REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Za szkody najemcy zapłaci wynajmujący? Za co odpowiedzialność ponosi lokator?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Za szkody najemcy zapłaci wynajmujący? Za co odpowiedzialność ponosi lokator?
Za szkody najemcy zapłaci wynajmujący? Za co odpowiedzialność ponosi lokator?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zaległości dotyczące płatności czynszu i rachunków, a także złe zachowanie najemcy prowadzące do konfliktów z sąsiadami. Tego najbardziej mogą obawiać się właściciele mieszkań rozważający ich wynajęcie. Zaległości czynszowe to częściej poruszany temat aniżeli konsekwencje złego zachowania lokatora w prywatnym mieszkaniu. Tymczasem obawy właścicieli mieszkań o skutki złego zachowania lokatora są czasem spore. Wzmacniają je uchwały wspólnot mieszkaniowych próbujące „przerzucić” na wynajmującego odpowiedzialność za nieodpowiednie zachowanie najemcy (np. spowodowanie szkód w częściach wspólnych budynku). Warto wyjaśnić, dlaczego takie uchwały są wątpliwe i poruszyć również inne aspekty złego zachowania lokatorów.

Zdarzają się uchwały wspólnot mieszkaniowych obciążające wynajmującego odpowiedzialnością za nieodpowiednie zachowanie lokatorów jego mieszkania (np. szkody w częściach wspólnych). Takie uchwały można jednak łatwo zakwestionować, co potwierdza orzecznictwo sądowe.

REKLAMA

REKLAMA

Najemca ponosi wyłączną odpowiedzialność za wykroczenia i przestępstwa związane z użytkowaniem mieszkania. Najczęściej chodzi o zakłócanie spokoju lub niewielkie uszkodzenie rzeczy (np. pojazdów należących do sąsiadów albo części wspólnych).

Problemy z ustaleniem odpowiedzialności mogą dotyczyć szkód związanych z zalaniem położonych niżej mieszkań. Właśnie dlatego popularność zyskują ubezpieczenia. Właściciele mieszkań na wynajem mogą rozszerzyć ochronę o szkody spowodowane przez swoich lokatorów.

Wspólnota nie może przenosić odpowiedzialności

Obawy właścicieli mieszkań o skutki wynajmu i złego zachowania lokatora mogą być potęgowane przez uchwały wspólnot mieszkaniowych. Orzecznictwo potwierdza bowiem, że w przeszłości zdarzały się próby przypisywania właścicielom wynajmowanych mieszkań odpowiedzialności za zachowanie najemcy. Przykładem może być uchwała przyjęta w 2007 r. przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych. Mówiła ona, że:
- właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania (zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu za jego wiedzą),
- właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie regulaminu porządku domowego przez osoby, którym oddał swój lokal do używania,
- do obowiązków właściciela mieszkania należy także zapoznanie osób wymienionych w poprzednim punkcie z regulaminem porządku domowego oraz zawiadomienie zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu.

„Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygnatura akt: II CSK 600/08) zakwestionował wszystkie powyższe elementy uchwały. O braku uzasadnienia dla uchwał przenoszących na właściciela mieszkania odpowiedzialność za zachowanie lokatorów mówią również inne wyroki sądowe” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Wspomniane powyżej wyroki korzystne dla właścicieli mieszkań to:
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 listopada 2012 r. (sygnatura akt: I ACa 645/12),
- Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 r. (sygnatura akt: I C 445/14),
- Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 16 lipca 2021 r. (sygnatura akt: II C 2438/20).

„Natomiast Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt: IV CSKP 20/21) wskazuje na brak możliwości zakazania przez wspólnotę wynajmu mieszkań (zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego)” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

REKLAMA

To najemca odpowiada np. za naruszenie spokoju

Nie istnieje również możliwość przeniesienia odpowiedzialności na właściciela mieszkania za wykroczenia oraz przestępstwa, które mają związek z użytkowaniem lokum przez najemcę. Najczęściej chodzi o zakłócenie spokoju lub porządku publicznego (artykuł 51 kodeksu wykroczeń) oraz niszczenie lub uszkadzanie cudzej rzeczy (artykuł 124 kodeksu wykroczeń). Długotrwałe lub wyjątkowo dokuczliwe zachowanie lokatora może być uzasadnieniem dla pozwu sąsiadów wytoczonego na podstawie artykułu 13 ustawy o ochronie praw lokatorów (tzn. powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia). „Jednak w praktyce najczęściej to właściciel mieszkania sam podejmuje wysiłki mające na celu pozbycie się kłopotliwego najemcy, który nierzadko jest też zadłużony lub niszczy wynajmowane mieszkanie” - zwraca uwagę Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Szkody „zalaniowe” w blokach bywają kłopotliwe

