Dochodzi do następujących sytuacji: ktoś kupuje mieszkanie i ma w planach wynajmowanie go. Po kilku miesiącach okazuje się, że wspólnota, a czasem nawet właściciel całego obiektu wydaje uchwałę, która ogranicza możliwość najmu krótkoterminowego. Właściciel mieszkania ma ograniczone pole działania i często jest wręcz zmuszany do sprzedania lokalu. Ale stali mieszkańcy też mają swoje racje. Najem krótkoterminowy bywa źródłem hałasu, zniszczeń i spadku prestiżu nieruchomości.
- Prawnicy: „Zbyt daleka ingerencja we własność prywatną”
- Eksperci: „Najem krótkoterminowym coraz mniej mile widziany”, ale ograniczanie to błąd
Prawnicy: „Zbyt daleka ingerencja we własność prywatną”
Prawnicy przyznają, że takie sytuacje mają miejsce coraz częściej – mamy tutaj dwie strony konfliktu, każda ma swoje racje, ale trudno jest dojść do porozumienia.
Wszelkie zawarte w umowach deweloperskich postanowienia nakazujące lub zakazujące wynajmu krótkoterminowego nabywanego lokalu budzą kontrowersje z perspektywy prawa własności.
- W mojej ocenie można założyć, że w zdecydowanej większość przypadków postanowienia takie stanowiłyby niedozwolone klauzule umowne – sprzeczne z przepisami powszechnie obowiązującymi. Takie stanowisko jest też zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który niejednokrotnie wskazywał, że nie tylko deweloper, ale też i wspólnota mieszkaniowa, nie powinny tak dalece ingerować w sferę uprawnień właścicielskich. W tym zakresie orzecznictwo dopuszcza jedynie stosowanie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej regulaminów określających korzystanie z nieruchomości wspólnej (a nie z poszczególnych lokali). Te regulaminy dotyczące części wspólnych mogą np. zabraniać nadmiernego hałasu, zaśmiecania przestrzeni itp. – komentuje mecenas Marek Jarosiewicz, partner w kancelarii Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz.
- Pomimo niedopuszczalności omawianych klauzul, niestety nadal zdarzają się deweloperzy, którzy stosują je w zawieranych umowach – dodaje mecenas. Wspomniane klauzule mają jednak czasem także miejsce, gdy budynek jest już sprzedany, a w tzw. międzyczasie okazuje się, że najem krótkoterminowy staje się kłopotliwy.
Eksperci: „Najem krótkoterminowym coraz mniej mile widziany”, ale ograniczanie to błąd
Z punktu widzenia eksperta rynku nieruchomości temat również jest bardzo relatywny. Z jednej strony osoby chcące mieszkać w zakupywanej nieruchomości zwracają uwagę, czy dookoła są apartamenty na wynajem. Z drugiej jednak, gdy ktoś chce wynajmować swoje mieszkanie to ma coraz większe problemy z zakupem takiego lokalu.
- Ewidentnie punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Zdarzały się bowiem już sytuację, że ktoś najpierw był ewidentnym przeciwnikiem wynajmowania mieszkań, do momentu, gdy sam nie wyprowadził się do innej lokalizacji, a dotychczasowej nie udawało się wynająć stałemu najemcy. Wówczas zmienia się optyka i nagle dużo wyższy zysk na najmie krótko terminowym jest mniej przeszkadzający – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
- Najem krótkoterminowy jest ważną gałęzią turystyki. Atrakcyjność turystyczna wielu miast drastycznie spadnie, gdy wprowadzone zostaną radykalne rozwiązania. Komfort właścicieli mieszkań jest ważny, ale należy szukać sposobów na rozwiązanie takich problemów np. większa odpowiedzialność właścicieli mieszkań za weryfikację najemców czy ponoszenie odpowiedzialności za potencjalne straty w częściach wspólnych lub za zakłócanie miru domowego – mówi Mirosław Król.
- Ograniczanie najmu krótkoterminowego lub arbitralne zakazywanie wynajmowania mieszkań w ramach budynku w którym mamy lokal jest rozwiązaniem daleko idącym i czasami blokującym możliwość prowadzenia działalności gospodarczej. To działanie wręcz odwrotne do zapowiadanych działań regulacyjnych – mówi Mirosław Król.
Ekspert przyznaje, że takie sytuacje mają miejsce w coraz większej ilości miast w Polsce. Największe kontrowersje budzą w nowych inwestycjach, gdzie właściciele sprzedając mieszkania zaznaczają, że jest to mieszkanie „do zamieszkania” lub na wynajem nie krótszy niż kwartał.