REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Przepisy, zasady i obowiązki podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Siwiec
radca prawny i doradca podatkowy
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Jak przekazać nieruchomość członkowi rodziny: darowizna, umowa o dożywocie, testament. Zasady i podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Transakcje dotyczące nieruchomości bardzo często mają miejsce pomiędzy członkami rodziny. W bardzo dużej ilości przypadków rodzice przekazują na rzecz dzieci mieszkanie bądź nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Choć nie jest wykluczona sprzedaż nieruchomości pomiędzy takimi osobami, to takie rozwiązanie nie jest często wybierane. Gros przypadków to czynności nieodpłatne. Wśród dostępnych możliwości osoby bliskie mogą rozporządzić nieruchomością tak za życia, jak i na wypadek śmierci.

Darowizna nieruchomości

W relacjach pomiędzy osobami najbliższymi, tj. tymi mieszczącymi się w tzw. grupie „0” w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, bardzo często wybierana jest opcja darowizny nieruchomości. Jej popularność wiąże się m.in. ze zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatku nie zapłaci małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, ojczym i macochę. Po ostatnich zmianach zwolnienie to obejmie także przysposabiających, przysposobionych i ich zstępnych, osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Należy zauważyć, że nie ma w grupie tych osób zięcia czy synowej więc jeżeli nieruchomość miałaby wejść do majątku wspólnego dziecka darczyńców i jego współmałżonka, to lepiej zrobić to dwuetapowo, a więc darować nieruchomość wyłącznie własnemu dziecku, które następnie będzie mogło rozszerzyć wspólność majątkową na ten składnik majątku. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć konieczności zapłaty podatku przez wspomnianego zięcia czy synową.

Na mocy darowizny obdarowany nabywa nieruchomość z chwilą zawarcia aktu notarialnego ale warto wspomnieć, że darowiznę można odwołać. Jest to dopuszczalne w dwóch przypadkach tj. razie niedostatku darczyńcy, tak zgodnie z treścią art. 896 i 897 kodeksu cywilnego (k.c.) można odwołać darowiznę niewykonaną, a więc w przypadku nieruchomości nie będzie to w zasadzie miało miejsca oraz w razie niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i 899 k.c.). Sytuacje, w których dochodzi do odwołania darowizny wykonanej nie są wcale rzadkie choć jest to możliwe jedynie w wyjątkowych przypadkach. Rażąca niewdzięczność jest ocenna, nie ma definicji tego pojęcia w przepisach prawa. W orzecznictwie podkreśla się, że „pod pojęcie rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Wchodzi tutaj więc w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanych spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności. Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są w szczególności: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, pobicia czy ciężkie znieważenia” (tak SA w Krakowie w wyroku z dnia 28.11.23 r., sygn.akt I ACa 189/22).

Przy tej okazji wspomnieć też trzeba, że z mocy art. 897 k.c. obdarowany ma obowiązek wspierać darczyńcę jeżeli ten popadnie w niedostatek. Przepis pozwala jednak obdarowanemu zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Zaletą darowizny jest na pewno wspominana kwestia zwolnienia podatkowego ale też możliwość rozdysponowania majątku na rzecz wybranego członka rodziny, np. jednego z dzieci. Instytucja ta ma jednak pewne mankamenty. Darowizna, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, wpływa bowiem na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim, w przypadkach określonych w art. 1039 k.c. darowizna na rzecz spadkobiercy zalicza się na schedę spadkową choć w tym przypadku ustawodawca zezwolił spadkodawcy zwolnić spadkobiercę z tego zaliczenia. Ponadto wartość darowizny jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku należnego spadkobiercom (art. 993 k.c.)

REKLAMA

Umowa o dożywocie

Opisanych problemów w zakresie dziedziczenia nie nastręcza natomiast przekazanie nieruchomości umową dożywocia. Umowa ta, zgodnie z art. 908 k.c. polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można rozszerzyć i w pewnym stopniu ograniczyć. Niestety jednak umową dożywocia nie można przenieść na członka rodziny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co bardzo ważne, przedmiot umowy dożywocia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, nawet wtedy, gdy umowa dożywocia zostaje zawarta tylko z jednym z małżonków. Tutaj zbywca nie może decydować, do którego majątku ma trafić ostatecznie nieruchomość.

