Najem okazjonalny to szczególna forma wynajmu mieszkania, która chroni właściciela przed nierzetelnymi lokatorami. Pozwala na znacznie szybszą eksmisję (bez konieczności zapewniania lokalu socjalnego) w przypadku braku płatności lub zakończenia umowy – niż w przypadku najmu zwykłego.
- Najem okazjonalny a zwykły
- Najem okazjonalny - eksmisja
- Najem okazjonalny – umowa i zasady
- Najem okazjonalny kto musi być u notariusza i ile to kosztuje
- FAQ - Najczęstsze pytania dot. najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny a zwykły
Najem okazjonalny, to specjalny rodzaj najmu lokali mieszkalnych, który jest uregulowany przepisami art. 19a-19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. A tzw. zwykły najem regulują przepisy kodeksu cywilnego (art. 659-692 – przy czym najem lokalu określają przepisy art. 680- 692) uzupełnione tymi przepisami ww. ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym (…), które nie dotyczą specjalnych rodzajów najmu (jak właśnie najem okazjonalny, najem instytucjonalny, czy najem socjalny).
Najważniejszymi różnicami między najmem okazjonalnym a zwykłym jest to, że do umowy najmu okazjonalnego lokalu muszą być załączone:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie (co najmniej 7 dni) wskazanym w żądaniu wynajmującego opróżnienia (tj. opuszczenia wraz z rzeczami najemcy) lokalu po wygaśnięciu umowy, oraz
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza poświadczonym.
Co ważne, w przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w pkt 2, najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Najem okazjonalny - eksmisja
Wyżej wskazane obligatoryjne załączniki do umowy pozwalają wynajmującemu szybko wszcząć ew. postępowanie egzekucyjne (eksmisyjne), bez konieczności uzyskania wyroku sądowego i oczekiwania na przydział lokalu zastępczego (co zwykle trwa kilka dobrych lat).
Wynajmujący (właściciel mieszkania) w najmie okazjonalnym – w przypadku wygaśnięcia umowy i nieopuszczenia lokalu przez najemcę w wyznaczonym terminie - musi tylko złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji (co z reguły nie trwa długo – góra kilka tygodni), a po nadaniu tej klauzuli może już zlecić przeprowadzenie eksmisji komornikowi.
Do wniosku tego załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Jak wygląda przebieg egzekucji komorniczej w najmie okazjonalnym wyjaśnia komornik sądowy: Krzysztof Łuszczyszyn: Po wszczęciu egzekucji, komornik:
1) Sprawdza możliwość przekwaterowania – Weryfikuje, czy dłużnik ma prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego,
2) Określa miejsce eksmisji – W przypadku pozytywnej weryfikacji, eksmisja jest przeprowadzana do wskazanego lokalu,
3) Poszukuje alternatywnego miejsca – W przypadku braku możliwości przekwaterowania do wskazanego lokalu, eksmisja może być przeprowadzona do:
- Noclegowni,
- Schroniska,
- Innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe (wskazanej przez gminę).
Co więcej najemca (lokator) objęty najmem okazjonalnym nie ma również prawa do pomieszczenia tymczasowego ani lokalu socjalnego. A co do zasady (w przypadku innych rodzajów najmu) komornik musi się wstrzymać z eksmisją do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego, co również z reguły nie trwa krótko.
Ponadto przy najmie okazjonalnym nie ma tzw. ochrony zimowej, czyli eksmisja jest możliwa przez cały - także zimą. Jak wskazuje komornik sądowy: Krzysztof Łuszczyszyn: "Jedną z najważniejszych zalet eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego jest brak okresu ochronnego. Oznacza to, że eksmisja może być wykonana w dowolnym czasie, również w okresie od 1 listopada do 31 marca."
Najem okazjonalny – umowa i zasady
Najem okazjonalny, to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. To definicja ustawowa tej formy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ww. należności właściciela.
