Najem okazjonalny: na czym polega, jakie są wymogi zawarcia umowy, czy możliwa jest szybsza eksmisja lokatora?

• Czym jest najem okazjonalny?
• Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
• Inne wymagania formalne umowy najmu okazjonalnego

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu, ponieważ zawiera dodatkowe mechanizmy ochrony dla wynajmującego, m.in. możliwość szybszej eksmisji.

Przede wszystkim taka umowa ma na celu udzielenie wynajmującemu lokal dodatkowego zabezpieczenia na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy, który nie będzie chciał zwrócić przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, a zatem gdy będzie on korzystał z lokalu bezumownie.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Podstawowe cechy umowy najmu okazjonalnego, które powinny mieć swój wyraz w umowie, to:
1) stronami umowy jest wynajmujący oraz najemca,
2) umowa może dotyczyć jedynie lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
3) umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
4) umowa musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności,
5) w umowie trzeba zawrzeć także:
- opis wynajmowanego lokalu,
- wysokość czynszu oraz termin jego płatności,
- czas trwania umowy,
- obowiązki stron czy
- inne postanowienia uzgodnione przez strony.

Do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opóźnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Inne wymagania formalne umowy najmu okazjonalnego

Wynajmujący ma obowiązek w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłosić umowę do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania wynajmującego.

Ponadto zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione również od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, które będzie przysługiwało właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że taka kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

W przypadku wynajmowania lokalu należy zwrócić szczególną uwagę na skonstruowanie umowy, która w sposób precyzyjny będzie regulować stosunki między wynajmującym a najemcą. Dobrze przygotowana umowa najmu okazjonalnego nie tylko zabezpiecza interesy właściciela, ale również chroni najemcę przed nieporozumieniami wynikającymi z nieodpowiednich zapisów.

Marta Matuszewska - Kancelaria Mentzen