Umowa ta jest umową odpłatną co oznacza, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Umowę dożywocia bardzo trudno jest rozwiązać, co stanowi o jej atrakcyjności z punktu widzenia przenoszącego własność członka rodziny. Jej rozwiązanie poza zgodną wolą stron jest możliwe jedynie na skutek wyroku sądu. W razie zaś następczego zbycia nieruchomości, zbywca ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podobnie, na żądanie obu stron sąd może orzec w sytuacji gdy jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Rozdysponowanie nieruchomością w testamencie

Właściciel nieruchomości może nią rozrządzić także na mocy testamentu. Tyle tylko, że wówczas dysponuje całym swoim majątkiem, a nie konkretnymi jego składnikami. Lepszym rozwiązaniem będzie sięgnięcie po zapis testamentowy ponieważ ten wywołuje skutek rzeczowy z chwilą otwarcia spadku. W obu przypadkach jednak skutek przeniesienia nieruchomości ma miejsce dopiero z chwilą śmierci właściciela. To rozwiązanie może wiązać się z kwestionowaniem testamentu przez osoby zainteresowane i skutkuje ono zwiększeniem schedy spadkowej w przypadku zachowku. Zwolnienie od podatku od spadku i darowizn, pomijając przypadki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn, będzie możliwe tylko w przypadku zgłoszenia nabycia nieruchomości na druku SD-Z2 w terminach określonych ustawą.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podwyżki w komisjach lekarskich 2025 – nowe rozporządzenie MON zwiększy wynagrodzenia nawet do 1200 zł dziennie

Rząd szykuje ważne zmiany w wynagrodzeniach członków komisji lekarskich powoływanych do kwalifikacji wojskowej. Nowy projekt rozporządzenia MON przewiduje znaczące podwyżki dziennych stawek dla lekarzy, psychologów, pielęgniarek, ratowników medycznych oraz sekretarzy. Celem jest ułatwienie kompletowania składów komisji, które w ostatnich latach borykały się z problemem braku chętnych specjalistów. Wynagrodzenie lekarza w komisji lekarskiej może wzrosnąć nawet do 950 zł dziennie, a przewodniczącego – do 1200 zł.

Rodzice nie unikną kłopotliwego obowiązku, ale do szkoły nie wejdzie też osoba skazana za poważne przestępstwa – 3x „nie” Prezydenta wobec nowelizacji ustawy lex Kamilek

W dniu 29 sierpnia 2025 r. Prezydent Karol Nawrocki odmówił podpisania nowelizacji ustawy lex Kamilek, która miałaby wyjaśnić niektóre wątpliwości interpretacyjne związane ze stosowaniem ustawy, jak również m.in. uprawnić pracowników zakwaterowania zbiorowego (czyli np. hoteli) do weryfikacji osób, które przebywają w takich obiektach z dziećmi. Jednocześnie jednak zakładała ona złagodzenie wymogów weryfikacji osób dopuszczonych do kontaktu z dziećmi (w tym m.in. rodziców pomagających w przedszkolu, szkole czy podczas wycieczek), co Prezydent ocenił jako – osłabienie gwarancji bezpieczeństwa małoletnich.

Jak uniknąć niechcianego spadku – poradnik na 2025 r.

Niechciany spadek kojarzy się przede wszystkim z dziedziczeniem długów i innych kłopotliwych zobowiązań. W polskim prawie spadkobierca dziedziczy zarówno prawa, jak i obowiązki majątkowe. Obejmują one m.in. kredyty, zaległe alimenty i inne długi. Aby uniknąć przejęcia cudzych zobowiązań, trzeba w odpowiednim terminie podjąć świadomą decyzję. Poniżej przedstawiamy najważniejsze sposoby uniknięcia niechcianego spadku w świetle aktualnych przepisów obowiązujących w 2025 r.

Sądy kwestionują WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Kluczowe orzeczenia o braku transparentności klauzul zmiennego oprocentowania

Pojawiły się nowe rozstrzygnięcia sądów powszechnych, w których to sędziowie, nie czekając na zbliżające się rozstrzygnięcie TSUE, zakwestionowali odesłanie do wskaźnika WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Orzeczenia te, wydane w sprawach konsumenckich oraz między przedsiębiorcami, wskazują na istotne naruszenia obowiązków informacyjnych banków i pożyczkodawców, skutkujące uznaniem klauzul oprocentowania za nieważne lub abuzywne. Te omawiane niżej orzeczenia rzucają nowe światło na problem stosowania wskaźnika WIBOR w umowach finansowych, wskazując na konieczność zapewnienia pełnej transparentności przez instytucje finansowe w toku zawierania umowy kredytu bądź pożyczki.

