Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość (wywiad)

Wioleta Matela-Marszałek, Infor.pl: Czy kupujący może jeszcze przed zawarciem umowy sprawdzić uczciwość sprzedawcy?

Maciej Celichowski, notariusz: Można sprawdzić czy sprzedawca znany jest np. zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, do której należy kupowane mieszkanie, sąsiadom, czy ma konto w Internecie oraz czy posiada związane z kupowanym mieszkaniem lub domem rachunki za energię, gaz czy wodę oraz dowody zapłaty opłaty podatku od nieruchomości i kosztów utrzymania wspólnoty mieszkaniowej. Warto poprosić go o okazanie umowy kupna przez niego sprzedawanego lokum. Można też, na przykład, wybrać się ze sprzedawcą do zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej w celu sprawdzenia stanu rozliczeń mieszkania, a przy okazji zwrócić uwagę na to, czy jest on tam znany. Choć nieznajomość sprzedawcy w zarządzie wspólnoty nie musi oznaczać, że nie jest on właścicielem mieszkania. Może być po prostu nieaktywnym członkiem wspólnoty. Dlatego trzeba sprawdzać sprzedawcę wielotorowo. Ostatnią możliwością tej weryfikacji jest notariusz, który sprawdza dowód osobisty sprzedawcy, porównuje go z treścią księgi wieczystej, bada dokumenty stanowiące podstawę nabycia nieruchomości oraz inne dokumenty jej dotyczące, a nadto może podjąć próby weryfikacji jego tożsamości w jakiś inny sposób.

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania

Na czym polega ta weryfikacja?

Jest to element procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy, do stosowania której notariusz jest zobowiązany przy transakcjach przekraczających 15.000 EUR. Weryfikacja oznacza próbę sprawdzenia czy strona czynności notarialnej istnieje w realnym świecie, np. przez sprawdzenie jej prawa jazdy, legitymacji ZUS, wpisu do CEIDG itp.

Co powinno wzbudzić naszą szczególną ostrożność?

Pośpiech, niechęć sprzedawcy do osobistego spotkania przed wizytą u notariusza, korzystanie wyłącznie z pośredników. Trzeba pamiętać, że prawdziwe okazje zdarzają się naprawdę rzadko, a z reguły tzw. okazje to transakcje ryzykowne np. z uwagi na zadłużenie sprzedawcy lub nawet próby oszustwa. Najbezpieczniejsze są normalne transakcje, za średnie ceny, dokonywane w normalnych warunkach. Okazje zostawmy specjalistom, osobom zajmującym się zawodowo handlem nieruchomościami, gotowym podjąć się ryzyka i potrafiącym profesjonalnie je ocenić.

Czy warto jest zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?

Umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza daje nam trzy korzyści. Po pierwsze, sporządza ją profesjonalista, odpowiedzialny za jej treść. Po drugie, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego możemy dochodzić kupna nieruchomości przed sądem. W takim przypadku wyrok sądowy może przenieść na nas własność wymarzonego lokum, za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. Umowa pisemna takiej możliwości nie daje. Po trzecie, na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego można złożyć wniosek o wpis swojego roszczenia o nabycie nieruchomości w księdze wieczystej. Taki wpis pozwala ją nabyć bez obciążeń dokonanych przez sprzedawcę po złożenia wniosku o wpis naszego roszczenia i nawet wtedy, gdy sprzedawca nieruchomość sprzeda lub podaruje innej osobie.

Dlaczego nie warto płacić gotówką?

Płatność gotówką może dziś, przynajmniej przy większych transakcjach, wydawać się podejrzana. Poza tym z punktu widzenia kupującego ryzyko polega jedynie na ryzyku przy transporcie pieniędzy do notariusza. Sprzedający jednak ryzykuje tym, że pieniądze okażą się fałszywe. I poniesie ryzyko transportu pieniędzy do banku. Rozwiązaniem jest depozyt notarialny.

Czy z depozytem notarialnym wiążą się jakieś koszty?

