„Wolnoć Tomku w swoim domku” – powiedzenie rodem z bajki Aleksandra Fredry zdradza starą prawdę. Problemy z sąsiadami mają historię tak długą jak świat. Nadmierne hałasy spowodowane głośną muzyką, fetor rozkładającego się nawozu, wibracje czy chmura chemikaliów związana z prowadzoną przez sąsiada działalnością gospodarczą – to tylko niektóre z przykładów tego jak zachowanie sąsiada może wpływać na nas.
Uciążliwy sąsiad
Wiele osób wychodzi z założenia, iż na swojej posesji mogą robić co tylko chcą. Nie ma przy tym znaczenia jak wpływa to na nieruchomość sąsiada. Przekonanie to jest błędne. Prawo własności i wynikająca z niego wolność dysponowania własną nieruchomością nie jest bowiem absolutna. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego granice naszego prawa wyznacza tak ustawa, jak również i zasady współżycia społecznego.
Co zrobić z hałasem?
Wśród obowiązków, które na każdego właściciela nieruchomości nakłada ustawa warto wymienić art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Pod tym wyrażeniem kryje się istotny obowiązek, którego adresatem są wszyscy właściciele nieruchomości. Na podstawie niniejszego przepisu zabronione jest takie korzystanie, które zakłócałoby korzystanie z uprawnień sąsiadom. Chodzi tutaj o tzw. nadmierną immisję.
Immisja to działanie na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruntach sąsiednich. Taką immisją będzie m.in. dźwięk, zapach, czy nawet pozbawienie dostępu do światła słonecznego.
Jakie roszczenia przysługują sąsiadom?
Podstawowe pytanie brzmi: czego mogą domagać się sąsiedzi poddani takiej nadmiernej immisji?
Podstawowe roszczenie zostało określone w art. 222 ust. 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (a takim innymi naruszeniem jest właśnie m.in. nadmierna immisja) przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.
Poszkodowany przez nadmierną immisję może zażądać przywrócenia stanu zgodne z prawem i zaprzestania naruszeń. W konkretnej sytuacji może polegać to np. na żądaniu usunięcia rzeczy powodujących nieprzyjemny zapach.
Poza tym jeżeli w związku z nadmierną immisją poszkodowany sąsiad doznał uszczerbku majątkowego, będzie on mógł domagać się zasądzenia stosownego odszkodowania.
Zobacz serwis: Nieruchomości
Wskutek znacznego ograniczenia dostępu do świata spadła realna wycena nieruchomości.
Zobacz: Wolnoć Tomku w swoim domku, czyli co zrobić z uciążliwym sąsiadem? – cz. 2