Sąsiad zakaże Ci remontu mieszkania, bo jedna ze ścianek działowych w Twoim mieszkaniu nie należy do Ciebie – większość właścicieli nieruchomości nie wie o tym kruczku prawnym

Aleksandra Rybak
Prawniczka, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu
rozwiń więcej
remont, mieszkania, właściciel, nieruchomości, sąsiad / Sąsiad zakaże Ci remontu mieszkania, bo jedna ze ścianek działowych w Twoim mieszkaniu nie należy do Ciebie – większość właścicieli nieruchomości nie wie o tym kruczku prawnym / Shutterstock

Niewielu właścicieli mieszkań jest świadomych, że w obrębie ich mieszkania może znajdować się część nieruchomości wspólnej, pomimo, że faktyczny dostęp do niej posiada wyłącznie właściciel lokalu. Jakakolwiek ingerencja w tę część nieruchomości – wymagać będzie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku.

Nieruchomość wspólna – czym jest, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można przy tym żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Jedna ze ścianek działowych znajdujących się wewnątrz mieszkania własnościowego, pomimo, że dostęp do niej posiada wyłącznie właściciel lokalu – może stanowić część nieruchomości wspólnej

Niewielu właścicieli mieszkań jest świadomych, że jeżeli przez ich lokal przebiega ściana konstrukcyjna budynku (inaczej zwana ścianą nośną) – to ściana taka nie stanowi części lokalu, a powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. I nie ma przy tym znaczenia, że faktyczny dostęp do niej posiada jedynie właściciel mieszkania, ponieważ znajduje się ona w jego wnętrzu.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, zgodnie z którym – „Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie budzi bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 792/16, por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt V ACa 161/21)

Ściana konstrukcyjna (nośna) w mieszkaniu a remont – potrzebna będzie zgoda sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku

Jeżeli jedna ze ścianek działowych, znajdujących się w mieszkaniu, stanowi element konstrukcyjny budynku (ścianę nośną), co nierzadko zdarza się zwłaszcza w nowym budownictwie – jakakolwiek ingerencja właściciela mieszkania w tę ścianę (polegająca np. na powiększeniu osadzonej w niej wnęki drzwiowej lub jej częściowym wyburzeniu, celem połączenia ze sobą dwóch pomieszczeń) – w związku z tym, że jest to część nieruchomości wspólnej – wymagać będzie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku.

Poniżej przykładowy rzut mieszkania, w którym jedna ze ścian stanowi ścianę konstrukcyjną (nośną), a zatem – jest częścią nieruchomości wspólnej:

Rzut mieszkania, w którym jedna ze ścianek działowych, stanowi ścianę konstrukcyjną (nośną)

INFOR

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)
Prawo
Twój sprzęt AGD padł po dwóch latach? Już niedługo wyrzucanie go do śmieci przestanie być jedyną opcją
28 cze 2026

Znasz to? Drogi telefon psuje się tuż po gwarancji, a serwis mówi, że naprawa się nie opłaca. Podobnie z pralką, która odmawia posłuszeństwa zaraz po okresie ochrony. Unia Europejska chce to zmienić — nowe przepisy o prawie do naprawy mają ograniczyć takie praktyki także w Polsce.

Sąsiad zakaże Ci remontu mieszkania, bo jedna ze ścianek działowych w Twoim mieszkaniu nie należy do Ciebie – większość właścicieli nieruchomości nie wie o tym kruczku prawnym
28 cze 2026

Niewielu właścicieli mieszkań jest świadomych, że w obrębie ich mieszkania może znajdować się część nieruchomości wspólnej, pomimo, że faktyczny dostęp do niej posiada wyłącznie właściciel lokalu. Jakakolwiek ingerencja w tę część nieruchomości – wymagać będzie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku.

Komisja: Najpierw osoba niepełnosprawna dostała 3,6 punktu. Teraz tylko 2,7, gdy nie wstaje z łóżka
27 cze 2026

Osoby niepełnosprawne stale sygnalizują nieprawidłowości w komisjach przyznających punkty dla świadczenia wspierającego. Przykład w artykule jest szczególny - dotyczy osoby niepełnosprawnej, której stan zdrowia pogorszył się w ciągu dwóch lat. Dwa lata temu osoba niepełnosprawna poruszała się o kulach. I dostała wyższą ocenę niepełnosprawności niż dziś, gdy jest całkowicie bezwładna w nogach i rękach. A przecież powinno być odwrotnie.

