REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku - na co uważać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z wieloma formalnościami, które towarzyszą nabywcy na każdym kroku. Na co powinniśmy uważać, kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym? Jak właściwie ocenić ryzyko inwestycji?

Krok pierwszy: Umowa rezerwacyjna

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna z reguły gwarantuje zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy najem

Zawarciu umowy rezerwacyjnej towarzyszy często zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości. Z chwilą podpisania umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny lokalu.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota uiszczona tytułem zaliczki (opłaty rezerwacyjnej) podlega zwrotowi, natomiast kwota uiszczona tytułem zadatku może podlegać zwrotowi na zasadach określonych w umowie rezerwacyjnej.

Krok drugi: Przedwstępna umowa deweloperska

Przedwstępna umowa deweloperska może poprzedzać umowę deweloperską i powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy deweloperskiej. Na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli zachowana została forma aktu notarialnego, w razie niezawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie każda ze stron może domagać się zawarcia umowy deweloperskiej, również na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. W takim przypadku możliwe jest ewentualnie żądanie naprawienia szkody wywołanej niezawarciem umowy deweloperskiej.

Krok trzeci: Umowa deweloperska i jej zabezpieczenie

REKLAMA

Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami. Warto w tym miejscu wskazać, że jeśli sprzedaż lokalu będzie następowała na rzecz podmiotu niemieszczącego się w tych ramach to znaczy przedsiębiorcy lub osoby prawnej - ochrona wynikająca z ustawy deweloperskiej nie będzie działała.

Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu (lub odpowiednio domu jednorodzinnego).

Zgodnie z ustawą, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przed pierwszą wpłatą nabywcy (zarówno w ramach umowy przedwstępnej deweloperskiej, jak i umowy deweloperskiej) - deweloper powinien otworzyć w banku tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty.

Dodatkową ochroną nabywcy może być gwarancja ubezpieczeniowa lub gwarancja bankowa, niemniej ich ustanowienie nie jest obligatoryjne.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, informując nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.

REKLAMA

Co istotne, prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, tylko w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Różnica pomiędzy zamkniętym rachunkiem powierniczym, a otwartym rachunkiem powierniczym polega na tym, że w przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, natomiast w przypadku rachunku otwartego wypłaty są dokonywane na bieżącą, w miarę ukończenia kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, co podlega kontroli banku.

Krok czwarty: Termin przekazania nieruchomości

Umowa deweloperska powinna wskazywać termin realizacji przedsięwzięcia oraz datę przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, która najczęściej jest wskazywana jako data „nie później niż”. Deweloper jest w tym zakresie związany postanowieniami umowy deweloperskiej, a wszelkie uchybienie przez niego przyjętym w umowie terminom może być podstawą roszczeń odszkodowawczych nabywcy w przypadku, gdy ten spełnił ciążące na nim, wzajemne świadczenie, sprowadzające się z reguły do zapłaty pełnej ceny.

Krok piąty: Zarząd nieruchomością wspólną

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku powstaje jednocześnie część wspólna, służąca użytkowi wszystkich właścicieli lokali. Właściciele lokali obowiązani są do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Zagadnieniem wartym analizy jest kwestia administrowania przez dewelopera lub wybrany przez niego podmiot nieruchomością wspólną. Deweloper, który zamierza zarządzać nieruchomością wspólną, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty. W umowach deweloperskich często pojawiają się zatem zapisy, że kupujący wyraża zgodę na odpłatne administrowanie budynkiem przez dewelopera przez oznaczony czas, jednak legalność wprowadzania takich postanowień do treści umowy deweloperskiej jest dyskusyjna.

Krok szósty: Rękojmia za wady, gwarancja

Rękojmia za wady przysługuje względem każdej nabywanej rzeczy, w przeciwieństwie do gwarancji, którą należy zastrzec w umowie sprzedaży, aby wiązała zbywcę. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Okres obowiązywania gwarancji powinna regulować umowa.

Obydwa roszczenia, zarówno w zakresie rękojmi, jak i gwarancji, przysługują równolegle – to od nabywcy zależy, z którego roszczenia będzie korzystał. Opisanie różnic pomiędzy obydwiema instytucjami wykracza poza ramy tego artykułu, jednak w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że dochodzenie roszczeń w ramach gwarancji jest łatwiejsze, niż w przypadku rękojmi. Uzasadnia to fakt, że gwarancja chroni jakość produktu, natomiast w przypadku rękojmi niezbędnym będzie wykazanie, że wada istniała już w chwili przejścia własności na nabywcę.

