Koniec z obowiązkiem zapewniania lokalu zamiennego i płacenia rachunków za nieuczciwego najemcę – nowe przepisy chroniące wynajmujących przed lokatorami, którzy z aktualnych regulacji „zrobili sobie sposób na mieszkanie na cudzy koszt” już w Sejmie

• Ustawa o ochronie praw lokatorów niewystarczająco chroni prawo własności do lokalu mieszkalnego – do Sejmu trafił projekt, mający na celu „ukrócenie” nieuczciwych praktyk stosowanych przez najemców
• Koniec unikania odbioru listów przez lokatorów – korespondencja od wynajmującego, komornicza, jak i sądowa zostanie skutecznie doręczona również po ustaniu stosunku najmu
• Koniec z obowiązkiem zapewnienia lokalu zamiennego i 3-letnim okresem oczekiwania – wynajmujący będzie mógł „odzyskać” mieszkanie, jeżeli sam zachce w nim zamieszkać lub przeznaczyć je do zamieszkania najbliższej rodzinie
• Koniec z obowiązkiem płacenia rachunków za nieuczciwego najemcę – wynajmujący mieszkanie nie będzie już musiał opłacać mediów za osoby bez tytułu prawnego do lokalu (tj. bezprawnie zajmujące lokal)
• Szybsze wypowiedzenie umowy za brak płatności – w przypadku braku płatności czynszu, wynajmujący będzie mógł rozwiązać stosunek najmu już po upływie jednego miesiąca (a nie jak dotychczas – trzech miesięcy)
• Koniec z zakazem wejścia przez właściciela do swojego mieszkania – gdy nieruchomość zajmowana jest przez osobę bez tytułu prawnego, nie będzie to już stanowiło naruszenia miru domowego
• Szybsze eksmisje w celu opróżnienia lokalu mieszkalnego zajmowanego przez byłego najemcę – komornik będzie mógł skierować eksmitowaną osobę do noclegowni lub lokalu socjalnego na terenie całego województwa
• Koniec z obowiązkiem zapewniania lokalu zamiennego i opłacania rachunków za nieuczciwego najemcę – kiedy nowe przepisy zwiększające ochronę wynajmujących przed nieuczciwymi lokatorami, miałyby wejść w życie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów niewystarczająco chroni prawo własności do lokalu mieszkalnego – do Sejmu trafił projekt, mający na celu „ukrócenie” nieuczciwych praktyk stosowanych przez najemców

W dniu 27 lutego 2026 r., przez grupę posłów Konfederacji, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustaw wniesionych do Sejmu, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/7192/2026), którego celem jest poprawa ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego, ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów oraz ułatwienie wypowiedzenia umowy w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat. W ocenie autorów projektu, wprowadzenie powyższych zmian ma doprowadzić do:

• zwiększenia podaży mieszkań na wynajem (ponieważ – jak twierdzi Konfederacja – aktualnie ok. 1,8 miliona mieszkań „stoi pustych”, z tego względu, że właściciele boją się je wynajmować, ponieważ obawiają się nieuczciwych lokatorów, z którymi będą musieli później walczyć latami w sądzie o „odzyskanie” swojego mieszkania) oraz
• spadku cen wynajmu.

Koniec unikania odbioru listów przez lokatorów – korespondencja od wynajmującego, komornicza, jak i sądowa zostanie skutecznie doręczona również po ustaniu stosunku najmu

Aktualnie – zgodnie z art. 6g ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania (lub odpowiednio – siedziby). W razie zaniedbania tego obowiązku – korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Powyższy przepis – jak podkreślają autorzy projektu – nie obejmuje jednak okresu po wygaśnięciu umowy najmu, a przed wydaniem wynajmującemu lokalu przez najemcę. Brak jest także wskazania wprost, że w razie zaniedbania tego obowiązku informacyjnego (w zakresie nowego miejsca zamieszkania) także korespondencja wysłana przez sąd lub komornika, na ostatni adres, będzie uznawana za doręczoną. Zmiany proponowane w projekcie w powyższym zakresie, mają „uniemożliwić lub co najmniej w znacznym stopniu ograniczyć nieuczciwym lokatorom stosowanie praktyk utrudniania prowadzenia przeciwko nim postępowań sądowych i egzekucyjnych, polegających na nieodbieraniu korespondencji, poprzez – rozszerzenie stosowania fikcji doręczenia korespondencji oraz jej konkretyzację”, w związku z nadaniem art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów następującego brzmienia:

W okresie trwania najmu, a także w okresie po jego wygaśnięciu a przed wydaniem wynajmującemu lokalu przez najemcę, strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Dotyczy to również korespondencji wysłanej w tym okresie na ten adres przez sąd lub komornika.