Czynsz w TBS nie może być funduszem rozwoju spółki. 3 cele czynszu w ustawie - problem pojawia się, gdy stawka uwzględnia również koszty nowych inwestycji
27 cze 2026

System społecznego budownictwa czynszowego miał być alternatywą dla dwóch skrajności: komunalnego lokalu i kredytu hipotecznego na trzy dekady. Najemca wnosi partycypację w koszt budowy lokalu, a później płaci czynsz, który nie jest ceną rynkową, lecz ma wynikać z kosztów utrzymania zasobu. To właśnie odróżnia TBS i SIM od zwykłego najmu. W praktyce jednak ten model może zostać wypaczony, gdy czynsz mieszkańców istniejących budynków zaczyna finansować nie tylko ich eksploatację, remonty i spłatę zobowiązań budowlanych, ale także koszty przygotowania kolejnych inwestycji. Wtedy czynsz kosztowy przestaje być kosztem mieszkania, a staje się wygodnym źródłem finansowania rozwoju całej spółki.

Pułapka w prawie budowlanym: Montaż klimatyzacji nielegalny bez zgłoszenia do starostwa w 2026 r. i zgody sąsiada?
28 cze 2026

Na najbliższe dni, w całej Polsce, prognozowane są ekstremalnie wysokie temperatury. W związku z tym, że to dopiero początek tegorocznego lata – wiele osób, którym doskwiera upał, może rozważać montaż klimatyzacji w domu lub mieszkaniu (jeżeli jeszcze jej nie posiadają). Warto zatem mieć świadomość, że przepisy prawa budowlanego nie są w tym temacie zupełnie obojętne. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, jeżeli klimatyzacja ma zostać zamontowana w budynku wielorodzinnym.

Od 30 sierpnia 2026 r. jeden MOPS nie będzie mógł świadczyć dwóch usług, gdy inny wykonuje ich sześć
26 cze 2026

To efekt wejścia w życie rozporządzenie ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej w sprawie usług opiekuńczych w miejscu zamieszkania.

PFRON: SODiR 3.0 uprości rozliczenia dla firm i osób z niepełnosprawnością prowadzących działalność gospodarczą i rolniczą
26 cze 2026

Procedura ubiegania się o wsparcie finansowe z Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych od lat jest ważnym elementem polityki wspierania aktywności zawodowej osób z niepełnosprawnościami w Polsce. Korzystają z niego zarówno pracodawcy zatrudniający osoby z niepełnosprawnością, jak i osoby prowadzące działalność gospodarczą czy rolnicy opłacający składki na ubezpieczenia społeczne. PFRON planuje aktualnie wdrożyć SODiR 3.0 – nowoczesną wersję systemu informatycznego, która ma usprawnić proces składania wniosków, ograniczyć liczbę formalności i zwiększyć bezpieczeństwo obsługi świadczeń. PFRON zapowiada, że nowy system ma być szczególnie pomocny dla przedsiębiorców z niepełnosprawnością, rolników z niepełnosprawnością oraz rolników zobowiązanych do opłacania składek za domownika z niepełnosprawnością.

Wyższe ceny benzyny i oleju napędowego. Minister energii określił ceny paliw na weekend
27 cze 2026

Minister energii w obwieszczeniu określił wysokość maksymalnych cen detalicznych za litr benzyny 95, benzyny 98 i oleju napędowego w dniach od 27 do 29 czerwca. Ile w weekend kosztuje paliwo na stacjach benzynowych?

Była wypożyczalnia PFRON. Można za darmo dostać z niej sprzęt dla osób niepełnosprawnych [Projekt]
26 cze 2026

Osoby niepełnosprawne za darmo będą mogły otrzymać wyroby medyczne z likwidowanej wypożyczalni PFRON dla osób niepełnosprawnych. Cały proces ma się zakończyć do końca 2028 r. Na zakup sprzętu dla niej wydano 95 mln zł. Dziś ten sprzęt jest wart około 22 mln zł. Przy czym należy pamiętać, że w kwocie tej nie ma sprzętu wartego poniżej 10 000 zł - został on jednorazowo zamortyzowany.

Bezpłatne, powszechne warsztaty ochrony ludności – ruszyły zapisy
26 cze 2026

Ruszyły zapisy na powszechne warsztaty ochrony ludności – informuje MSWiA. Te bezpłatne zajęcia prowadzone będą przez Polski Czerwony Krzyż oraz Związek Ochotniczych Straży Pożarnych RP. Warsztaty przeznaczone są dla wszystkich osób, które chcą lepiej przygotować siebie i swoich bliskich na sytuacje kryzysowe.

pokaż więcej
Proszę czekać...