Polski rynek wynajmu mieszkań daleki jest od normalności. Sytuacja na rynku najmu mieszkań jest z pewnością daleka od normalności. Problemy eksmisyjne istnieją od wielu lat i mają charakter systemowy o czym niedawno przypomniał Rzecznik Praw Obywatelskich. Zgłaszają się do niego właściciele mieszkań mający spore problemy z pozbyciem się uciążliwych lokatorów. Okazuje się, że obecna sytuacja wywiera negatywny wpływ również na gminne finanse. Niedawno lokalne media zwróciły uwagę na wysoką kwotę (70 tys. zł), którą właściciel jednego z toruńskich mieszkań uzyskał przed sądem od gminy za długotrwałe niezapewnienie przez gminę lokum socjalnego dla zadłużonych lokatorów - wobec których w 2012 roku (!) zapadł wyrok eksmisyjny. Mowa o sytuacji, w której lokatorzy nie płacą czynszu już od … około 15 lat.
- Rekord odszkodowania w Toruniu - co wiemy?
- Jaka jest podstawa prawna roszczeń właścicieli?
- Gminy płacą miliony i prędko się to nie zmieni?
Niedawno sąd orzekł, że gmina miejska Toruń będzie musiała zapłacić właścicielowi mieszkania prawie 70 000 zł i odsetki. Powód to wieloletnie opóźnienie w dostarczeniu mieszkania socjalnego dla zadłużonych lokatorów, którzy od lat nie płacą czynszu.
Podobne odszkodowania nie stanowią rzadkości, choć wysokość odszkodowania orzeczona w niedawnym wyroku zwraca dużą uwagę. Roszczenia właścicieli mieszkań są uzasadnione, gdyż bazują na artykule 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Co roku gminy za brak możliwości eksmisji płacą odszkodowania liczone w milionach złotych. NBP podaje, że w 2022 r. miasta wojewódzkie zapłaciły ponad 21,3 mln zł odszkodowań, a rok wcześniej - ok. 22,1 mln zł w związku z niezapewnieniem lokali uprawnionym gospodarstwom domowym zagrożonym eksmisją.
Rekord odszkodowania w Toruniu - co wiemy?
Okoliczności sprawy z Torunia znamy dzięki doniesieniom lokalnego medium, a konkretniej „Nowości Dziennika Toruńskiego”. Bazując na tych doniesieniach można ustalić, iż chodzi o Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 14 października 2025 r. (sygnatura akt: X C 769/23 upr). To orzeczenie mówi, że cała sprawa jest spowodowana brakiem płatności czynszu przez rodzinę, wobec której sąd już w 2012 r. wydał wyrok eksmisyjny. Wykonanie wyroku zostało jednak wstrzymane do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego (zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wspomniany przepis mówi, że: „Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu” - cytuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Na podstawie uzasadnienia wyroku możemy wywnioskować, że gmina miejska Toruń lokalu socjalnego nie dostarczała przez lata i zdecydowała się na ugodę z ówczesnym właścicielem wynajmowanego mieszkania. Ugoda zakładała wypłatę odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego w łącznej kwocie 12 000 zł (za okres od lipca 2014 r. do sierpnia 2017 r.). Kolejny właściciel mieszkania po pewnym czasie uznał, że kwota przyznawana co miesiąc przez miasto na mocy następnej ugody (577 zł) jest zbyt niska. Miasto Toruń nie było zainteresowane wypłatą znacznie wyższej sumy (1500 zł) niż dotychczas. „Sprawa trafiła więc na wokandę sądową i stała się przedmiotem analizy biegłego” - relacjonuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Biegły stwierdził, że mieszkanie można by wynająć co najmniej za 1700 zł - 1800 zł miesięcznie. Było to argumentem dla sądu, który uznał, iż powództwo właściciela mieszkania (powoda) podlega uwzględnieniu w całości. Na rzecz powoda zasądzono kwotę 67 146 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 2 października 2025 r. do dnia zapłaty. Dodatkowo gmina miejska Toruń w ramach zwrotu kosztów procesu została zobowiązana do zapłaty 6651,34 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. „Samorząd ma ponieść wszystkie koszty procesu, gdyż przegrał spór w całości” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Jaka jest podstawa prawna roszczeń właścicieli?
Na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny”.
Trzeba wiedzieć, że przepisy nie zwalniają dłużnika z obowiązku płacenia za mieszkanie. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego (np. po wypowiedzeniu umowy najmu), powinny uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego. Lokatorzy czekający na najem mieszkania socjalnego (już po wyroku eksmisyjnym), płacą natomiast właścicielowi zajmowanego mieszkania taki niski czynsz, jaki opłacaliby w lokalu socjalnym. Różnicę pomiędzy czynszem socjalnym i rynkowym powinna wyrównać gmina. „Tyle mówi teoria. W praktyce gminy bywają czasem niechętne do wypłacania odszkodowań o godziwej wysokości, co skutkuje sporami sądowymi” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Gminy płacą miliony i prędko się to nie zmieni?
Niektóre gminy sprawniej radzą sobie z zapewnianiem lokali eksmisyjnych, a niektóre nie radzą sobie wcale. Jak podaje NBP, w 2022 r. miasta wojewódzkie zapłaciły ponad 21,3 mln zł odszkodowań w związku z niezapewnieniem lokali uprawnionym gospodarstwom domowym zagrożonym eksmisją. Rok wcześniej kwota odszkodowań była podobna (22,1 mln zł). Nowsze dane GUS w tej materii niestety budzą wątpliwości. Można jednak przypuszczać, że sytuacja nie jest wiele lepsza. „Kolejka osób czekających na lokum w związku z eksmisją wprawdzie się nieco skraca, ale jednocześnie rynkowe czynsze, które chcą odzyskać właściciele mieszkań są wyższe niż 4 - 5 lat temu” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości