Czynsz w TBS nie może być funduszem rozwoju spółki. 3 cele czynszu w ustawie - problem pojawia się, gdy stawka uwzględnia również koszty nowych inwestycji

• Trzy ustawowe cele czynszu
• Koszt administracji nie jest zawsze kosztem eksploatacji
• Globalna kalkulacja nie może zmieniać celu wydatku
• Rzeczywisty problem: subsydiowanie skrośne
• Kto powinien finansować nowe mieszkania
• Ustawa już dziś wyznacza granice czynszu
• Potrzebna jest przejrzystość, nie nowa furtka

Trzy ustawowe cele czynszu

Przepis art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie tworzy dowolnego katalogu wydatków, które można przerzucić na najemców mieszkań TBS. Stawki czynszu mają być ustalane tak, aby suma czynszów pokrywała:
- koszty eksploatacji budynków;
- koszty remontów budynków;
- spłatę zobowiązań związanych z budową.

To jest konstrukcja czynszu kosztowego.

Eksploatacja obejmuje bieżące funkcjonowanie istniejących budynków: zarządzanie, obsługę techniczną, konserwację, ubezpieczenie, rozliczenia, przeglądy czy usuwanie awarii. Remonty dotyczą utrzymania substancji mieszkaniowej. Trzeci element ma pokrywać finansowanie związane z budową zasobu.

W tej konstrukcji nie ma odrębnej pozycji pod nazwą: „koszt nowych inwestycji”, „rozwój Towarzystwa”, „budowy w toku” albo „dział inwestycji”.

Nie oznacza to, że TBS nie może prowadzić nowych projektów. Przeciwnie: powinien budować nowe mieszkania, bo społecznego zasobu mieszkaniowego nadal brakuje. Problem polega na źródle finansowania takich przedsięwzięć.

Koszt administracji nie jest zawsze kosztem eksploatacji

Każdy TBS potrzebuje administracji. Administratorzy, księgowość obsługująca najemców, konserwatorzy, osoby zajmujące się awariami, przeglądami technicznymi i rozliczeniami mediów wykonują pracę na rzecz istniejącego zasobu. Ich wynagrodzenia mogą być elementem kosztu eksploatacji.

Inaczej wygląda sytuacja pracownika, którego zadaniem jest przygotowanie nowego osiedla, prowadzenie procedur inwestycyjnych, uzyskiwanie finansowania, negocjowanie zakupu gruntu, organizacja przetargu, nadzorowanie wykonawcy albo obsługa budowy, która nie została jeszcze oddana do użytkowania.

Taki pracownik nie eksploatuje istniejącego budynku. Realizuje nową inwestycję. Jego koszt powinien być przypisany do tego przedsięwzięcia, podobnie jak dokumentacja projektowa, obsługa prawna budowy, nadzór inwestorski czy koszt finansowania projektu w toku.

Jeżeli wydatki te trafiają do wspólnej kategorii „kosztów zarządu” albo „kosztów administracji”, a następnie są rozdzielane na czynsze wszystkich obecnych najemców, dochodzi do nieuzasadnionego przerzucenia wydatków inwestycyjnych na dotychczasowych lokatorów.

To jest zasadnicza różnica między zarządzaniem budynkiem a finansowaniem ekspansji podmiotu, który nim zarządza.

Globalna kalkulacja nie może zmieniać celu wydatku

TBS może argumentować, że art. 28 odnosi się do sumy czynszów w zasobie mieszkaniowym, a nie do osobnego budżetu każdego lokalu czy budynku. To ważna różnica i nie można jej ignorować.

Globalne ustalanie czynszu nie powinno jednak oznaczać, że każdy koszt spółki automatycznie staje się kosztem czynszu.

Koszt nowej inwestycji pozostaje kosztem nowej inwestycji, nawet gdy realizuje ją ten sam podmiot, który zarządza budynkiem oddanym kilkanaście lat wcześniej. Wynagrodzenie pracownika prowadzącego projekt budowlany nie zmienia się w koszt eksploatacji tylko dlatego, że jego pensję wypłaca ta sama spółka. Podobnie kredyt na budowę w toku nie staje się zobowiązaniem mieszkańców starego budynku wyłącznie dlatego, że obie inwestycje należą do jednego TBS.

Wspólna księgowość może uprościć zarządzanie. Nie może jednak zastąpić prawidłowego przypisania kosztów.