W kontekście odpowiedzialności właściciela lokalu za szkody spowodowane przez lokatora warto również zwrócić uwagę na kwestie szkód „zalaniowych”, które czasem nie tylko dotykają sąsiadów mieszkających niżej, ale również rozciągają się na części wspólne budynku. W przypadku takich szkód, możliwa jest odpowiedzialność właściciela mieszkania, najemcy, podmiotu odpowiadającego za stan wspólnych elementów instalacji wodnej, grzewczej lub kanalizacyjnej (zarządca, wspólnota, spółdzielnia), a nawet firmy remontowej. „Specyfika szkód zalaniowych uzasadnia zakup ubezpieczeń obejmujących skutki zalania przez jak największą liczbę mieszkańców budynków wielorodzinnych” - uważa Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Jeżeli chodzi o kwestie ubezpieczeniowe, to warto również zwrócić uwagę, że najemca może wykupić specjalne ubezpieczenie, które oprócz ochrony jego ruchomości (przed zniszczeniem lub kradzieżą), obejmie również odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone w budynku. Niektórzy ubezpieczyciele przewidują też możliwość rozszerzenia ochrony odpowiedzialności cywilnej na najemcę w sytuacji, gdy polisę wykupuje właściciel mieszkania. W takiej sytuacji mamy do czynienia z ubezpieczeniem cudzej odpowiedzialności cywilnej. „Pamiętajmy jednak, że ochrona w zakresie OC na ogół nie obejmuje skutków umyślnego działania. Wyłączenia ochrony mogą też dotyczyć rażącego niedbalstwa i działania po spożyciu alkoholu” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy NBP oprócz rezerw złota utworzy rezerwę bitcoina?

Narodowy Bank Polski zgromadził już blisko 520 ton złota, co plasuje nasz kraj w czołówce największych posiadaczy kruszcu na świecie. W obliczu globalnych zmian pojawia się jednak pytanie: czy złoto wystarczy, by zapewnić bezpieczeństwo finansowe kraju i kiedy Polska zdecyduje się sięgnąć także po bitcoina? Eksperci podpowiadają kiedy i jak tego dokonać!

Nowe uprawnienia PIP od 1 stycznia 2026 r. - decyzje zamiast sądu, wyższe kary i kontrole zdalne

Od początku 2026 roku wejdą w życie przepisy znacząco rozszerzające kompetencje Państwowej Inspekcji Pracy (PIP). Zmiany te w istotny sposób wpłyną na relacje między pracodawcami, zleceniobiorcami i osobami współpracującymi w modelu B2B. Nowe regulacje mają zwiększyć skuteczność kontroli i ograniczyć nadużycia w zatrudnieniu, ale mogą też oznaczać poważne wyzwania dla firm. W artykule omawiamy najważniejsze założenia nowelizacji oraz jej praktyczne konsekwencje dla przedsiębiorców.

Chcesz mieć byle jaką emeryturę? Wypłacaj pieniądze z PPK na bieżące wydatki

Polska się starzeje, a pracowników ubywa. Co to oznacza dla przyszłych emerytów? Raport GUS nie pozostawia złudzeń - obciążenie systemu emerytalnego będzie coraz większe. W obliczu tych wyzwań Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) stają się kluczem do finansowej stabilności na jesień życia. Tomasz Orlik, Członek Zarządu ds. Operacyjnych, PFR TFI wyjaśnia dlaczego PPK to nie tylko oszczędności, ale i inwestycja w Twoją przyszłość, którą warto potraktować długoterminowo.

Nieobowiązkowe prace domowe - krzywda liczona w miliardach złotych. Kto poniesie odpowiedzialność za decyzje w edukacji?

Jeśli każde dziecko w Polsce straciło jeden rok edukacji przez wadliwe decyzje resortu, to nie mówimy o reformie, lecz o krzywdzie narodowej – wartej ponad 15 miliardów złotych. Waldemar Żurek zapowiada pozwy wobec sędziów, którzy – jego zdaniem – „nie są sędziami” i powinni odpowiadać własnym majątkiem. Wreszcie ktoś głośno mówi o osobistej odpowiedzialności za decyzje publiczne. Problem w tym, że pan Żurek patrzy jedynie tam, gdzie politycznie wygodnie. Jeśli naprawdę chcemy rozmawiać o odpowiedzialności za wyrządzanie krzywdy, to nie w sądach, lecz w Ministerstwie Edukacji trzeba jej szukać - pisze adwokat Grzegorz Prigan.