REKLAMA

Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn 2025 – rząd szykuje rewolucję: łatwiejsze zasady dziedziczenia, przywracanie terminów i koniec z pułapkami podatkowymi

Rząd planuje istotne zmiany w podatku od spadków i darowizn. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji, który ma wprowadzić większą przejrzystość, uproszczenie procedur oraz ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Najważniejsze rozwiązania to możliwość przywrócenia terminu na zgłoszenie spadku oraz doprecyzowanie momentu powstania obowiązku podatkowego, co ma zakończyć wieloletnie wątpliwości i pułapki prawne.

Przepisy nie przewidują jednoznacznych zasad umożliwiających bliskim dostęp do dokumentacji osobistej zmarłych

Przepisy nie przewidują jasnych i jednoznacznych zasad dostępu do dokumentów osobistych zmarłych przez ich bliskich. Powoduje to problemy osób, które chcą poznać przeszłość swoich najbliższych. Rzecznik Praw Obywatelskich występuje do MSWiA o podjęcie prac legislacyjnych ws. jednoznacznych przesłanek takiego dostępu do historycznych dokumentów ewidencji ludności osób zmarłych - czytamy w komunikacie biura RPO.

W Sejmie: Przepadły pieniądze dla osób niepełnosprawnych. Rząd zapomniał zapisać art. 136 ustawy emerytalnej

Posłanka Iwona Hartwich próbowała załatwić sprawę dodatku dopełniającego, który przepadł w efekcie śmierci osoby niepełnosprawnej. Osoba ta nabyła prawo do dodatku w styczniu 2025 r. Ponieważ dodatek wypłacano (z wyrównaniem od stycznia) dopiero w maju 2025 r. pieniądze przepadły (np. za styczeń i luty, kiedy osoba niepełnosprawna zmarła w marcu).

Apelują: dziadkowie i babcie nie róbcie tego swoim wnukom. Jak uchronić przed niechcianym spadkiem?

Wydawało się, że dziedziczenie przynosi przede wszystkim zysk - no nie zawsze. Dla pewnego młodego mężczyzny okazało się jednak, że spuścizna może mieć zupełnie inny wymiar. Gdy jego dziadek zmarł, nastoletni wówczas wnuk zdawał się jedynym spadkobiercą – i jednocześnie dłużnikiem. Taka właśnie sprawa (zresztą już nie pierwsza tego typu) rozegrała się w polskim sądzie i de facto zmusiła Rzecznika Praw Obywatelskich do interwencji. W komunikacie RPO czytamy: "Jako dziecko odziedziczył dług dziadka - po latach sąd nakazał mu spłatę. Zasadna skarga nadzwyczajna RPO". Poniżej szczegóły tego interesującego przypadku.

REKLAMA

Fiskus wszczyna coraz mniej kontroli podatkowych. Mimo to zyskuje na skuteczności [DANE MF]

W pierwszej połowie 2025 roku liczba wszczętych kontroli podatkowych spadła o ponad 16% w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. Spośród tego typu działań, zakończonych od stycznia do czerwca tego roku, w przeszło 99% stwierdzono nieprawidłowości. Ostatnio uszczuplenia wyniosły prawie 769 mln zł, a wpłaty pokontrolne – niespełna 208 mln zł. Część ekspertów przekonuje, że dla organów podatkowych wygodniejsze są czynności sprawdzające. Nie brakuje też opinii, że po stronie podatników zmniejsza się zjawisko nieprawidłowości.

Jawność transakcji kryptowalutowych. Jakie dane trafią do fiskusa? Czy mniejsza anonimowość to mniejsza innowacyjność?

Świat kryptowalut zawsze balansował pomiędzy wolnością a kontrolą. Dopóki branża nie stała się dochodowa, waluty wirtualne można było uznać za ciekawostkę. To właśnie wtedy jeszcze kilka lat temu były anonimowe. Z jednej strony technologia blockchain została stworzona po to, aby dawać niezależność i przejrzystość bez konieczności angażowania instytucji centralnych. Z drugiej, coraz częściej pojawiają się przepisy, które wymagają raportowania transakcji do organów podatkowych. W Polsce już wiadomo, że kolejne zmiany w tym obszarze są nieuniknione. Warto w tym zakresie odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Czy większa jawność oznacza krok naprzód w profesjonalizacji rynku? Czy może jednak ograniczenie anonimowości jest raczej zagrożeniem dla innowacyjności? Dowiedz się więcej na ten temat właśnie w tym artykule.

REKLAMA