Pułapkę, w jaką można wpaść nabywając nieruchomość, pokazuje sprawa jednej z mieszkanek Poznania, która kupiła dom obciążony długami zbywcy nieruchomości, nie będąc świadoma tych długów, ponieważ nie były one ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Teraz dom zlicytuje komornik, ponieważ ustawodawca pozostawił do tego „furtkę”.
- Egzekucja z nieruchomości – na jakich zasadach się odbywa?
- Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania – nie powoduje zakończenia egzekucji z nieruchomości
- Przed kolejnymi długami zbywcy nieruchomości nie uratuje również sprawdzenie ksiąg wieczystych – warto dopytać w sądzie o złożone wnioski, a komornika o stan egzekucji
- Kupiła dom w Poznaniu, który będzie wystawiony na licytację, chociaż „nie ma żadnych długów, a przed zakupem sprawdziła księgi wieczyste”
Egzekucja z nieruchomości – na jakich zasadach się odbywa?
Co do zasady – egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu położona jest nieruchomość.
Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości – komornik, w pierwszej kolejności, wzywa dłużnika, aby w ciągu dwóch tygodni zapłacił dług. Jeżeli dłużnik nie dokona spłaty – komornik przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości. Podstawę do zajęcia nieruchomości, stanowi tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny (np. wyrok lub nakaz zapłaty), zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Jednocześnie z wysłaniem wezwania do spłaty długu – zgodnie z art. 924 kodeksu postępowania cywilnego – komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.
O wszczęciu postępowania egzekucyjnego, komornik zawiadamia zatem sąd – właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Zgodnie z art. 925 kodeksu postępowania cywilnego – w stosunku do dłużnika, nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do spłaty długu. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest natomiast zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
Warto również dodać, że wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej, a komornik składa wówczas do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o przyłączeniu się wierzyciela do egzekucji lub o złożeniu wniosku do zbioru dokumentów.
Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania – nie powoduje zakończenia egzekucji z nieruchomości
Stanowi o tym art. 930 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym – rozporządzenie nieruchomością (czyli przede wszystkim jej zbycie) po jej zajęciu w ramach postępowania egzekucyjnego, nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca nieruchomości może wówczas uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie, czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy nieruchomości.
Przed kolejnymi długami zbywcy nieruchomości nie uratuje również sprawdzenie ksiąg wieczystych – warto dopytać w sądzie o złożone wnioski, a komornika o stan egzekucji
Jak zostało już wspomniane powyżej – egzekucji z nieruchomości nie wstrzymuje zbycie tej nieruchomości, a jej nabywca zaczyna wówczas uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Co najważniejsze – okazuje się ponadto, że nieruchomość może być obciążona długami, nawet jeżeli informacja o nich nie widnieje jeszcze w księdze wieczystej. Chodzi o lukę czasową pomiędzy złożeniem przez komornika wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów a dokonaniem przez sąd stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Zgodnie z art. 925 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego – w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono uprzednio wezwania do spłaty długu, jak również w stosunku do osób trzecich, złożenie przez komornika ww. wniosku do sądu, powoduje już skutek w postaci zajęcia nieruchomości.
Z przepisów kodeksu postępowania cywilnego nie wynika jednocześnie termin, w jakim sąd powinien dokonać w księdze wieczystej nieruchomości wpisu informacji o wszczęciu egzekucji. W praktyce, rozpatrzenie przez sąd wniosku o taki wpis może potrwać od kilku tygodni, do nawet 6 miesięcy. Jedyne, do czego niezwłocznie zobowiązany jest sąd, to rejestracja wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych jeszcze w dniu jego wpływu i opatrzenie tego wniosku odpowiednim numerem (stanowi o tym art. 6267 kodeksu postępowania cywilnego).
Decydując się na zakup nieruchomości (zwłaszcza takiej z rynku wtórnego, choć dotyczyć to może również rynku pierwotnego i zakupu od dewelopera, który także może „popaść” w długi) warto zatem zawsze, poza sprawdzeniem działu III księgi wieczystej („Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia”) w zakresie wpisów o wszczęciu egzekucji – zwrócić się również do właściwego (ze względu na miejsce położenia nieruchomości) sądu rejonowego (a konkretnie – do jego wydziału wieczystoksięgowego) o udzielenie informacji z dziennika ksiąg wieczystych w zakresie tego, czy na wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości nie oczekuje żaden wniosek komornika. Jeżeli natomiast w stosunku do nieruchomości toczy się już postępowanie egzekucyjne – warto ustalić z komornikiem, który to postępowanie prowadzi, czy do postępowania (na podstawie art. 930 par. 1 k.p.c.) nie przyłączyli się kolejny wierzyciele, którzy nie zostali jeszcze ujawnieni w księdze wieczystej nieruchomości.
Kupiła dom w Poznaniu, który będzie wystawiony na licytację, chociaż „nie ma żadnych długów, a przed zakupem sprawdziła księgi wieczyste”
W pułapkę w postaci ujawnienia się kolejnego wierzyciela zbywcy nieruchomości, który przyłączył się do trwającego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, wpadła Pani Dorota, która w lutym br. nabyła dom w Poznaniu – opisuje sprawę portal polsatnews.1
Kobieta, przed zakupem sprawdziła księgę wieczystą nieruchomości, w której widniał tylko jeden z wierzycieli zbywcy. Spłaty wierzytelności na kwotę 30 tys. zł (o której wiedziała przed zakupem domu) dokonała już po nabyciu nieruchomości. Po pewnym czasie, bo 13 czerwca br., otrzymała jednak pismo od komornika, że do postępowania elekcyjnego przyłączył się kolejny wierzyciel i musi spłącić kolejny dług, tym razem na kwotę 39 tys. zł – opisuje portal. Jak tłumaczył się komornik, przed którym toczy się postępowanie – „Po prostu przyszła pani i kupiła nieruchomość i oczekiwała pani, że wszystko będzie załatwione. Nie sprawdziła pani, czy są inne długi, czy może jest jakieś ryzyko, że się inni wierzyciele dopiszą. (…) Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania.”
Pani Dorota złożyła w sądzie w Poznaniu skargę na działania komornicze. Sprawa jest w toku.
1 Małgorzata Frydrych (w:) interwencja.polsatnews.pl, „Nie ma długów, jej dom zlicytuje komornik”, 9.12.2025 r.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 341)