Koniec z obowiązkiem zapewnienia lokalu zamiennego i 3-letnim okresem oczekiwania – wynajmujący będzie mógł „odzyskać” mieszkanie, jeżeli sam zachce w nim zamieszkać lub przeznaczyć je do zamieszkania najbliższej rodzinie

Jak podkreślają autorzy projektu – jednym z przepisów obecnie obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów, z powodu którego właściciel może wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu lokalu, jest art. 11 ust. 4 ww. ustawy, zgodnie z którym – „Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu [red.: lub zgodnie z art. 11 ust. 7 ww. ustawy – lokal ma zostać przeznaczony do zamieszkania przez pełnoletniego zstępnego, wstępnego lub osobę, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny], jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.”

Powyższy przepis znacząco ogranicza prawo własności lokalu oraz prowadzi do zmniejszenia możliwości dysponowania własnym lokalem przez właściciela, osoby mu najbliższe lub wobec których ma on zobowiązania alimentacyjne – twierdzą autorzy projektu, proponując zmianę art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, poprzez nadanie mu brzmienia:

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu lub jeżeli w tym lokalu ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Z powyższego przepisu – w projekcie – zostały usunięte warunki utrudniające skorzystanie z własnego lokalu przez jego właściciela (lub jego najbliższą rodzinę), według których wypowiedzenia z takiego powodu można dokonać jedynie wówczas, gdy lokatorowi „przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny”, lub gdy „właściciel dostarczy mu lokal zamienny”, a także dodatkowy warunek, zgodnie z którym – „w lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego”.

Warunki te, najczęściej nie są możliwe to spełnienia przez właściciela, wskutek czego nie może on skorzystać ze swojego lokalu w terminie pół roku od wypowiedzenia i zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów – musi czekać na możliwość zamieszkania w swoim mieszkaniu przez 3 lata, gdyż taki termin wypowiedzenia obowiązuje wówczas, gdy właściciel nie dostarcza lokatorowi „lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w art. 11 ust. 4” – wyjaśniają autorzy projektu.

Koniec z obowiązkiem płacenia rachunków za nieuczciwego najemcę – wynajmujący mieszkanie nie będzie już musiał opłacać mediów za osoby bez tytułu prawnego do lokalu (tj. bezprawnie zajmujące lokal)

Kolejną zmianą przewidzianą w poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, który w dniu 27 lutego br. został złożony do Sejmu, jest wprowadzenie zasady, że – właściciel nie popełnia przestępstwa w sytuacji, gdy przestaje opłacać media za osoby nieposiadające tytułu prawnego do lokalu.

Konfederacja proponuje dodanie do art. 191 kodeku karnego par. 1b w brzmieniu:

Nie stanowi przestępstwa zachowanie właściciela lokalu polegające na powstrzymywaniu się od opłacania opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub dostarczeniem do niego mediów, w sytuacji, gdy z lokalu korzysta osoba nieposiadająca do niego tytułu prawnego, która tych opłat nie ponosi.

