Co to jest umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to zobowiązanie pomiędzy obiema stronami, które stwierdzają, iż w określonym czasie zawrą umowę właściwą. Czasami zdarza się jednak, że druga strona rozmyśliła się i pomimo wezwania nie chce spełnić swojego zobowiązania.
Poszkodowany przez opornego kontrahenta będzie mógł z tego powodu domagać się odszkodowania. Możliwe będzie także sfinalizowania transakcji w postępowaniu sądowym. Wtedy też orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie stron, a umowa będzie uznana za zawartą. Jest to jednak uwarunkowane spełnieniem określonych warunków.
Skuteczność roszczeń będzie zależeć przede wszystkim od tego, czy umowa przedwstępna spełni zadość warunkom od jakich zależy ważność umowy przyrzeczonej (art. 390 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Dotyczy to chociażby przeniesienia własności nieruchomości, czy sprzedaży przedsiębiorstwa.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego do ważności umowy przeniesienia własności nieruchomości wymagane jest sporządzenie jej w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji umowa przedwstępna również powinna być sporządzona w takiej formie.
W sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie spełnia wymogów przewidzianych dla umowy właściwej (np. sprzedaży nieruchomości), wtedy też strona może domagać się jedynie odszkodowania za szkody, które poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (art. 390 ust. 1).
Pozew o zawarcie umowy
W sytuacji, gdy pomimo umowy przedwstępnej zawartej z zachowaniem wymogów określonych dla umowy właściwej, druga strona nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej wtedy można skierować sprawę do postępowania sądowego w celu nakazania zawarcia umowy. Pozew będzie opierał się na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
W postępowania Sąd, zanim wyda zastępcze oświadczenie woli, sprawdzi czy dłużnik jest obowiązany do jego złożenia (art. 1047 ust. 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
W sytuacji, gdy taki obowiązek po stronie pozwanego zostanie stwierdzony, wtedy Sąd ustali postanowienia umowy przyrzeczonej na podstawie zapisów zawartych w umowie przedwstępnej. Ważne jest więc, by wyczerpująco określała ona warunki na podstawie, których strony zobowiązały się do zawarcia umowy właściwej (np. umowy sprzedaży).
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 nr 43 poz. 296).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.