Nieruchomość obciążona hipoteką podczas podziału majątku małżonków - stanowisko Sądu Najwyższego

Podziału majątku można dokonać zarówno na drodze sądowej, jak i w przez zawarcie ugody. Co więcej, podział majątku w sądzie przeważnie ma miejsce wtedy, gdy małżonkowie nie mają wspólnego stanowiska w kwestii podziału.

Zaznaczyć także należy, iż podział majątku wspólnego może nastąpić poprzez podział w naturze, przyznanie rzeczy jednemu małżonkowi na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego małżonka oraz poprzez egzekucyjną sprzedaż rzeczy i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży (jest to zazwyczaj najgorszy z możliwych sposobów, gdyż m.in. wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami).

Nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż w sprawie o podział majątku sąd nie rozważa kwestii długów małżonków - może jedynie rozliczyć wzajemnie małżonków jeśli jedno z nich spłacało wspólne długi po rozwodzie jeszcze przed podziałem majątku.

Inaczej sprawa wygląda jeśli małżonkowie posiadają kredyt hipoteczny obciążający wspólne mieszkanie lub dom. Będzie to ważne dla Sądu, gdyż od obciążenia hipotecznego zależy wartość rzeczywista handlowa nieruchomości. Często przy wydawaniu wyroku, pojawiało się pytanie: czy majątek do podziału szacuje się z odliczeniem wartości obciążenia hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości? Do tej pory, sądy nie wypracowały jednej spójnej linii orzeczniczej w tej kwestii. Oznacza to, że jedne sądy odliczały wartość obciążenia hipotecznego, a inne tego nie robiły. Sąd Najwyższy podejmował już próbę wyjaśnienia sprawy obciążenia hipotecznego, jednak odmówił przyjęcia uchwały, ograniczając się do odniesienia do art. 618 kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to, iż w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Niedawno, bo dnia 28 marca 2019 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednemu z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Na uwadze należy także mieć przepis art. 618 § 3 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, iż po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w § 1, chociażby nie były one ogłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W ocenie Sądu Najwyższego przepis ten nie wyłącza jednak roszczenia o spłatę kredytu z tytułu hipoteki, gdyż jest to narzędzie wyrównania strat jednego z byłych małżonków.

Wskazać należy, iż wymieniona uchwała została podjęta, gdyż Sąd Okręgowy w Łodzi, który rozpatrywał apelację od wyroku, w którym Sąd Rejonowy w Pabianicach dokonał podziału majątku państwa Z. odliczył wartość kredytu od wartości mieszkania, nabrał wątpliwości co do słuszności takiej decyzji. Zadano więc pytanie Sądowi Najwyższemu. Pełnomocnik uczestnika postępowania twierdziła, że nieuwzględnienie obciążenia hipotecznego jest podwójnie krzywdzące dla jej klienta, m.in., gdyż oprócz spłaty ½ wartości nieruchomości małżonce będzie on także obciążony spłatą kredytu bankowego. Odmienne stanowisko prezentował Rzecznik Praw Obywatelskich, który zgłosił swój udział w sprawie. Według Adama Bodnara ten, komu przyznano nieruchomość będzie dłużnikiem drugiej strony, co spowoduje zmianę umowy kredytowej z powodu zmiany właściciela nieruchomości.

Podsumowując, orzeczenia Sądu Najwyższego są wiążące tylko wtedy, gdy sąd odwoławczy zada pytanie prawne w kwestii budzącej wątpliwości, wtedy pogląd prawny wyrażony w uchwale SN wiąże sąd w tej konkretnej sprawie. Innych sądów niższych natomiast orzeczenia Sądu Najwyższego formalnie nie wiążą. Jednak wydana niedawno uchwała z pewnością będzie naprowadzeniem dla sądów w jaki sposób obliczać wartość nieruchomości obciążonych hipoteką.

Zobacz także: Nieruchomości