Zakup mieszkań, remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi – orzekł NSA w wyroku o sygn. II FSK 823/22. O zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości. To niekorzystne rozstrzygnięcie dla tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków, oraz będą musieli zarejestrować swoją działalność.
- NSA: "flipperzy" są osobami prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
- W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą obowiązywać wyższe stawki podatkowe oraz dodatkowe koszty i obowiązki
- Jakie przychody zobowiązują do zarejestrowania działalności gospodarczej?
- Urząd skarbowy wszczyna wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości - konsekwencja wyroku NSA
NSA: "flipperzy" są osobami prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
W przypadku sprzedaży nieruchomości znajdujących się w złym stanie technicznym, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane są w krótkim odstępie czasu z zyskiem (tzw. flipping), mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:
- prowadzona jest we własnym imieniu,
- ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
- ma charakter zorganizowany i ciągły.
W przywołanym wyroku, organy podatkowe zwróciły uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, a różnice pomiędzy cenami ich nabycia a sprzedaży wynosiły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.
Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie podatniczka działała według wypracowanego schematu – nabywała mieszkania w złym stanie technicznym ale w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała wcześniej umowy przedwstępne, organizowała finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywał jej mąż, z pomocą znajomego – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo wskazuje na zorganizowany charakter działalności, a uzyskiwane zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań. Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu działań podatniczki jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.
Zapoznaj się z pełną treścią wyroku klikając tutaj.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą obowiązywać wyższe stawki podatkowe oraz dodatkowe koszty i obowiązki
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.
W przypadku osób fizycznych, obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, zakup mebli, spłatę kredytu hipotecznego), w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:
- na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
- według podatku liniowego: 19% lub
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).
Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.
Oprócz podatków, prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z innymi kosztami i obowiązkami, w tym opłacaniem składek ZUS, prowadzeniem księgowości oraz koniecznością spełnienia wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych.
Jakie przychody zobowiązują do zarejestrowania działalności gospodarczej?
Działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Aby prowadzić działalność należy zarejestrować się w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - CEIDG, czyli w rejestrze przedsiębiorców prowadzących w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą. Do tego rejestru wpisują się również przedsiębiorcy, którzy chcą zostać wspólnikami spółki cywilnej.
Jednak jeśli spodziewane przychody działalności będą niewielkie, to taką drobną działalność można prowadzić bez dodatkowych formalności – nie trzeba się rejestrować jako przedsiębiorca.
Aby działalność nie musiała być rejestrowana, przychody nie mogą przekraczać w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku.
Limit miesięcznych przychodów dla działalności nieewidencjonowanej w 2025 roku wynosi 3499,50 zł.
Urząd skarbowy wszczyna wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości - konsekwencja wyroku NSA
Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Każda osoba, która w krótkim czasie kupiła nieruchomość, przeprowadziła remont, a następnie ją sprzedała - może zostać objęta kontrolą skarbową. Przytoczony wyrok staje się więc silnym narzędziem w rękach fiskusa do naliczania wyższych podatków, dlatego - w przypadku spełnienia wynikających z niego przesłanek - warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz - w celu uniknięcia sankcji podatkowych - złożenie czynnego żalu.
Podstawa prawna:
- Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22
- Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)