W rządzie trwają zaawansowane prace nad projektem ustawy, który wprowadza szereg nowych obowiązków dla wynajmujących mieszkania i domy na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta (czyli świadczący usługi najmu krótkoterminowego). Wśród nich, znalazł się m.in. obowiązek zgłoszenia nieruchomości (która udostępniana jest przez właściciela osobom trzecim, w ramach wspomnianego najmu krótkoterminowego) do centralnego wykazu, na podstawie którego wynajmujący uzyska indywidualny numer identyfikacyjny obiektu. Za niedopełnienie powyższego obowiązku, jak również za niezamieszczenie ww. numeru w ogłoszeniu o wynajmie – Ministerstwo Sportu i Turystyki przewidziało wysokie kary administracyjne, które będą mogły być nakładane w drodze jednostronnej decyzji marszałka województwa.
- Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska, aby „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym” – w rządzie trwają prace nad nowym projektem, który „uderzy” w wynajmujących nieruchomości
- Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – powstanie ewidencja (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych), do której trzeba będzie zgłosić mieszkanie lub dom
- Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) związane z wpisem do centralnego wykazu – za ich niedopełnienie będą surowe konsekwencje
- Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – kiedy nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego i obowiązkowego wpisu do centralnego wykazu, wynikające z projektu rządowego, mają wejść w życie?
- Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) związane z wpisem do centralnego wykazu – to nie jedyne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, przewidziane w projekcie rządowym
Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska, aby „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym” – w rządzie trwają prace nad nowym projektem, który „uderzy” w wynajmujących nieruchomości
W rządzie trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135), autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki, który – jak poinformował w dniu 15 kwietnia br. ww. resort – „ma odpowiedzieć na wyzwania związane z rosnącą skalą najmu krótkoterminowego, w tym ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym”, a także stanowić wdrożenie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724, które to zacznie obowiązywać w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 r.
Jedną z kluczowych zmian przewidzianych w ww. projekcie jest – uznanie najmu krótkoterminowego (do 30 dni) za usługę hotelarską, co wiąże się z objęciem wynajmujących obowiązkami analogicznymi do tych, które obowiązują w branży turystycznej.
Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a projektu (który zmienia brzmienie art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych) – za usługę hotelarską, uznawane będzie – krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.
Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem ww. przepisu – usługę hotelarską, stanowiło natomiast – krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.
Dodawane do ww. przepisu sformułowanie „trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” znacznie rozszerzy zakres usług wynajmu, które uznawane będą ze usługę hotelarską.
Jak wynika z uzasadnienia projektu Ministerstwa Sportu i Turystyki, wprowadzającego ww. regulację – „Projekt doprecyzuje obowiązujące obecnie przepisy regulujące świadczenie usług hotelarskich i sprawi, iż ustawowo zdefiniowane pojęcie usług hotelarskich będzie uwzględniało zjawisko najmu krótkoterminowego. Dzięki temu rozwiązaniu będzie można skuteczniej przeciwstawić się zjawisku tzw. szarej strefy w zakresie świadczenia usług hotelarskich, w tym najmu krótkoterminowego.”
Jak podkreślił wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, podczas konferencji prasowej, która miała miejsce w dniu 15 kwietnia br. – „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. To są rodziny wielodzietne, których nie stać na hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie.”
Wprowadzona zmiana ma przyczynić się także do zwiększenia bezpieczeństwa osób, które korzystają z najmu krótkoterminowego (jak również mieszkańców budynków mieszkalnych, w których znajdują się mieszkania udostępniane w ramach najmu krótkoterminowego), ponieważ obiekty (lokale), w których świadczone są usługi najmu krótkoterminowego (które to – w przypadku wejścia przepisów w życie – będą uznawane za usługi hotelarskie) – będą musiały spełniać odpowiednie wymogi przeciwpożarowe, sanitarne i budowlane oraz posiadać regulaminy porządkowe. Ministerstwo Sportu i Turystyki przekonuje, że – „projekt regulacji najmu krótkoterminowego stanowi istotny krok w kierunku uporządkowania rynku usług noclegowych w Polsce, przy jednoczesnym zachowaniu jego dostępności i potencjału rozwojowego.”
Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – powstanie ewidencja (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych), do której trzeba będzie zgłosić mieszkanie lub dom
Zgodnie z przewidzianym w projekcie ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw – w art. 1 pkt 4 projektu – nowym brzmieniem art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych:
Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w tzw. innym obiekcie, w którym świadczone będą usługi hotelarskie (a więc również – przed rozpoczęciem świadczenia usług najmu krótkoterminowego, tj. najmu trwającego krócej niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – wynajmujący, zamierzający świadczyć takie usługi w swoim mieszkaniu lub domu, będzie obowiązany:
- zgłosić taki obiekt do ewidencji właściwemu miejscowo organowi (tj. wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta), a także
- przedłożyć obowiązkowy regulamin porządkowy wiążący wszystkie osoby przebywające na terenie obiektu oraz
- oświadczyć, iż spełnia wymogi zawarte w art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (tj. wymagania sanitarne, przeciwpożarowe lub inne określone odrębnymi przepisami w odniesieniu do innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie) i określone na podstawie art. 45 pkt 4 ww. ustawy (dot. minimalnych wymagań co do wyposażenia turystycznych obiektów noclegowych określonych rozporządzeniem).
Przy rejestracji do ww. ewidencji – każdemu obiektowi nadawany będzie, przez wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta, indywidualny numer identyfikacyjny. Wprowadzone zostaną również wysokie kary za naruszenia obowiązków związanych z ewidencjonowaniem obiektów świadczących usługi hotelarskie (czyli również – świadczących usługi najmu krótkoterminowego).
Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) związane z wpisem do centralnego wykazu – za ich niedopełnienie będą surowe konsekwencje
W projekcie ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw – przewidziano również wprowadzenie do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych rozdziału 5b pt. Administracyjne kary pieniężne (w art. 1 pkt 10 projektu). Rozdział ten, obejmuje przepisy dotyczące sankcji dla podmiotów, które prowadzą działalność polegającą na świadczeniu usług hotelarskich (a więc również – dla wynajmujących nieruchomości w ramach tzw. najmu krótkoterminowego) bez uzyskania wpisu do właściwej ewidencji, a także bez uzyskania odpowiednio zaszeregowania lub zaszeregowania i kategoryzacji obiektu. Ponadto, w ww. rozdziale, znalazł się również przepis przewidujący sankcję za niepodanie w ofertach najmu informacji o numerze wpisu do ewidencji obiektu hotelarskiego lub innego obiektu, w którym są świadczone usługi hotelarskie (a więc również – usługi najmu krótkoterminowego).
Zgodnie z projektowanym art. 45e-45f, które mają zostać dodane do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – wynajmującemu mieszkanie lub dom w ramach tzw. najmu krótkoterminowego (tj. najmu trwającego krócej niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta), który uznawany będzie za usługę hotelarską – grozić będą następujące kary:
- administracyjna kara pieniężna w wysokości do 50 tys. zł – za prowadzenie działalności polegającej na świadczeniu usług hotelarskich (za które uznawane będzie również świadczenie usług najmu krótkoterminowego) bez decyzji o zaszeregowaniu do odpowiedniego rodzaju i kategorii lub uzyskania wpisu do właściwej ewidencji (o której była mowa powyżej) albo po jego zawieszeniu,
- administracyjna kara pieniężna w wysokości do 50 tys. zł – za świadczenie usług hotelarskich (za które uznawane będzie również świadczenie usług najmu krótkoterminowego) bez decyzji o zaszeregowaniu do odpowiedniego rodzaju i kategorii, używając oznaczeń (również w celach marketingowych i reklamowych), które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu,
- administracyjna kara pieniężna w wysokości do 50 tys. zł – za niepodawanie w ofertach usług hotelarskich (za które uznawane będą również usługi najmu krótkoterminowego, a więc także – w ofertach krótkoterminowego wynajmu mieszkania lub domu) informacji o numerze ID nadanym w ramach Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich lub Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Ww. administracyjne kary pieniężne nakładać i wymierzać będzie – na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – marszałek województwa (właściwy ze względu na miejsce położenia obiektu/nieruchomości), w drodze decyzji administracyjnej. Od decyzji tej, przysługiwać będzie odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wpływy z tytułu ww. kar – stanowić będą natomiast dochód budżetu państwa.
Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – kiedy nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego i obowiązkowego wpisu do centralnego wykazu, wynikające z projektu rządowego, mają wejść w życie?
Zgodnie z art. 7 projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135), który przewiduje wprowadzenie nowych obowiązków dla właścicieli nieruchomości, którzy świadczą usługi najmu krótkoterminowego (tj. najmu trwającego krócej niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta), które uznawane będą za usługi hotelarskie – nowe przepisy (w zakresie dotyczącym obowiązkowego wpisu do centralnej ewidencji) mają wejść w życie z dniem 20 maja 2026 r.
Należy jednak mieć na względzie, że projekt ten – w dniu 23 kwietnia 2026 r. – został dopiero przekazany do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów (z zaznaczeniem przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, będące autorem projektu, że pierwotnie planowanym terminem jego przyjęcia przez Radę Ministrów był I kwartał 2026 r., a więc – sprawa jest „pilna” i już „opóźniona”). Jeżeli ww. projekt zostanie ostatecznie przyjęty przez Radę Ministrów – trafi on wówczas do dalszych prac w Sejmie i Senacie, zanim ostatecznie, zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.
Nowe obowiązki dla wynajmujących nieruchomości (na okres krótszy niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) związane z wpisem do centralnego wykazu – to nie jedyne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, przewidziane w projekcie rządowym
W projekcie ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135) – w odniesieniu do najmu krótkoterminowego (tj. trwającego krócej niż 30 dni, jednorazowo, w stosunku do jednego klienta) – Ministerstwo Sportu i Turystyki, przewidziało jeszcze jedną istotną zmianę, w stosunku do obowiązującego stanu prawnego. Mowa o nowym uprawnieniu dla gmin – do wyznaczania w drodze uchwał (które stanowić będą akty prawa miejscowego) stref ograniczających najem krótkoterminowy.
Zgodnie z projektem – art. 44b, który ma zostać dodany do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, stanowić ma, iż:
Rada gminy może na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w drodze uchwały, ustalić strefę, w której wyłączona jest działalność innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie [red.: którymi – jak zostało opisane powyżej – mają zostać objęte usługi najmu krótkoterminowego, czyli najmu trwającego krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta], mając na względzie w szczególności zabytkowy charakter budynku, a także porządek i bezpieczeństwo publiczne.
Strefą, o której mowa powyżej, ma być – wyodrębniona część terytorium gminy, na której terenie czasowo nie mogą być świadczone usługi hotelarskie [red. czyli również – najem krótkoterminowy nieruchomości, a więc – najem trwający krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta].
Projekt takiej uchwały, ma podlegać konsultacjom z mieszkańcami danej gminy, a termin na zgłaszanie do niego uwag – nie będzie mógł być krótszy niż 21 dni. Uchwała podjęta w powyższym przedmiocie przez radę gminy (w terminie nie późniejszym niż 60 dni od dnia jej otrzymania od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) – stanowić będzie akt prawa miejscowego.
Jak argumentuje Ministerstwo Sportu i Turystyki w uzasadnieniu projektu – „potrzeba wprowadzenia projektowanego rozwiązania wynika z konieczności zapewnienia należytej ochrony ważnego interesu publicznego w postaci porządku i bezpieczeństwa publicznego, od którego Konstytucja RP uzależnia m.in. wprowadzenie w ustawie ograniczeń wolności działalności gospodarczej.” Więcej na temat przewidzianego w projekcie, nowego uprawnienia dla samorządów, do wyznaczania stref, w których zakazany będzie najem krótkoterminowy, można przeczytać w poniższym artykule:
Podstawa prawna:
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135)
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1944)