PO PIERWSZE: SPRAWDŹ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ INTERESUJĄCEJ CIĘ NIERUCHOMOŚCI
Sprawdź właściciela nieruchomości i obciążenie hipoteką
Badanie stanu prawnego nieruchomości zawsze rozpoczynamy od zapoznania się z treścią wpisów w księdze wieczystej. Na tej podstawie możemy sprawdzić nie tylko dane na temat właścicieli nieruchomości, ale również to, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (dział IV księgi wieczystej). Należy bowiem mieć świadomość, że nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką oznacza, że nabywca odpowiadać będzie za spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką do wysokości wartości nieruchomości. Ewentualna egzekucja nie obejmie innych składników majątku nabywcy.
Polecamy: Rozliczamy najem
Istotność treści księgi wieczystej związana jest również z tak zwaną rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył nieruchomość od osoby będącej właścicielem nieruchomości zgodnie z księgą wieczystą.
I tak na przykład, rękojmia zadziała w sytuacji, gdy rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest osoba A, natomiast w księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest B. Na podstawie odpłatnej czynności prawnej B przenosi własność nieruchomości na rzecz C. Rękojmia powoduje, że C staje się właścicielem tej nieruchomości, natomiast A traci prawo własności, ponieważ nie był wpisany w księdze wieczystej.
Zweryfikuj możliwości swobodnej eksploatacji nieruchomości
Z księgi wieczystej dowiemy się również, czy dla nieruchomości zostały ustanowione służebności (lub inne ograniczone prawa rzeczowe) bądź czy nabywana nieruchomość takimi służebnościami jest obciążona.
Najważniejszą służebnością jest oczywiście służebność gruntowa, zapewniająca dostęp do drogi publicznej. W przypadku jej braku, zabudowa nieruchomości będzie niemożliwa do momentu, aż nie zostanie jej zapewniony dostęp do drogi publicznej. W praktyce spotyka się również służebności gruntowe mające zabezpieczyć możliwość korzystania z przyłączy wodno-kanalizacyjnych, dające możliwość ustawienia kontenerów na odpady, rusztowania celem przeprowadzenia prac remontowych budynku etc.
PO DRUGIE: ZAPOZNAJ SIĘ Z SYTUACJĄ MAJĄTKOWĄ ZBYWCY I UWZGLĘDNIJ ODPOWIEDNIE OŚWIADCZENIE W AKCIE NOTARIALNYM
Nie bez znaczenia pozostaje również sytuacja majątkowa zbywcy, a przede wszystkim to, czy względem jego majątku jest prowadzone postępowanie egzekucyjne. Z tej przyczyny warto zawrzeć w treści aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oświadczenie zbywcy dotyczące braku toczących się względem niego postępowań egzekucyjnych. Jeżeli taka okoliczność nie potwierdzi się, powodzenie transakcji może być zagrożone.
Działanie mające na celu pokrzywdzenie wierzyciela, a więc w tym przypadku wierzyciela zbywcy nieruchomości, może być kwalifikowane jako przestępstwo z art. 300 k.k., zgodnie z którym karą pozbawienia wolności zagrożone jest udaremnianie lub uszczuplanie zaspokojenia swojego wierzyciela przez zbywanie składników swojego majątku, jeżeli takiej osobie grozi niewypłacalność lub upadłość.
Również kodeks cywilny przewiduje instytucję, mogącą przeciwdziałać wyzbywaniu się swojego majątku przez dłużników, jaką jest skarga pauliańska. O ile w przypadku kodeksu karnego sankcje dotkną tylko nieuczciwego zbywcę nieruchomości, o tyle w przypadku skargi pauliańskiej jej skutkiem może być bezskuteczność czynności prawnej dokonanej z nabywcą względem wierzycieli zbywcy. Wówczas wierzyciele zbywcy będą mogli prowadzić egzekucję z nieruchomości, przez co nabywca może ją stracić. Warunkiem skorzystania z instytucji skargi pauliańskiej jest jednak, aby zbywca działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia (tutaj: nabywca) o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
PO TRZECIE: ZBADAJ SĄSIEDZTWO NIERUCHOMOŚCI
Bardzo często to właśnie kłopotliwe sąsiedztwo wysuwa się na pierwsze, a nie ostatnie miejsce podczas poszukiwań wymarzonej lokalizacji. Jest to temat bardzo szeroki, który wykracza poza ramy tego artykułu, jednak należy tutaj wskazać na rzecz najważniejszą: jeżeli nabywamy nieruchomość w atrakcyjnej, a więc niskiej cenie, ponieważ w pobliżu znajduje się obiekt mogący powodować uciążliwości - to zadaniem trudnym, aczkolwiek nie niemożliwym, będzie zmiana tego stanu rzeczy. Zawsze jednak właścicielowi przysługiwać będzie roszczenie o zaprzestanie tak zwanych immisji, czyli działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ochronę prawną w tym zakresie może uzyskać kierując do sądu cywilnego pozew przeciwko właścicielowi nieruchomości sąsiedniej o zaniechanie naruszeń.
Polecamy serwis: Prawa konsumenta