Stanowi o tym przepis z art. 655 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wykonawca nie odpowiada za wadę wykonanych robót budowlanych w następujących sytuacjach:
- w razie wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń;
- w przypadku wykonania robót według wskazówek inwestora;
W obu tych przypadkach wykonawca zobowiązany jest uprzedzić inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu.
Zobacz serwis: Nieruchomości
Kolejna sytuacja kiedy wykonawca nie odpowiada, zachodzi wówczas gdy nie mógł on stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń, pomimo zachowania należytej staranności. Należyta staranność wykonawcy to staranność szczególna, staranność profesjonalisty. Wykonawca musi więc wykazać się szczególną starannością. Powinien on dokładnie zbadać wszystko co otrzymał od inwestora ze szczególnym ponadprzeciętnym zaangażowaniem. Jeżeli wykonawca nie zachowa takiej staranności to będzie on odpowiadał z tytułu rękojmi, nawet jeśli materiały dostarczone przez inwestora są wadliwe.
Zgodnie z omawianą normą wykonawca nie ponosi odpowiedzialności zwłaszcza w razie wadliwości projektu budowlanego. Projekt budowlany ma charakter wskazówki inwestora, o której mowa w art. 655 k.c., bowiem określa sposób wykonania robót. Wykonawca nie poniesie odpowiedzialności za wady robót wynikające z wad projektu, jeżeli o wadach tych uprzedził inwestora. Nie ponosi odpowiedzialności także wtedy, gdy mimo dołożenia należytej staranności nie był w stanie zauważyć wad projektu.
Taka sytuacja występuje gdy w dokumentacji projektowej są wady, których wykrycie wymaga wiedzy specjalistycznej lub weryfikacji dokumentacji. Wykonawca robót nie jest zobowiązany do tego typu działań. Taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2000r. (sygn. akt I CKM 301/00).
Poza wyżej opisanymi sytuacjami wyłączenie odpowiedzialności wykonawcy może nastąpić na podstawie porozumienia stron. Wynika to z art. 558 § 1 k.c., który na zasadzie odesłania ma zastosowanie do umów o roboty budowlane. Zgodnie z tym przepisem strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
W przypadku gdy inwestor jest przedsiębiorcą, zasada ta nie doznaje żadnych ograniczeń. Jeżeli jednak inwestorem jest konsument, to ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca zataił podstępnie wadę. Jeżeli wykonawca wie o wadzie i nie powiadamia o niej inwestora, to nie oznacza to automatycznie, że zataja on wadę podstępnie – taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2013r. (sygn. akt VI ACa 320/13).
Uwagi adwokata:
Sam fakt dostarczenia przez inwestora wadliwej dokumentacji projektowej, nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 3 kwietnia 2015r. (sygn. akt I ACa 990/14) do zwolnienia wykonawcy od odpowiedzialności konieczne jest bowiem, aby jego zachowanie nie naruszało bezwzględnych reguł postępowania, zwłaszcza co do zgodności z zasadami wiedzy technicznej, sztuki budowlanej oraz przepisami ustawy z 1994 r. - Prawa budowlanego. Wykonawca mógłby także zwolnić się z odpowiedzialności, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie nieosiągnięcia zamierzonego rezultatu z przyczyn leżących po stronie inwestora.