Czy najemca może odmówić właścicielowi wstępu do lokalu? Czy właściciel może wejść do niego o dowolnej porze? Prawo chroni obie strony umowy. Jednak zakres praw jest inny w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, a inny w odniesieniu do okresowego i doraźnego sprawowania kontroli nad nieruchomością.
- Czy ważniejsze jest prawo własności, czy najmu?
- W razie awarii prawa właściciela są większe
- Okresowe i doraźne przeglądy można robić tylko po uzgodnieniu terminu
Czy ważniejsze jest prawo własności, czy najmu?
Najem mieszkania może być dla obu stron umowy źródłem korzyści, ale też i problemów. W zależności od usposobienia i podejścia do życia wynajmującego i najemcy, problemy mogą się mnożyć, a strony mogą dążyć do udowodnienia na siłę swoich racji i praw. Jedną z sytuacji, która w takich sytuacjach wzbudza liczne wątpliwości jest to, czy właściciel mieszkania ma prawo wchodzić do niego pod nieobecność najemcy? Analizując sprawę „na zdrowy rozum”, można dojść do wniosku, że z jednej strony to oczywiste, że właściciel mieszkania musi mieć możliwość sprawowania kontroli zarówno nad samą nieruchomością, jak i nad tym, co się w niej dzieje. Jednak z drugiej strony, czy kto z nas chciałby, aby osoba trzecia wchodziła pod naszą nieobecność do mieszkania, w którym znajdują się rzeczy osobiste?
W razie awarii prawa właściciela są większe
W obowiązujących przepisach zastosowano w tym zakresie rozwiązanie pośrednie – takie, które chroni prawa obu stron umowy. Z art. 10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, a z czynności tych sporządza się protokół. Oznacza to, że w sytuacji zagrożenia szkodą, właściciel może działać. Jednak z uwagi na prawa najemcy, działania te może podejmować jedynie w obecności odpowiednich służb.
Okresowe i doraźne przeglądy można robić tylko po uzgodnieniu terminu
A co w sytuacji, gdy nie ma bezpośredniego zagrożenia? Zgodnie z przepisami, po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Jak z tego wynika, właściciel lokalu nie jest pozbawiony możliwości sprawowania nad nim kontroli, jednak nie może robić tego wedle własnego uznania, np. wchodząc do mieszkania pod nieobecność najemców. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie art. 193 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ściganie następuje w takim przypadku na wniosek pokrzywdzonego.
Nie ma jednak przeszkód, by właściciel w uzgodnieniu z najemcą sprawował kontrolę na stanem mieszkania, a także, by w sytuacji zagrożenia, np. wyciekiem gazu, wyciekiem wody zalewającej nie tylko mieszkanie stanowiące jego własność, ale i sąsiednie lokale, wszedł do niego w asyście odpowiednich służb i zachowaniem zasad bezpieczeństwa oraz poszanowania praw wynajmującego
art. 10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.)
art. 193 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (j.t. Dz.U. z 2024 r. poz. 17)