Pułapka w prawie budowlanym: Montaż klimatyzacji nielegalny bez zgłoszenia do starostwa w 2026 r. i zgody sąsiada?

• Czy do montażu klimatyzacji w mieszkaniu lub domu w 2026 roku – w świetle aktualnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego – wymagane jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (tj. do starosty)?
• Klimatyzacja 2026: Czy do montażu klimatyzacji w mieszkaniu (czyli w budynku wielorodzinnym) – wymagane jest uzyskanie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy nieruchomości?
• Klimatyzacja 2026: Montaż klimatyzacji w mieszkaniu (czyli w budynku wielorodzinnym) – może być zakazany przez dewelopera w umowie sprzedaży nieruchomości
• Klimatyzacja 2026: Montaż klimatyzacji w mieszkaniu znajdującym się w budynku wpisanym do rejestru zabytków (np. zabytkowej kamienicy), wymaga uzyskania jeszcze innej zgody

Czy do montażu klimatyzacji w mieszkaniu lub domu w 2026 roku – w świetle aktualnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego – wymagane jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (tj. do starosty)?

Na wstępie, należy podkreślić, że – do montażu (zainstalowania) klimatyzacji w mieszkaniu lub domu, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Niekiedy konieczne może być jednak dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Wszystko zależy od tego, jakiej wysokości jest montowane urządzenie.

Klimatyzacja 2026: Czy do montażu klimatyzacji w mieszkaniu (czyli w budynku wielorodzinnym) – wymagane jest uzyskanie zgody sąsiadów (wspólnoty mieszkaniowej) lub zarządcy nieruchomości?

Sprawa z montażem klimatyzatora w domu jednorodzinnym jest dość „prosta” (o ile budynek nie jest objęty ochroną konserwatora zabytków) – o konieczności dokonania zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej lub braku formalności wynikających z przepisów prawa budowlanego, decyduje wysokość urządzenia. Sytuacja nieco komplikuje się jednak w przypadku budynków wielorodzinnych, co do których – kluczowe jest rozstrzygnięcie czy urządzenie klimatyzacji instalowane jest w ramach części wspólnej budynku (ingeruje w część wspólną budynku) czy też w ramach części, która służy wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu (mieszkania).

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z ww. przepisem – nieruchomość wspólną stanowi ściana zewnętrzna budynku, nawet jeżeli po jej drugiej stronie, znajduje się mieszkanie zainteresowanego. Co więcej – zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym – za nieruchomość wspólną uznawana jest również ściana znajdująca się we wnętrzu lokalu, pomimo tego, że dostęp do niej posiada jedynie właściciel lokalu – jeżeli stanowi ona ścianę konstrukcyjną budynku (inaczej zwanej – ścianą nośną). W wyroku z dnia 19 stycznia 2017 r. (sygn. akt I ACa 792/16 Sąd Apelacyjny w Szczecinie) uznał, że – „ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13).”

I ostatecznie – nieruchomością wspólną, są również elementy konstrukcyjne balkonu. W wyroku z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1929/15), Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że – „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu.” Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt. III CZP 10/08), w której stwierdził, iż: „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Z powyższego wynika jednoznacznie, że za elementy konstrukcyjne balkonu i utrzymanie ich w należytym stanie – odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a zatem – stanowią one część nieruchomości wspólnej. Stanowisko niejednolite z powyższymi, zajął natomiast Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 r. (sygn. akt. V ACa 423/13), który uznał, że – „jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowani udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości (kosztem remontu „cudzych balkonów”).” Z powyższego wynika zatem, że – to wspólnota mieszkaniowa, w podjętej przez siebie uchwale – ma zadecydować, które z części balkonów czy loggii stanowią części wspólne budynku (i – tym samym – podlegają remontom przez wspólnotę mieszkaniową), a które są wyłączną własnością właścicieli mieszkań (za które to owi właściciele ponoszą odpowiedzialność). W związku z niejasnymi, nieprecyzyjnymi przepisami i niejednolitym orzecznictwem w kwestii tego, które z elementów balkonu/logii stanowią część wspólną budynku (co niejednokrotnie prowadzi do sporów pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali) – w rządzie trwają aktualnie prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), który ma doprecyzować art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w taki sposób, że będzie z niego wprost wynikać, iż – nieruchomość wspólną stanowią elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Projekt ten nie został jednak jeszcze przyjęty przez Radę Ministrów i aktualnie jest na etapie prac nad uwagami zgłoszonymi w toku konsultacji publicznych i uzgodnień międzyresortowych.

Klimatyzacja 2026: Montaż klimatyzacji w mieszkaniu (czyli w budynku wielorodzinnym) – może być zakazany przez dewelopera w umowie sprzedaży nieruchomości

W przypadku mieszkań znajdujących się w nowo wybudowanych budynkach – warto ponadto sprawdzić zapisy umowy sprzedaży nieruchomości, ponieważ nierzadko deweloperzy uwzględniają w nich zakaz jakichkolwiek ingerencji w elewację budynku przez okres pierwszych 5 lat, za względu na rękojmię na elewację. 5-letni okres rękojmi na wady nieruchomości (w tym wady elewacji budynku), wynika z art. 568 par. 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – w przypadku wad nieruchomości – sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu kupującemu.

Klimatyzacja 2026: Montaż klimatyzacji w mieszkaniu znajdującym się w budynku wpisanym do rejestru zabytków (np. zabytkowej kamienicy), wymaga uzyskania jeszcze innej zgody

Jeżeli mieszkanie, w którym planuje się montaż klimatyzacji, znajduje się w budynku wpisanym do rejestru zabytków – przed instalacją klimatyzatora, konieczne będzie ponadto uzyskanie zgody (pozwolenia) wojewódzkiego konserwatora zabytków. Obowiązek ten wynika z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zgodnie z którym – pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru. Wniosek o ww. pozwolenie należy złożyć w wojewódzkim urzędzie ochrony zabytków, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 795)
• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1292 z późn. zm.)