REKLAMA

Jest limit kontroli – mogą trwać tyle i ani dnia dłużej. NSA potwierdza – wtedy można kazać kontrolerom pocałować klamkę

Przedsiębiorcy, także działający w formie jednoosobowych działalności gospodarczych, mogą być kontrolowani przez szereg państwowych instytucji. Czas trwania kontroli to nie tylko stres co do tego, czy kontroler nie będzie dokonywał innej, mniej korzystnej interpretacji przepisów, niż przedsiębiorca stosował, ale też uciążliwość. W toku kontroli urzędnicy żądają masy dokumentów, a także wyjaśnień, odpowiedzi na pytania. Jednak czas kontroli jest limitowany.

Wniosek o zasiłek pogrzebowy – duże zmiany od 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 r. zmienią się zasady składania wniosku o zasiłek pogrzebowy. Wynika to zarówno z nowelizacji ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, jak i zmienionych przepisów rozporządzenia w sprawie postępowania o świadczenia emerytalno–rentowe. Gotowy jest już projekt rozporządzenia Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej w tej sprawie. Przypomnijmy, że od przyszłego roku wzrośnie też kwota zasiłku pogrzebowego z 4000 zł do 7000 zł.

Odpowiedzialność solidarna przy delegowaniu pracowników do Niemiec. Obowiązki pracodawcy i pracodawcy użytkownika

W przypadku delegowania pracowników do Niemiec - zarówno w modelu pracy tymczasowej, jak i świadczenia usług - szczególnego znaczenia nabiera zagadnienie odpowiedzialności solidarnej. Choć temat ten nie zawsze znajduje się w centrum uwagi przedsiębiorców, jego praktyczne skutki mogą być bardzo poważne. W razie stwierdzenia nieprawidłowości przez instytucje kontrolne, zarówno agencja delegująca pracowników do Niemiec, jak i klient końcowy mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności - również finansowej.Podstawą prawną dla agencji pracy jest Arbeitnehmerüberlassungsgesetz (AÜG) – niemiecka ustawa o zatrudnieniu tymczasowym, natomiast w przypadku firm podwykonawczych zastosowanie ma § 631 niemieckiego Kodeksu cywilnego (BGB). W artykule eksperckim przygotowanym przez Euro-lohn odpowiadamy na pytania: Kto odpowiada za wynagrodzenie, składki i podatki - pracodawca czy użytkownik? Jaka jest rola dokumentów: PIT-4, PIT-28, Lohnsteuerbeschanigung, o czym należy wiedzieć podczas rozliczeń podatkowych i jakie są obowiązki księgowe przy delegowaniu pracowników do Niemiec.

Długi weekend i wysyp wolnego na szybko. Co może zrobić pracownik, gdy wizyta w rodzinnych stronach nie pójdzie zgodnie z planem?

Dzień Wszystkich Świętych zajmuje szczególne miejsce w sercach Polaków. Wielu z nich w czasie zbliżającego się weekendu wyjedzie w rodzinne strony. Nie tylko odwiedzą cmentarze, ale i spotkają się z rodziną. Pracodawcy mogą się spodziewać, że 3 listopada nie każdy stawi się do pracy.

REKLAMA

Listopad to ostatni miesiąc na skorzystanie z tego uprawnienia. Aby zaoszczędzić w grudniu, trzeba szybko złożyć wniosek

Aby skorzystać z wakacji składkowych w grudniu 2025 roku, trzeba złożyć wniosek w listopadzie. Oznacza to, że czas na porządki na koncie ubezpieczonego i zawnioskowanie o ulgę, dobiega końca. Zainteresowani przedsiębiorcy powinni więc przystąpić do działania.

Sąd ogłosił upadłość znanej spółki finansowej. Co powinni zrobić wierzyciele?

W dniu 27 października 2025 roku Sąd Rejonowy w Zielonej Górze (Wydział Gospodarczy) wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości spółki Cinkciarz.pl Sp. z o.o. Sąd wezwał wierzycieli do zgłoszenia roszczeń, powołano także sędziego komisarza i wyznaczono syndyka. Jak poinformował PAP rzecznik Sądu Okręgowego w Zielonej Górze sędzia Bogumił Hoszowski - wszystkie postępowania o charakterze cywilnym, zarówno przed wydziałami cywilnymi, jak też przed wydziałami gospodarczymi z mocy prawa ulegają zawieszeniu.

REKLAMA