Własność, najem, spadek z długiem, testament: jak uniknąć problemów z nieruchomością w trudnych życiowych sytuacjach

• Własność i księga wieczysta
• Posiadanie a własność – nie myl tych pojęć
• Testament – częste błędy i jak ich uniknąć
• Spadek i dziedziczenie – kto dziedziczy po kim?
• Co zmieniło się w 2023 roku?
• Kiedy do sądu, a kiedy do notariusza?
• Spadek z długiem – co robić?

Własność i księga wieczysta

Najczęściej spotykanym tytułem prawnym jest własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie, otrzymaliśmy je w darowiźnie albo spadku, jesteśmy jego pełnoprawnymi właścicielami i możemy z nim zrobić praktycznie wszystko – sprzedać, wynająć, wyremontować – wyjaśnia Jarosław Maculewicz.

Jak dodaje ekspert, kluczowym dokumentem potwierdzającym prawo własności jest księga wieczysta, choć nie każda nieruchomość musi ją posiadać. W przypadku jej braku potwierdzeniem jest akt notarialny – zarówno przy zakupie, jak i darowiźnie.

Sytuacja komplikuje się, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Współwłasność może być ułamkowa, czyli np. czterech współwłaścicieli z określonymi udziałami, lub łączna – typowa dla małżonków. Wtedy decyzje podejmuje się wspólnie – zauważa Maculewicz.

Posiadanie a własność – nie myl tych pojęć

Jak zaznacza ekspert, samo zamieszkiwanie w lokalu nie daje prawa własności. Posiadanie to stan faktyczny. Możemy mieszkać w mieszkaniu, które nie jest nasze – np. wynajmowanym. Problem pojawia się wtedy, kiedy najemca zajmuje mieszkanie, mimo, że jego umowa wygasła, a w dodatku przestaje płacić czynsz – ostrzega.

Właściciele powinni zabezpieczać się formalnie. Najem okazjonalny podpisany u notariusza to jedno z najlepszych zabezpieczeń przed problematycznym lokatorem – radzi ekspert.

Testament – częste błędy i jak ich uniknąć

Największy błąd to testament napisany na komputerze i tylko podpisany. Taki dokument jest nieważny – przestrzega Jarosław Maculewicz. Najbezpieczniejsza forma to testament notarialny. Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan świadomości testatora i odmówić czynności, jeśli widzi ryzyko manipulacji lub złego stanu psychicznego swojego klienta tj. demencja czy choroba Alzheimera – tłumaczy i dodaje: Zdarza się, że osoby starsze są namawiane do przepisania majątku. To nie tylko moralnie wątpliwe, ale często skutkuje unieważnieniem testamentu po śmierci.

Spadek i dziedziczenie – kto dziedziczy po kim?

Podział majątku po śmierci bliskiej osoby wcale nie jest prosty. W Polsce zmieniał się on kilkakrotnie – w 2009 roku i ponownie w listopadzie 2023 roku. Jarosław Maculewicz wyjaśnia: Każda sprawa spadkowa powinna być analizowana w kontekście daty śmierci spadkodawcy. To od niej zależy, jakie przepisy mają zastosowanie.

Zmiany w prawie do dziedziczenia przedstawiają poniższe grafiki:

Co zmieniło się w 2023 roku?

Od 15 listopada 2023 r. ograniczono krąg spadkobierców z linii dalszej – tzw. ‘zstępnych dziadków’. Obecnie dziedziczą tylko ich dzieci i wnuki, czyli wujowie, ciotki i kuzyni. Dalsi krewni (np. dzieci kuzynów) już nie – tłumaczy Maculewicz. To uproszczenie ma przyspieszyć postępowania i uniknąć wieloletnich poszukiwań dalekich krewnych.

A co jeśli wydaje mi się, że mogłem coś odziedziczyć, ale jest już po sprawie lub po akcie poświadczenia dziedziczenia? – Wtedy trzeba się skonsultować ze specjalistą, takim jaka ja, który zweryfikuje sytuację i wyjaśni ewentualne dalsze kroki oraz możliwości.

Kiedy do sądu, a kiedy do notariusza?

Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, wystarczy notariusz i akt poświadczenia dziedziczenia. W przeciwnym razie sprawa trafia do sądu – a to często lata oczekiwania – zauważa Maculewicz.

Ekspert zwraca uwagę na brak opłat wstępnych w swojej działalności: Nie pobieramy żadnych opłat, w przeciwieństwie do prawników, których praca kosztuje od początku i to nie mało. Zależy nam przede wszystkim, aby uregulować stan prawny, bądź uwolnic klienta od niechcianej części spadku.

To uczciwe i bezpieczne rozwiązanie dla rodzin, które często nie mają środków na start tej procedury.

Spadek z długiem – co robić?

Odrzucać czy przyjąć? Najpierw trzeba sprawdzić, co faktycznie dziedziczymy. A spadek lub jego część można sprzedać inwestorowi. To legalne rozwiązanie, które pozwala dostać pieniądze tam, gdzie się ich zupełnie nie spodziewamy . Potrzebna jest natomiast specjalistyczna analiza, którą my dostarczamy – radzi ekspert.

Zanim odrzucimy spadek, podpiszemy umowę czy sporządzimy testament, warto zasięgnąć porady notariusza lub eksperta od stanów prawnych nieruchomości. To może oszczędzić nam wieloletnich sporów i ogromnych kosztów – podsumowuje Jarosław Maculewicz.

Jarosław Maculewicz – zawodowo zajmuje się rozwiązywaniem złożonych problemów ze stanem prawnym nieruchomości. Wspiera osoby niepewne swojej sytuacji prawnej – od współwłasności i udziałów po zadłużenia, spadki i konflikty.