Właściciel mieszkania ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. A na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie tego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nie dopełni obowiązku zgłoszenia, nie stosuje się przepisów art. 19c (m.in. możliwość podwyższenia czynszu) i art. 19d (wygaśnięcie umowy, żądanie opróżnienia lokalu i szybsza ścieżka eksmisyjna). Czyli brak zgłoszenia do urzędu skarbowego przekształca niejako najem okazjonalny w zwykłą umowę najmu mieszkania.
Na podstawie art. 19c z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel mieszkania może pobierać jedynie opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1.
Do wniosku tego załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Do najmu okazjonalnego lokalu nie stosuje się innych przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem
Najem okazjonalny kto musi być u notariusza i ile to kosztuje
Jak już wyżej wspomniano, do umowy najmu okazjonalnego trzeba bezwzględnie dołączyć oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie (co najmniej 7 dni) wskazanym w żądaniu wynajmującego opróżnienia (tj. opuszczenia wraz z rzeczami najemcy) lokalu po wygaśnięciu umowy. Bez tego oświadczenia umowa najmu okazjonalnego nie jest kompletna więc nie obowiązuje.
Zatem przed podpisaniem umowy najemca powinien udać się do notariusza i złożyć takie oświadczenie. Właściciel mieszkania może być obecny przy składaniu takiego oświadczenia ale nie ma takiego obowiązku.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1 ustawy ww. ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym (…) , wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Aktualnie minimalne wynagrodzenie za pracę wynosi 4806 zł brutto, czyli wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie nie może być wyższe niż 480,60 zł. Z reguły takie oświadczenie kosztuje u notariusza od 140 zł do 290 zł.
FAQ - Najczęstsze pytania dot. najmu okazjonalnego
O co chodzi w najmie okazjonalnym?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy wynajmu lokalu mieszkalnego, który zabezpiecza właściciela przed nieuczciwymi lokatorami, pozwalając szybciej uzyskać ich legalną eksmisję bez długotrwałej sprawy w sądzie. Wynajem okazjonalny jest uregulowany przez art. 19a-19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Czy warto podpisywać umowę najmu okazjonalnego?
Z punktu widzenia wynajmującego (właściciela mieszkania) najem okazjonalny zdecydowanie wart jest polecenia. To aktualnie najskuteczniejsze i najpopularniejsze zabezpieczenie prawne w przypadku problemów z nierzetelnymi najemcami (lokatorami)
Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?
Przyszły najemca ma obowiązek przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego udać się do notariusza i złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie (co najmniej 7 dni) wskazanym w żądaniu wynajmującego opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. To po stronie tego najemcy leży uiszczenie zapłaty za czynność notarialną.
Czym różni się najem prywatny od najmu okazjonalnego?
Przede wszystkim obowiązkowymi oświadczeniami najemcy, z których jedno musi być sporządzone w formie notarialnej. Poza tym przy najmie okazjonalnym najemca musi wskazać inne mieszkanie, do którego się wyprowadzi w razie wygaśnięcia umowy. Takiego obowiązku nie ma w przypadku zwykłego najmu.
Umowa najmu okazjonalnego może być zwarta tylko na czas określony (maksymalnie do 10 lat). Zaś umowa zwykłego najmu może być zawarta na czas określony albo nieokreślony.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego obowiązkowe jest zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni. Takiego obowiązku nie ma w przypadku zwykłego najmu.
Jakie są minusy najmu okazjonalnego?
Z punktu widzenia najemcy minusy to uproszczona procedura eksmisji (np. nie ma tzw. ochrony zimowej, czyli eksmisja jest możliwa przez cały - także zimą), dodatkowe koszty notarialne, a także konieczność wskazania lokalu zastępczego i uzyskanie na to zgody jego właściciela (np. członka rodziny).
Z punktu widzenia wynajmującego minusy to:
- ograniczona maksymalną wysokość kaucji zabezpieczającej do 6-krotności miesięcznego czynszu - przy zwykłym najmie limit kaucji to 12-krotność miesięcznego czynszu.
- obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu
- ograniczona liczba najemców, którzy są gotowi podpisać taką umowę.
Podstawa prawna: art. 19a-19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.