Rzeczywisty problem: subsydiowanie skrośne

W debacie o TBS-ach często pojawia się pojęcie „subsydiowania skrośnego”. Brzmi technicznie i neutralnie. W praktyce oznacza jednak, że jedna grupa mieszkańców finansuje koszty, z których korzysta inna grupa albo które dotyczą przyszłych najemców.

Jeżeli ustawodawca chciałby dopuścić wyjątkowe subsydiowanie skrośne, musiałby uczynić to wprost, określając jego zakres, czas trwania i źródło finansowania. Nie można takiego mechanizmu domniemywać z samego faktu, że TBS zarządza większym zasobem.

Bez takiego rozdzielenia nie da się rzetelnie ocenić, czy wysoki koszt zarządzania wynika z realnych potrzeb istniejącego zasobu, czy z przerzucania na niego kosztów rozwoju spółki.

Kto powinien finansować nowe mieszkania

Nowa inwestycja mieszkaniowa powinna mieć własny montaż finansowy. Powinny go tworzyć przede wszystkim nowe partycypacje, kredyty lub finansowanie zwrotne przypisane do konkretnego przedsięwzięcia, środki gminy, środki państwowe oraz przyszłe czynsze lokatorów nowych mieszkań.

Nie ma racjonalnego powodu, aby koszty przygotowania kolejnego osiedla automatycznie obciążały najemców lokali, którzy od lat mieszkają w istniejącym zasobie.

Taka praktyka prowadzi do prostego skutku: im bardziej TBS się rozwija, tym większa część kosztu jego rozwoju może być rozproszona po czynszach tych, którzy nie są beneficjentami nowych inwestycji.

To może być wygodne dla spółki. Nie jest jednak uczciwe wobec mieszkańców ani spójne z ideą czynszu kosztowego.

Ustawa już dziś wyznacza granice czynszu

Nie jest prawdą, że TBS może dowolnie zdecydować, jakie wydatki wpisze do czynszu tylko dlatego, że wszystkie ponosi jedna spółka.

Art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wskazuje cele, na które mają wystarczać czynsze: eksploatację budynków, remonty oraz spłatę zobowiązań związanych z budową. To jest konstrukcja czynszu kosztowego.

Nie ma w niej odrębnego składnika pod nazwą: koszty nowych osiedli, budowy w toku, rozwój Towarzystwa, przygotowanie kolejnych projektów albo wynagrodzenia pracowników realizujących nowe inwestycje.

Globalne kalkulowanie czynszu dla całego zasobu nie zmienia charakteru kosztu.
Kredyt na budowę nowego budynku pozostaje kosztem tej budowy.
Dokumentacja nowego osiedla pozostaje kosztem tego osiedla.
Wynagrodzenie pracownika prowadzącego kolejną inwestycję pozostaje kosztem tej inwestycji.

Nie mogą stać się kosztem eksploatacji starego budynku tylko dlatego, że ich płatnikiem jest ten sam TBS.

Jeżeli takie wydatki są ukrywane w kosztach zarządu lub administracji, a następnie rozdzielane na czynsze najemców istniejącego zasobu, czynsz przestaje odpowiadać ustawowemu modelowi kosztowemu.

Nie jest to „solidaryzm mieszkańców” ani neutralna technika księgowa. Jest to przerzucenie na lokatorów kosztów, których art. 28 nie wymienia jako celu czynszu.

Potrzebna jest przejrzystość, nie nowa furtka

Nowelizacja może być potrzebna, ale nie po to, aby dopiero zakazać praktyki, której obecna konstrukcja ustawy nie przewiduje.

Jej zadaniem powinno być zamknięcie sporów interpretacyjnych i uniemożliwienie ukrywania kosztów w jednym worku księgowym.

TBS i SIM powinny mieć obowiązek prowadzenia odrębnych centrów kosztowych dla:
- eksploatacji istniejących budynków;
- remontów istniejącego zasobu;
- zobowiązań związanych z budową już oddanych lokali;
- inwestycji w toku;
- projektów przygotowywanych do realizacji;
- kosztów ogólnego zarządu.

Mieszkaniec powinien móc sprawdzić, ile z jego czynszu finansuje jego budynek, a ile działania, które nie mogą zostać pokryte z jego opłat. Nie jest to żądanie nowego przywileju. To jest żądanie wykonania obowiązującej ustawy zgodnie z jej sensem.

Czynsz w TBS ma finansować mieszkanie i zasób, którego dotyczy. Nie może stawać się niewidzialnym funduszem rozwoju całego Towarzystwa.

Grzegorz Prigan, adwokat