W praktyce obrotu gospodarczego coraz częściej zwraca się uwagę na konieczność ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń wierzytelności na wypadek niewypłacalności kontrahenta. Z praktyki wynika, że samo skuteczne ustanowienie zabezpieczenia nie daje gwarancji wyegzekwowania zabezpieczonej należności w przypadku, gdy w toku postępowania windykacyjnego nie dojdzie do należytego wykorzystania korzyści płynących z faktu ustanowienia takiego zabezpieczenia.
Dłużnik osobisty i dłużnik rzeczowy
Niektóre czynności podejmowane przez wierzyciela w celu przerwania biegu terminu przedawnienia mogą się okazać nieskuteczne w stosunku do dłużnika rzeczowego, niebędącego jednocześnie dłużnikiem osobistym. Może się bowiem zdarzyć, że bank udzieli kredytu jednej osobie, a hipotekę na zabezpieczenie tego kredytu ustanowi druga osoba na należącej do niej nieruchomości. Może być też i tak, że po udzieleniu kredytu kredytobiorca zbywa obciążoną nieruchomość i nabywca z mocy prawa staje się dłużnikiem rzeczowym odpowiadającym za zobowiązanie, w zakresie limitowanym wartością nabytej nieruchomości. W obu opisanych przypadkach mamy do czynienia z dwoma dłużnikami, tj. dłużnikiem osobistym, który zaciągnął kredyt, oraz dłużnikiem rzeczowym – właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą spłatę tego kredytu.
Często się zdarza, że wierzyciele, prowadząc negocjacje z dłużnikiem osobistym mające na celu między innymi zmianę sposobu płatności kredytu (np. wydłużenie terminu zapłaty), zapominają jednocześnie podjąć odpowiednie czynności wobec wierzyciela rzeczowego. W takiej sytuacji może się okazać, że kredytobiorca (dłużnik osobisty) ostatecznie uchyli się od obowiązku spłaty kredytu na nowo ustalonych warunkach, zaś roszczenie wobec wierzyciela rzeczowego nie będzie mogło być skutecznie dochodzone na skutek upływu okresu przedawnienia.
Zobacz: Pułapki prawne w umowie sprzedaży – cz. 1
Zabezpieczenie hipoteką
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, związanym z oznaczoną wierzytelnością i służącą do jej zabezpieczenia. Jest prawem akcesoryjnym, tzn. może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje wierzytelność, którą zabezpiecza. Zatem wygaśniecie wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza, powoduje automatyczne wygaśnięcie hipoteki. Sąd Najwyższy uznał (sygn. akt III CSK 112/08), że wobec utraty bytu prawnego dłużnika i braku następstwa prawnego wierzytelność zabezpieczona hipotecznie wygasa. Należy przy tym pamiętać, że art. 77 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wprowadza istotny wyłom od zasady akcesoryjności, gdyż przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, z wyłączeniem roszczeń o świadczenia uboczne.
Zatem sam fakt przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie nie ma wpływu na skuteczność roszczenia wobec dłużnika rzeczowego, z zastrzeżeniem, że roszczenie wobec dłużnika rzeczowego nie uległo przedawnieniu. Wynika to z faktu, że pomimo istnienia zasady akcesoryjności dłużnik osobisty i rzeczowy zachowują pozycję samodzielną w ramach łączącego ich z wierzycielem stosunku obligacyjnego (np. kredytu) i w konsekwencji zarówno bieg terminu przedawnienia, jak i jego przerwanie następuje niezależnie dla tych podmiotów (uchwała SN z 1 kwietnia 2011, sygn. akt III CZP 8/11). Zatem fakt uznania przez wierzyciela osobistego długu i podpisanie porozumienia w zakresie warunków spłaty nie spowoduje przerwania biegu przedawnienia wobec dłużnika rzeczowego. Okres przedawnienia wobec dłużnika rzeczowego biegnie od dnia wymagalności roszczenia o zapłatę kredytu, czyli w opisywanym przykładzie od dnia, w którym dłużnik osobisty zgodnie z pierwotną umową kredytu powinien spłacić kredyt. Zatem w takiej sytuacji należy pamiętać, że niezależnie od negocjacji prowadzonych z dłużnikiem osobistym należy dokonać zmiany umowy o ustanowienie hipoteki, żeby jednocześnie zmienić termin zapłaty kredytu w umowie ustanowienia hipoteki i uniknąć ryzyka podniesienia przez dłużnika rzeczowego zarzutu przedawnienia.
Zobacz serwis: Pułapki w umowach
Autorka: Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy