Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość (wywiad)

Wioleta Matela-Marszałek, Infor.pl: Czy kupujący może jeszcze przed zawarciem umowy sprawdzić uczciwość sprzedawcy?

Maciej Celichowski, notariusz: Można sprawdzić czy sprzedawca znany jest np. zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, do której należy kupowane mieszkanie, sąsiadom, czy ma konto w Internecie oraz czy posiada związane z kupowanym mieszkaniem lub domem rachunki za energię, gaz czy wodę oraz dowody zapłaty opłaty podatku od nieruchomości i kosztów utrzymania wspólnoty mieszkaniowej. Warto poprosić go o okazanie umowy kupna przez niego sprzedawanego lokum. Można też, na przykład, wybrać się ze sprzedawcą do zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej w celu sprawdzenia stanu rozliczeń mieszkania, a przy okazji zwrócić uwagę na to, czy jest on tam znany. Choć nieznajomość sprzedawcy w zarządzie wspólnoty nie musi oznaczać, że nie jest on właścicielem mieszkania. Może być po prostu nieaktywnym członkiem wspólnoty. Dlatego trzeba sprawdzać sprzedawcę wielotorowo. Ostatnią możliwością tej weryfikacji jest notariusz, który sprawdza dowód osobisty sprzedawcy, porównuje go z treścią księgi wieczystej, bada dokumenty stanowiące podstawę nabycia nieruchomości oraz inne dokumenty jej dotyczące, a nadto może podjąć próby weryfikacji jego tożsamości w jakiś inny sposób.

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania

Na czym polega ta weryfikacja?

Jest to element procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy, do stosowania której notariusz jest zobowiązany przy transakcjach przekraczających 15.000 EUR. Weryfikacja oznacza próbę sprawdzenia czy strona czynności notarialnej istnieje w realnym świecie, np. przez sprawdzenie jej prawa jazdy, legitymacji ZUS, wpisu do CEIDG itp.

Co powinno wzbudzić naszą szczególną ostrożność?

Pośpiech, niechęć sprzedawcy do osobistego spotkania przed wizytą u notariusza, korzystanie wyłącznie z pośredników. Trzeba pamiętać, że prawdziwe okazje zdarzają się naprawdę rzadko, a z reguły tzw. okazje to transakcje ryzykowne np. z uwagi na zadłużenie sprzedawcy lub nawet próby oszustwa. Najbezpieczniejsze są normalne transakcje, za średnie ceny, dokonywane w normalnych warunkach. Okazje zostawmy specjalistom, osobom zajmującym się zawodowo handlem nieruchomościami, gotowym podjąć się ryzyka i potrafiącym profesjonalnie je ocenić.

Czy warto jest zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?

Umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza daje nam trzy korzyści. Po pierwsze, sporządza ją profesjonalista, odpowiedzialny za jej treść. Po drugie, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego możemy dochodzić kupna nieruchomości przed sądem. W takim przypadku wyrok sądowy może przenieść na nas własność wymarzonego lokum, za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. Umowa pisemna takiej możliwości nie daje. Po trzecie, na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego można złożyć wniosek o wpis swojego roszczenia o nabycie nieruchomości w księdze wieczystej. Taki wpis pozwala ją nabyć bez obciążeń dokonanych przez sprzedawcę po złożenia wniosku o wpis naszego roszczenia i nawet wtedy, gdy sprzedawca nieruchomość sprzeda lub podaruje innej osobie.