Zasób mieszkaniowy towarzystw budownictwa społecznego (TBS) nie jest bardzo duży. Mowa o nieco ponad 100 000 lokali mieszkalnych. Znacznie więcej mieszkań posiadają nie tylko osoby prywatne, ale również spółdzielnie oraz gminy. Mimo tego, temat TBS-ów, a raczej czynszów naliczanych przez te instytucje był dość głośny w ostatnich latach. Chodziło między innymi o protesty lokatorów TBS-ów w związku z dużymi podwyżkami czynszów. Warszawski agent nieruchomości Leszek Markiewicz postanowił sprawdzić, jak podwyżki czynszów „TBS-owskich” wyglądały przez ostatnie lata. Warto przyjrzeć się nie tylko danym statystycznym, ale również spornym aspektom prawnym. Na początku zacznijmy jednak od statystyk czynszowych, które publikuje GUS.
- Czynsze z TBS-ów rosły szybciej niż zaliczki dla wspólnot?
- Inflacja nie była jedyną przyczyną wzrostu czynszów
- „Wspólny worek kredytowy” to nie jest nowy temat
Czynsze z TBS-ów rosły szybciej niż zaliczki dla wspólnot?
Wziąwszy pod uwagę inflacyjną specyfikę ostatnich lat, szybkie tempo wzrostu czynszów z TBS-ów szczególnie nie dziwi. Tym bardziej, że wyraźnie rosły też koszty naliczane przez spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe. Przykładowo w latach 2018 - 2024 przeciętna ogólnopolska zaliczka płacona na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zwiększyła się z 2,94 zł (2018 r.) do 4,38 zł za 1 mkw. (2024 r.). „Pod pojęciem zaliczki dla wspólnoty należy rozumieć miesięczne koszty naliczane w związku z koniecznością zarządu, utrzymania, konserwacji i remontów dotyczących budynku” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
W przypadku towarzystw budownictwa społecznego, GUS informuje natomiast, jak przez poszczególne lata zmieniały się stawki czynszowe. Są to również informacje pochodzące ze sprawozdań wypełnianych przez podmioty zarządzające budynkami. Główny Urząd Statystyczny na podstawie informacji uzyskanych od TBS-ów informuje, że średni miesięczny czynsz za 1 mkw. zmieniał się następująco:
- w 2018 r. - 10,51 zł,
- w 2020 r. - 11,17 zł,
- w 2022 r. - 12,25 zł,
- w 2024 r. - 14,00 zł.
Jeżeli chodzi o nowsze informacje dotyczące poziomu stawek czynszowych, to warto pamiętać, że GUS podaje swoje wyniki w cyklu dwuletnim. „Dostępne dane z 2024 r. wskazują na duże zróżnicowanie średnich czynszów pobieranych przez TBS-y. Jako przykład wystarczy podać Białystok (9,30 zł/mkw. w 2024 r.) oraz Warszawę (21,76 zł/mkw.). W praktyce na różnice poziomu czynszów wpływa np. wiek budynków, poziom finansowania inwestycji kredytem, a nawet sposób interpretacji niektórych przepisów przez TBS-y” - tłumaczy Leszek Markiewicz.
Inflacja nie była jedyną przyczyną wzrostu czynszów
Jak widać, przez sześć lat średnia ogólnopolska stawka czynszowa z TBS-ów wzrosła o około jedną trzecią. Taką zmianę oczywiście można tłumaczyć inflacją, która podniosła również średnie opłaty eksploatacyjne naliczane przez spółdzielnie (podwyżka z 3,39 zł/mkw. w 2018 r. do 5,52 zł/mkw. w 2024 r.). Analizując temat czynszów „TBS-owskich” musimy jednak pamiętać o specyfice budownictwa społecznego. „Przejawia się ona tym, że czynsz lokatorów TBS w wielu przypadkach powiększa spłata wciąż dużych, niespłaconych kredytów na budowę bloków” - przypomina Markiewicz.
Artykuł 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wskazuje, że stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania muszą pokryć koszty eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z budową. Jednakże ten sam artykuł 28 ustala maksymalny roczny poziom czynszu dla lokatora TBS-u jako 4% lub 5% wartości odtworzeniowej mieszkania - w zależności od daty zaciągnięcia preferencyjnego kredytu budowlanego. „Do podanego limitu (4%/5%) nie wliczają się m.in. koszty termomodernizacji budynku oraz innych prac wymienionych przez art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r.” - informuje Leszek Markiewicz.
Takie dodatkowe koszty remontowe mogą powiększyć czynsz maksymalnie o 1% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie. W praktyce TBS musi godzić konieczność pokrycia wszystkich kosztów z limitami wysokości czynszu. Szczególne trudności pojawiły się w ostatnich latach. O konfliktach lokatorów z władzami TBS-ów częściej słyszeliśmy po 2022 roku. „Jednym z argumentów tłumaczących ówczesne podwyżki czynszów był wzrost stóp procentowych znacznie podwyższający koszt kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań. W niektórych TBS-ach spory czynszowe trafiły na wokandę. Chodziło również o tzw. wspólny worek kredytowy” - dodaje Leszek Markiewicz.
„Wspólny worek kredytowy” to nie jest nowy temat
Jeszcze przed 2022 r. lokatorzy TBS-ów zwracali uwagę na temat „wspólnego worka kredytowego”. Meritum tego tematu jest odpowiedź na pytanie, czy lokatorzy danego bloku powinni spłacać kredyt budowlany zaciągnięty tylko na „ich” budynek. Odpowiedź na to pytanie wciąż pozostaje niejednoznaczna (zarówno na gruncie przepisów, jak i praktyki), choć przecież mowa o podstawowym aspekcie funkcjonowania TBS-ów/SIM-ów. Temat wspólnego worka kredytowego pojawił się między innymi na posiedzeniu sejmowej Komisji do Spraw Petycji z 26 marca 2026 r. Nadal widzimy jednak rozbieżność interesów lokatorów i władz niektórych TBS-ów. „Najemcy oczekują obniżki czynszu po spłaceniu kredytu na ich budynek, podczas gdy władze towarzystw budownictwa społecznego argumentują, że dzięki solidarnej spłacie kredytów przez wszystkich najemców łatwiej jest rozbudowywać i remontować zasób TBS” - podsumowuje Leszek Markiewicz.
Źródło: Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).