Oczywiście, ale za bezpieczeństwo warto zapłacić. Ubezpieczamy mieszkanie mimo, że to przecież kosztuje. Jednak koszty depozytu w porównaniu z ryzykiem nie są nadmierne.

Czym jest depozyt notarialny i dlaczego jest bezpieczny?

Depozyt notarialny jest najbezpieczniejszym sposobem zapłaty ceny. Polega on na tym, że kupujący przed kupnem np. mieszkania wpłaca pieniądze na specjalny rachunek depozytowy notariusza, a notariusz wypłaca je sprzedawcy po kupnie przez kupującego mieszkania. Za prawidłowość zapłaty ceny odpowiada w takim przypadku notariusz, który jest gwarantem zaspokojenia roszczenia sprzedawcy.

Polecamy serwis: Notariusz

Czy można zapłacić za nieruchomość przez Internet w trakcie transakcji?

Oczywiście, taka możliwość jest, jednak wymaga posiadania przez obydwie strony rachunku w tym samym banku oraz możliwości dokonania przelewu ceny przez Internet. Nie zawsze jest to łatwe i szybkie, czasem wymaga autoryzacji telefonicznej. Taka metoda jednak zawsze stawia pytanie, kiedy sprzedawca ma złożyć swój podpis: przed otrzymaniem na swoje konto ceny, po tej chwili, i co się stanie, jak tego podpisu nie złoży, mimo otrzymania przelewu. Dla tego, kto jednak jest gotów zaakceptować takie ryzyko, taka metoda może okazać się atrakcyjną.

Jakie jest ryzyko związane z zapłatą ceny?

Jest kluczowy element transakcji sprzedaży nieruchomości. Warto skupić się na terminie i sposobie zapłaty ceny pochodzącej bezpośrednio od kupującego. Najbezpieczniej jest, by nastąpiło to najpóźniej w chwili zawarcia umowy sprzedawcy. O sposobach zapłaty tej części ceny była mowa wyżej. Natomiast inną sprawą jest zapłata części ceny z pieniędzy pochodzących z kredytu. Banki uzależniają wypłatę kredytu od przedstawienia umowy sprzedaży własności nieruchomości na rzecz kupującego. Standardem jest więc zobowiązanie zawieranie umów, w których kupujący zobowiązują się do zapłaty reszty ceny w terminie 7-10 dni oraz poddają się egzekucji z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Takie poddanie się egzekucji odpowiada wyrokowi sądu nakazującemu kupującemu zapłatę danej kwoty i stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji przez komornika.

Czym kierować się przy wyborze notariusza?

W zasadzie każdy kandydat na notariusza winien być zweryfikowany przez Ministra Sprawiedliwości pod kątem przygotowania zawodowego. Oczywiście warto zasięgnąć opinii innych osób i np. sprawdzić staż zawodowy notariusza. Doświadczenie zwykle jest dobrym prognostykiem, choć nie ma reguły. Generalnie polski notariat jest jednym z najbezpieczniejszych w Europie, z jednym z najniższych wskaźników procesów związanych ze sporządzonymi aktami notarialnymi.

Czy zakup nieruchomości przez pośrednika gwarantuje bezpieczeństwo transakcji?

Obecnie pośrednikiem może być każda osoba, która wykupi odpowiednią polisę ubezpieczeniową. Nie gwarantuje to oczywiście, właściwego poziomu przygotowania do zawodu. Warto więc korzystać z pośrednika jedynie wtedy, gdy mamy wiedzę o jego odpowiednim przygotowaniu i doświadczeniu zawodowym, takiego, który posiada odpowiednią renomę. Taka osoba można okazać się ważna w szczególności dla kupującego, gdyż sprawdzi nabywaną nieruchomość np. w aspekcie technicznym. Dobry pośrednik powinien zorientować się, że oferta sprzedaży nieruchomości może być oszustwem lub wiąże się z jakimś ryzykiem dla kupującego.

Dziękuję za rozmowę.

Polecamy serwis: Umowa kupno-sprzedaż