Zgodnie z powyższym – nie będzie stanowić przestępstwa zachowanie właściciela lokalu polegające na powstrzymywaniu się od opłacania opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub dostarczeniem do niego mediów, w sytuacji, gdy z lokalu korzysta osoba nieposiadająca do niego tytułu prawnego, która tych opłat nie ponosi. Jak wyjaśniają autorzy projektu – kontekstem wprowadzenia nowego paragrafu do art. 191 kodeksu karnego, jest obecne par. 1a ww. przepisu, zgodnie z którym tej samej karze – co za przestępstwo określone w art. 191 par. 1 kodeksu karnego (a więc – zmuszenie do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, przy zastosowaniu przemocy lub groźby bezprawnej), tj. karze pozbawienia wolności do lat 3 – podlega ten, kto – w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia – stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Dodanie par. 1b do ww. przepisu – „ma na celu wyraźne wskazanie, że powstrzymywanie się przez właściciela od opłacania opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub dostarczaniem do niego mediów, gdy z lokalu korzysta osoba nieposiadająca do niego tytułu prawnego, która nie ponosi takich opłat, nie będzie przestępstwem i nie będzie uznawane za utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Właścicielowi takiemu nie będzie zatem groziła kara pozbawienia wolności do lat 3. Chodzi zatem nie o usankcjonowanie nękania prawowitych lokatorów ani tzw. rugów lokatorskich, a o uwolnienie właścicieli od odpowiedzialności karnej, gdy nie chcą płacić rachunków za „dzikich lokatorów”, którzy nie mają tytuły prawnego do korzystania z nieruchomości. Celem jest uwolnienie właścicieli od obowiązku utrzymywania nieuczciwych najemców poprzez wprowadzenie uprawnienia wynajmujących do zaniechania opłacania rachunków za media w sytuacji, gdy najemca również ich nie opłaca.”

Szybsze wypowiedzenie umowy za brak płatności – w przypadku braku płatności czynszu, wynajmujący będzie mógł rozwiązać stosunek najmu już po upływie jednego miesiąca (a nie jak dotychczas – trzech miesięcy)

Zgodnie z aktualnym brzmienie art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – „Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.” Jedną z przyczyn określonych w ust. 2 w pkt 2 ww. przepisu jest – zwłoka „z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Propozycja zmiany zawarta w projekcie, polega na przyspieszeniu oraz ułatwieniu możliwości wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela, tak aby zwłoka dotyczyła co najmniej jednego pełnego okresu płatności, a nie jak dotychczas – trzech. W mocy miałaby natomiast pozostać treść części wspólnej w ust. 2, która wskazuje, że wypowiedzenie to mogłoby się odbyć „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Zmianie nie uległaby także konieczność uprzedzenia przez właściciela lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego oraz konieczność wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Proponowana zmiana ma na celu przywrócenie równowagi stron stosunku najmu oraz uproszczenie zasad wypowiadania umów. Jak bowiem twierdzą autorzy projektu – „Obowiązkowe oczekiwanie na co najmniej trzymiesięczną zwłokę w sposób nadmiernie restrykcyjny ogranicza prawa własności lokalu oraz prowadzi do zmniejszenia możliwości dysponowania własnym lokalem przez właściciela, a także zniechęca do długoterminowego wynajmu mieszkań.”

Koniec z zakazem wejścia przez właściciela do swojego mieszkania – gdy nieruchomość zajmowana jest przez osobę bez tytułu prawnego, nie będzie to już stanowiło naruszenia miru domowego

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 193 par. 1 kodeksu karnego – „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.” Kwalifikują się do tego także sytuacje, gdy to właściciel chce wejść do swojego mieszkania czy lokalu, w sytuacji gdy najemca przestał już posiadać tytuł prawny do lokalu (w związku z tym, że stosunek najmu uległ rozwiązaniu), np. w celu ratowania swojej własności przed zniszczeniem – wyjaśniają autorzy projektu i w związku z powyższym, proponują dodanie w art. 193 kodeksu karnego par. 1a, który wprost wyłączałby takie przypadku spod art. 193 par. 1, w brzmieniu:

Nie popełnia przestępstwa określonego w § 1 właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu lub osoba przez niego upoważniona [red.: tj. przestępstwa naruszenia miru domowego], jeżeli są one zajmowane przez osobę nieposiadającą do tego tytułu prawnego.

Celem powyższej zmiany kodeksu karnego, jest wprowadzenie regulacji, zgodnie z którą – nie będzie stanowić naruszenia miru domowego wejście do domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia lub ogrodzonego terenu przez właściciela lub osobę przez niego upoważnioną, jeżeli są one zajmowane przez osobę nieposiadającą do tego tytułu prawnego. Jak wyjaśniają przedstawiciele Konfederacji w uzasadnieniu projektu – prawo nie powinno bowiem w taki sposób dyskryminować zatroskanych o los swojej własności właścicieli i w sposób nadmierny chronić nieuczciwych lokatorów, którzy nie mają żadnego tytułu prawnego do zajmowania domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu.

