Już wkrótce – nowa ustawa deweloperska!
W rządzie trwają prace nad nową ustawą deweloperską. Co ważne, nie mamy do czynienia jedynie z nowelizacją obecnie funkcjonującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Planuje się uchwalenie zupełnie nowej ustawy, której pełna nazwa brzmieć będzie „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Większość rozwiązań będzie tożsama z dotychczasowymi, jednak projektowane zmiany w niektórych obszarach mogą mieć znaczący wpływ zarówno na pozycję dewelopera, jak i nabywcy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Tak jak dotychczas miało to miejsca, deweloper w dalszym ciągu będzie zapewniał nabywcom jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a mianowicie:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, lub
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Nowym narzędziem będzie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obowiązkiem dewelopera będzie zatem dokonywanie terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
1. Fundusz a otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Od każdej kwoty wpłaconej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper będzie odprowadzał do Funduszu nie więcej niż 2 procent (wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu przez ministra do spraw budownictwa).
Co istotne, w przypadku otwartego rachunku, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
Środki Funduszu przeznaczone będą zatem na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a co za tym mają umożliwiać nabywcy ubieganie się zwrot wpłaconych środków w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera (szerzej o upadłości piszemy tutaj
- w przypadku:
- wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy Prawo upadłościowe;
- wydania postanowienia przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
- uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy Prawo upadłościowe;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 3;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 12;
- niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Należy tu podkreślić, iż składka przekazywana na Fundusz nie będzie podlegać zwrotowi w innych sytuacjach. Jeżeli nabywca zrezygnuje z podpisania umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu albo odstąpi od umowy deweloperskiej, Fundusz nie zwróci dokonanej wpłaty. Co więcej, w razie zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej tego samego lokalu przez kolejną osobę, składka będzie naliczana ponownie.
2. Fundusz a zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Od każdej kwoty wpłacanej przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper ma wpłacać na Fundusz maksymalnie 0,2 %.
Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż nowe przepisy odnoszące się do zasad dokonywania wypłat z mieszkaniowych rachunków powierniczych dotyczą głównie otwartych rachunków powierniczych.
W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, bank wypłacać będzie deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej. Tym samym w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych nie jest wymagane zabezpieczenie środków nabywców, z uwagi na ich wypłatę przez bank dopiero po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.
Surowsze wymogi dla wypłaty środków z rachunków powierniczych
W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Koszty kontroli ponosić będzie deweloper.
Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie, czy:
- planowane przez dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone;
- z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jest zgodne ze sposobem;
- wydatkowania środków określonym w art. 13;
- wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego odbywa się w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego;
- deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek;
- deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne;
- deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców;
- deweloper dokonał wpłaty składki, do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w należnej wysokości;
- deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy;
- deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ze zobowiązaniem wynikającym z realizacji przez ten Fundusz zwrotu wpłat nabywcy.
Ponadto, bank będzie uprawniony między innymi do ustalenia, przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane - czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, polegające na sprawdzeniu w szczególności:
- wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
- udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu,
- uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.
W przypadku negatywnej oceny jednego z wyżej określonych elementów przez bank, braku oświadczeń dewelopera, na podstawie których są wykonywane czynności kontrolne lub wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, bank wstrzymuje wypłatę środków pieniężnych i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości.
Najbardziej kontrowersyjny jest wymóg uzależniający wypłatę środków z rachunku powierniczego od uregulowania przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców. O ile bowiem deweloper jest stroną umowy zawartej z wykonawcą, o tyle współpraca wykonawcy z podwykonawcami zwykle pozostaje poza zasięgiem dewelopera. Sytuacja prawna podwykonawców jest przedmiotem przepisów prawa cywilnego, mamy zatem do czynienia z dodatkowym środkiem prawnym mającym zapewnić im wynagrodzenie za zrealizowane roboty. Taka kontrola z perspektywy dewelopera nie jest niemożliwa, niemniej wymagać będzie odpowiedniego uregulowania w umowie o roboty budowlanej zawieranej z wykonawcą lub generalnym wykonawcą.
Powyżej zostały opisane kluczowe zmiany nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście w projekcie ustawy jest ich znacznie więcej, niemniej ich kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.