Umowa o dożywocie to specyficzna forma przekazania własności nieruchomości. Jest to umowa, na mocy której jedna strona (dożywotnik) zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na drugą stronę (nabywcę), w zamian za zapewnienie przez nabywcę dożywotniego utrzymania dożywotnika. Jak taka forma przekazania własności wygląda pod względem prawnym i podatkowym?
- Umowa o dożywocie nie jest traktowana jako darowizna
- Rola notariusza w kontekście obowiązków podatkowych
- Umowa o dożywocie może podlegać innym formom opodatkowania
- Porównanie umowy o dożywocie z innymi formami przekazania własności
Umowa o dożywocie jest szczególnym rodzajem umowy cywilnoprawnej, który znajduje swoje uregulowanie w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa o dożywocie jest umową, na mocy której nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Dożywotnie utrzymanie obejmuje zapewnienie wyżywienia, ubrania, mieszkania, opału, światła, a także odpowiedniej opieki w razie choroby oraz godnego pogrzebu.
Natomiast, w świetle art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Umowa o dożywocie nie jest traktowana jako darowizna
Skutki podatkowe umowy o dożywocie są złożone i zależą od wielu czynników. Zasadniczo, zbywca nieruchomości (dożywotnik) nie uzyskuje żadnego wynagrodzenia w formie pieniężnej, a jego korzyści mają charakter natury rzeczowej i osobistej. Z tego względu, umowa o dożywocie nie jest traktowana jako darowizna w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, co oznacza, że nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Nabywca nieruchomości, który zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania, również nie ponosi bezpośrednich obowiązków podatkowych w związku z nabyciem nieruchomości w ramach tej umowy.
Umowa dożywocia nie została wymieniona w przepisie art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jako podlegająca opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, co oznacza, że umowa dożywocia nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.
Rola notariusza w kontekście obowiązków podatkowych
Notariusz, jako organ publiczny, pełni kluczową rolę w procesie zawierania umowy o dożywocie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego darowizny oraz nieodpłatnego zniesienia współwłasności czy ustanowienia służebności. Jednakże, w przypadku umowy o dożywocie, notariusz nie jest zobowiązany do pobrania podatku od spadków i darowizn, ponieważ umowa ta nie została wymieniona w katalogu czynności opodatkowanych.
Umowa o dożywocie może podlegać innym formom opodatkowania
Choć umowa o dożywocie nie podlega bezpośrednio podatkowi od spadków i darowizn, może ona podlegać innym formom opodatkowania, takim jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Warto zauważyć, że jeżeli w ramach umowy o dożywocie zostaną ustanowione nieodpłatne użytkowanie lub służebności, które są wymienione w katalogu tytułów objętych podatkiem od spadków i darowizn, to jako integralna część umowy o dożywocie, nie podlegają one opodatkowaniu tym podatkiem.
Takie podejście potwierdzają organy podatkowe, przykładowo, zgodnie z interpretacją indywidualną z dnia 3 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.188.2023.1.AD, umowa o dożywocie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, nawet jeśli w jej ramach ustanowione zostają nieodpłatne użytkowanie lub służebności.
Porównanie umowy o dożywocie z innymi formami przekazania własności
Umowa o dożywocie różni się od innych form przekazania własności, takich jak darowizna czy sprzedaż. W przypadku darowizny, przekazanie majątku następuje bezpośrednio i bezwarunkowo, co podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Sprzedaż z kolei wiąże się z otrzymaniem wynagrodzenia w formie pieniężnej, co podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych lub podatkiem od towarów i usług (VAT), w zależności od okoliczności transakcji.
Podsumowując, umowa o dożywocie stanowi interesującą alternatywę dla tradycyjnych form przekazania własności nieruchomości. Ze względu na swoją specyfikę, nie podlega ona bezpośrednio podatkowi od spadków i darowizn, co może stanowić pewną korzyść podatkową zarówno dla dożywotnika, jak i nabywcy nieruchomości. Ważne jest jednak, aby każda strona umowy była świadoma swoich obowiązków prawnych i podatkowych, a także potencjalnych konsekwencji związanych z zawarciem takiej umowy.
art. 908 Kodeksu cywilnego
art. 1 oraz art. 18 ustawy o podatku od spadków i darowizn