REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku - na co uważać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z wieloma formalnościami, które towarzyszą nabywcy na każdym kroku. Na co powinniśmy uważać, kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym? Jak właściwie ocenić ryzyko inwestycji?

Krok pierwszy: Umowa rezerwacyjna

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna z reguły gwarantuje zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy najem

Zawarciu umowy rezerwacyjnej towarzyszy często zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości. Z chwilą podpisania umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny lokalu.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota uiszczona tytułem zaliczki (opłaty rezerwacyjnej) podlega zwrotowi, natomiast kwota uiszczona tytułem zadatku może podlegać zwrotowi na zasadach określonych w umowie rezerwacyjnej.

Krok drugi: Przedwstępna umowa deweloperska

Przedwstępna umowa deweloperska może poprzedzać umowę deweloperską i powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy deweloperskiej. Na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli zachowana została forma aktu notarialnego, w razie niezawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie każda ze stron może domagać się zawarcia umowy deweloperskiej, również na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. W takim przypadku możliwe jest ewentualnie żądanie naprawienia szkody wywołanej niezawarciem umowy deweloperskiej.

Krok trzeci: Umowa deweloperska i jej zabezpieczenie

REKLAMA

Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami. Warto w tym miejscu wskazać, że jeśli sprzedaż lokalu będzie następowała na rzecz podmiotu niemieszczącego się w tych ramach to znaczy przedsiębiorcy lub osoby prawnej - ochrona wynikająca z ustawy deweloperskiej nie będzie działała.

Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu (lub odpowiednio domu jednorodzinnego).

Zgodnie z ustawą, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przed pierwszą wpłatą nabywcy (zarówno w ramach umowy przedwstępnej deweloperskiej, jak i umowy deweloperskiej) - deweloper powinien otworzyć w banku tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty.

Dodatkową ochroną nabywcy może być gwarancja ubezpieczeniowa lub gwarancja bankowa, niemniej ich ustanowienie nie jest obligatoryjne.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, informując nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.

REKLAMA

Co istotne, prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, tylko w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Różnica pomiędzy zamkniętym rachunkiem powierniczym, a otwartym rachunkiem powierniczym polega na tym, że w przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, natomiast w przypadku rachunku otwartego wypłaty są dokonywane na bieżącą, w miarę ukończenia kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, co podlega kontroli banku.

Krok czwarty: Termin przekazania nieruchomości

Umowa deweloperska powinna wskazywać termin realizacji przedsięwzięcia oraz datę przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, która najczęściej jest wskazywana jako data „nie później niż”. Deweloper jest w tym zakresie związany postanowieniami umowy deweloperskiej, a wszelkie uchybienie przez niego przyjętym w umowie terminom może być podstawą roszczeń odszkodowawczych nabywcy w przypadku, gdy ten spełnił ciążące na nim, wzajemne świadczenie, sprowadzające się z reguły do zapłaty pełnej ceny.

Krok piąty: Zarząd nieruchomością wspólną

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku powstaje jednocześnie część wspólna, służąca użytkowi wszystkich właścicieli lokali. Właściciele lokali obowiązani są do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Zagadnieniem wartym analizy jest kwestia administrowania przez dewelopera lub wybrany przez niego podmiot nieruchomością wspólną. Deweloper, który zamierza zarządzać nieruchomością wspólną, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty. W umowach deweloperskich często pojawiają się zatem zapisy, że kupujący wyraża zgodę na odpłatne administrowanie budynkiem przez dewelopera przez oznaczony czas, jednak legalność wprowadzania takich postanowień do treści umowy deweloperskiej jest dyskusyjna.

Krok szósty: Rękojmia za wady, gwarancja

Rękojmia za wady przysługuje względem każdej nabywanej rzeczy, w przeciwieństwie do gwarancji, którą należy zastrzec w umowie sprzedaży, aby wiązała zbywcę. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Okres obowiązywania gwarancji powinna regulować umowa.

Obydwa roszczenia, zarówno w zakresie rękojmi, jak i gwarancji, przysługują równolegle – to od nabywcy zależy, z którego roszczenia będzie korzystał. Opisanie różnic pomiędzy obydwiema instytucjami wykracza poza ramy tego artykułu, jednak w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że dochodzenie roszczeń w ramach gwarancji jest łatwiejsze, niż w przypadku rękojmi. Uzasadnia to fakt, że gwarancja chroni jakość produktu, natomiast w przypadku rękojmi niezbędnym będzie wykazanie, że wada istniała już w chwili przejścia własności na nabywcę.

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

Duże pieniądze na modernizację budynku i kanalizację: rusza nowy program

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej ogłosił nabór wniosków w nowym programie – do rozdysponowania dla beneficjentów jest aż 1,3 mld zł. Program będzie dostępny wyłącznie w czterech województwach.

