza zwykłą eksploatację nieruchomości wspólnej w ramach jej przeznaczenia. Dotyczy to wszystkich budynków wielorodzinnych, w których doszło do wyodrębnienia własności przynajmniej jednego lokalu i to bez względu na przyjętą w nich formę zarządu – a zatem nie tylko wspólnot mieszkaniowych, których działalność reguluje ww. ustawa, ale też spółdzielni mieszkaniowych."

FAQ - zabudowa balkonu a prawo

Czy zabudowa balkonu witryną szklaną w ramach PCV wymaga pozwolenia na budowę według NSA?

NSA w wyroku z 22 czerwca 2016 r. (II OSK 2543/14) stwierdził, że taka zabudowa „nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy” i nie jest wprost regulowana przez Prawo budowlane. Nie było podstaw do nakazania rozbiórki.

Kiedy zabudowa balkonu może zostać uznana za rozbudowę według NSA i MRiT?

Zabudowa balkonu zmieniająca charakterystyczne parametry obiektu, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość lub szerokość, może zostać uznana za rozbudowę. Ocena konkretnego przypadku zależy od zakresu robót i należy do właściwych organów.

Co pozwala instalować § 14a ust. 2 rozporządzenia MSWiA z 16 sierpnia 1999 r.?

„Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii.”

Czy w bloku spółdzielczym trzeba uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej na zabudowę balkonu?

W blokach spółdzielczych na zabudowę balkonu trzeba z reguły uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej. Zależy to od statutu danej spółdzielni.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi wyrazić zgodę na zabudowę balkonu jako nieruchomości wspólnej?

W przypadku nieruchomości wspólnej wszelkie prace budowlane jej dotyczące wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Według MRiT konieczność uzyskania zgody w formie uchwały wynika z tego, że czynność wykracza poza zwykłą eksploatację.