Sąsiad zakaże Ci remontu mieszkania, bo jedna ze ścianek działowych w Twoim mieszkaniu nie należy do Ciebie – większość właścicieli nieruchomości nie wie o tym kruczku prawnym

• Nieruchomość wspólna – czym jest, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali?
• Jedna ze ścianek działowych znajdujących się wewnątrz mieszkania własnościowego, pomimo, że dostęp do niej posiada wyłącznie właściciel lokalu – może stanowić część nieruchomości wspólnej
• Ściana konstrukcyjna (nośna) w mieszkaniu a remont – potrzebna będzie zgoda sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku

Nieruchomość wspólna – czym jest, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można przy tym żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Jedna ze ścianek działowych znajdujących się wewnątrz mieszkania własnościowego, pomimo, że dostęp do niej posiada wyłącznie właściciel lokalu – może stanowić część nieruchomości wspólnej

Niewielu właścicieli mieszkań jest świadomych, że jeżeli przez ich lokal przebiega ściana konstrukcyjna budynku (inaczej zwana ścianą nośną) – to ściana taka nie stanowi części lokalu, a powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. I nie ma przy tym znaczenia, że faktyczny dostęp do niej posiada jedynie właściciel mieszkania, ponieważ znajduje się ona w jego wnętrzu.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, zgodnie z którym – „Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie budzi bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 792/16, por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt V ACa 161/21)

Ściana konstrukcyjna (nośna) w mieszkaniu a remont – potrzebna będzie zgoda sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku

Jeżeli jedna ze ścianek działowych, znajdujących się w mieszkaniu, stanowi element konstrukcyjny budynku (ścianę nośną), co nierzadko zdarza się zwłaszcza w nowym budownictwie – jakakolwiek ingerencja właściciela mieszkania w tę ścianę (polegająca np. na powiększeniu osadzonej w niej wnęki drzwiowej lub jej częściowym wyburzeniu, celem połączenia ze sobą dwóch pomieszczeń) – w związku z tym, że jest to część nieruchomości wspólnej – wymagać będzie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy budynku.

Poniżej przykładowy rzut mieszkania, w którym jedna ze ścian stanowi ścianę konstrukcyjną (nośną), a zatem – jest częścią nieruchomości wspólnej:

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)