Renta wdowia od 1 lipca 2025 – ZUS gotowy do wypłat. Sprawdź, czy masz prawo do świadczenia

Od 1 lipca 2025 roku Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie wypłatę renty wdowiej. Dotychczas do ZUS wpłynęło prawie milion wniosków. Łącznie, do wszystkich uprawnionych instytucji wpłynęło ponad 1 mln 64 tys. 414 wniosków o rentę wdowią. Sprawdź, komu przysługuje świadczenie, jakie są warunki i jak wygląda procedura.

REKLAMA

WSA: Nowa klasyfikacja chorób dla spraw w MOPS jeszcze nie obowiązuje. A urzędnicy ją stosują

Sądy pilnują, aby MOPS i SKO nie powoływały się na IDC-11. Ta klasyfikacja chorób jeszcze nie obowiązuje. Trwają prace nad jej wdrożeniem. Mówi się o 2026 r.

WSA: urzędnicy w MOPS nie mogą polemizować z zaświadczeniem od lekarza. Nie mogą podważać stopnia lekkiego, umiarkowanego i znacznego [orzeczenie o niepełnosprawności]

To duży problem w praktyce korzystania z usług i świadczeń z MOPS. Urzędnicy samowolnie kwestionują treść nie tylko orzeczenia o niepełnosprawności, ale także zaświadczenia lekarskie. Ten sam zarzut dotyczy także SKO kontrolujących decyzje MOPS.

Niegodny czy wydziedziczony? Prawo spadkowe po zmianach

Uznanie za niegodnego dziedziczenia i wydziedziczenie mają podobne skutki i zdarza się, że są mylone. Trzeba jednak wiedzieć, iż to odmienne instytucje prawa spadkowego. Czym się różnią? Jakie są aktualne przepisy?

Wyrok: świadczenia z MOPS na podstawie zaświadczenia lekarza, ale bez orzeczenia o niepełnosprawności [wyrok WSA z 4 czerwca 2025 r.]

Zarówno przedszkola, szkoły i NFZ nie mają możliwości zapewnienia np. działań rehabilitacyjnych i edukacyjnych w wymiarze, którego potrzebuje dziecko chore np. na autyzm. Więc do MOPS trafiają wnioski rodziców, których dzieci powinny otrzymać wsparcie ze szkół albo medycznych placówek publicznych wspomagających dzieci w trudnej sytuacji zdrowotnej. Niewydolny system edukacji i system zdrowia powoduje, że dziecko wymagające np. 40 h godzin pracy ze specjalistą otrzymuje tych godzin 4. Co robią rodzice nie mający pieniędzy na opłacenie prywatnych usług specjalistów z wymiarze 36 h? Idą do MOPS. I szukają pomocy. Np. wybierając ścieżkę „MOPS i usługi opiekuńcze”. W artykule przykład matki, która próbowała taką pomoc z MOPS otrzymać dla dzieci w których zdiagnozowano autyzm (kod F84.0) nadpobudliwość ruchową z deficytem uwagi (F90).

REKLAMA

Podwyżki. Z 27,30 zł zł na 30,50 zł. Tym razem abonament RTV. 10% rabatu to 329,40 zł. Abonament miał być zlikwidowany

Abonament RTV w 2026 r. wyniesie 9,50 zł miesięcznie w wypadku odbiornika radiowego oraz 30,50 zł w wypadku odbiornika radiowego i telewizyjnego. abonamentu z 10 proc. zniżką za opłaty wnoszone z góry za cały 2026 r. sięgnie 102,60 zł za odbiornik radiowy i 329,40 zł za odbiornik radiowy i telewizyjny.

Zasiłek pielęgnacyjny dla 1 mln Polaków w rządowym dryfie. Zapowiedź problemów dla stopnia umiarkowanego

Dryf wynika z inflacji, która "zżera" dodatek pielęgnacyjny. I to od 2019 r. Stale wartość 215,84 zł. Dodatkowo dziś jest przesądzone (prawie na 100%), że w 2026 r. i i 2027 r. ta sytuacja się utrzyma - nie będzie podwyżki zasiłku pielęgnacyjnego. Dla osób niepełnosprawnych ze stopniem niepełnosprawności umiarkowanym (lekki nie otrzymuje zasiłku pielęgnacyjnego) na horyzoncie jest nowy (poważniejszy) problem - coraz większe znaczenie testów sprawności osoby niepełnosprawnej i (symetrycznie) coraz mniejsze znaczenia orzeczenia o niepełnosprawności. Np. dodatek dopełniający do renty socjalnej zależny jest od orzeczenia o niesamodzielności, a świadczenie wspierające od testu zdolności do samodzielności jakim jest poziom potrzeby wsparcia.

REKLAMA