Szybsze eksmisje w celu opróżnienia lokalu mieszkalnego zajmowanego przez byłego najemcę – komornik będzie mógł skierować eksmitowaną osobę do noclegowni lub lokalu socjalnego na terenie całego województwa

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 1046 par. 5¹ kodeksu postępowania cywilnego – „Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.” Konfederacja proponuje zmianę ww. przepisu w taki sposób, aby wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe w przypadku eksmisji, nie następowało już „na wniosek komornika” przez gminę właściwą, a komornik usuwałby dłużnika do jednego z miejsc znajdujących się w wykazie takich miejsc prowadzonych przez gminę. W pierwszym kroku – nadal będzie chodziło o gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jednak w drugim kroku (w dodawanym zdaniu drugim do art. 1046 par. 5¹) – jeżeli nie będzie możliwości usunięcia dłużnika do jednego z miejsc z wykazu prowadzonego przez taką gminę właściwą, wówczas komornik będzie mógł usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, znajdującej się w wykazie takich miejsc prowadzonym przez inną gminę, ale znajdującą się na obszarze tego samego województwa. W ocenie autorów projektu – dzięki takiemu rozwiązaniu, będzie można sprawniej dokonać egzekucji komorniczej, bez uszczerbku dla dłużnika, który trafi do placówki na terenie tego samego województwa, w którym dotychczas zamieszkiwał, jeżeli konkretna gmina, jego dotychczasowego miejsca zamieszkania, nie będzie miała takiej możliwości. „Wierzyciel zyska czas i szybciej odzyska swój lokal, natomiast dłużnikowi nie będzie groziła tzw. „eksmisja na bruk””.

Zgodnie z powyższym – w projekcie, zaproponowano nadanie art. 1046 par. 5¹ kodeksu postępowania cywilnego następującego brzmienia:

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, znajdujących się w wykazie takich miejsc prowadzonych przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W razie braku możliwości usunięcia dłużnika do jednego z miejsc z wykazu prowadzonego przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu komornik może usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki, znajdującej się w wykazie takich miejsc prowadzonym przez inną gminę na obszarze tego samego województwa. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb sporządzania przez gminy wykazów noclegowni, schronisk lub innych placówek zapewniających miejsca noclegowe, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.

Koniec z obowiązkiem zapewniania lokalu zamiennego i opłacania rachunków za nieuczciwego najemcę – kiedy nowe przepisy zwiększające ochronę wynajmujących przed nieuczciwymi lokatorami, miałyby wejść w życie?

Opisane powyżej propozycje zmian przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz kodeksu karnego – to tylko niektóre z rozwiązań, mających na celu:

• przywrócenie równowagi pomiędzy właścicielem mieszkania a lokatorem,
• ograniczenie nadużyć nieuczciwych najemców,
• uproszczenie procedur eksmisyjnych,
• wzmocnienie konstytucyjnego prawa własności oraz
• zwiększenie bezpieczeństwa wynajmu mieszkań,

przewidzianych w poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustaw wniesionych do Sejmu, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/7192/2026).

Zgodnie z art. 4 projektu – nowe regulacje miałyby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Należy jednak mieć na względzie, że 27 lutego br. ww. projekt został dopiero wniesiony do Sejmu i w następstwie powyższego skierowany do opinii sejmowego Biura Legislacyjnego oraz Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji, opinii organizacji samorządowych, Sądu Najwyższego, Krajowej Rady Radców Prawnych, Naczelnej Rady Adwokackiej, Prokuratora Generalnego, Rady Dialogu Społecznego, Prokuratorii Generalnej RP, Krajowej Rady Komorniczej, Konfederacji Lewiatan, a także do konsultacji społecznych, które potrwają do 1 kwietnia 2026 r. i w ramach których każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem LINK. Dopiero, jeżeli projekt doczekałby się swojego przyjęcia przez Sejm – trafiłby on do dalszych prac Senacie, aby finalnie zostać złożonym na biurku Prezydenta. Regulacja ta, jest więc dopiero na początku swojej drogi przez proces legislacyjny, podczas którego jeszcze „wszystko” może się wydarzyć.

Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725)
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 383 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568 z późn. zm.)
• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustaw wniesionych do Sejmu, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/7192/2026)