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak uniknąć niechcianego spadku – poradnik na 2025 r.

Niechciany spadek kojarzy się przede wszystkim z dziedziczeniem długów i innych kłopotliwych zobowiązań. W polskim prawie spadkobierca dziedziczy zarówno prawa, jak i obowiązki majątkowe. Obejmują one m.in. kredyty, zaległe alimenty i inne długi. Aby uniknąć przejęcia cudzych zobowiązań, trzeba w odpowiednim terminie podjąć świadomą decyzję. Poniżej przedstawiamy najważniejsze sposoby uniknięcia niechcianego spadku w świetle aktualnych przepisów obowiązujących w 2025 r.

Sądy kwestionują WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Kluczowe orzeczenia o braku transparentności klauzul zmiennego oprocentowania

Pojawiły się nowe rozstrzygnięcia sądów powszechnych, w których to sędziowie, nie czekając na zbliżające się rozstrzygnięcie TSUE, zakwestionowali odesłanie do wskaźnika WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Orzeczenia te, wydane w sprawach konsumenckich oraz między przedsiębiorcami, wskazują na istotne naruszenia obowiązków informacyjnych banków i pożyczkodawców, skutkujące uznaniem klauzul oprocentowania za nieważne lub abuzywne. Te omawiane niżej orzeczenia rzucają nowe światło na problem stosowania wskaźnika WIBOR w umowach finansowych, wskazując na konieczność zapewnienia pełnej transparentności przez instytucje finansowe w toku zawierania umowy kredytu bądź pożyczki.

Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn 2025 – rząd szykuje rewolucję: łatwiejsze zasady dziedziczenia, przywracanie terminów i koniec z pułapkami podatkowymi

Rząd planuje istotne zmiany w podatku od spadków i darowizn. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji, który ma wprowadzić większą przejrzystość, uproszczenie procedur oraz ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Najważniejsze rozwiązania to możliwość przywrócenia terminu na zgłoszenie spadku oraz doprecyzowanie momentu powstania obowiązku podatkowego, co ma zakończyć wieloletnie wątpliwości i pułapki prawne.

Przepisy nie przewidują jednoznacznych zasad umożliwiających bliskim dostęp do dokumentacji osobistej zmarłych

Przepisy nie przewidują jasnych i jednoznacznych zasad dostępu do dokumentów osobistych zmarłych przez ich bliskich. Powoduje to problemy osób, które chcą poznać przeszłość swoich najbliższych. Rzecznik Praw Obywatelskich występuje do MSWiA o podjęcie prac legislacyjnych ws. jednoznacznych przesłanek takiego dostępu do historycznych dokumentów ewidencji ludności osób zmarłych - czytamy w komunikacie biura RPO.

REKLAMA

W Sejmie: Przepadły pieniądze dla osób niepełnosprawnych. Rząd zapomniał zapisać art. 136 ustawy emerytalnej

Posłanka Iwona Hartwich próbowała załatwić sprawę dodatku dopełniającego, który przepadł w efekcie śmierci osoby niepełnosprawnej. Osoba ta nabyła prawo do dodatku w styczniu 2025 r. Ponieważ dodatek wypłacano (z wyrównaniem od stycznia) dopiero w maju 2025 r. pieniądze przepadły (np. za styczeń i luty, kiedy osoba niepełnosprawna zmarła w marcu).

Apelują: dziadkowie i babcie nie róbcie tego swoim wnukom. Jak uchronić przed niechcianym spadkiem?

Wydawało się, że dziedziczenie przynosi przede wszystkim zysk - no nie zawsze. Dla pewnego młodego mężczyzny okazało się jednak, że spuścizna może mieć zupełnie inny wymiar. Gdy jego dziadek zmarł, nastoletni wówczas wnuk zdawał się jedynym spadkobiercą – i jednocześnie dłużnikiem. Taka właśnie sprawa (zresztą już nie pierwsza tego typu) rozegrała się w polskim sądzie i de facto zmusiła Rzecznika Praw Obywatelskich do interwencji. W komunikacie RPO czytamy: "Jako dziecko odziedziczył dług dziadka - po latach sąd nakazał mu spłatę. Zasadna skarga nadzwyczajna RPO". Poniżej szczegóły tego interesującego przypadku.

Fiskus wszczyna coraz mniej kontroli podatkowych. Mimo to zyskuje na skuteczności [DANE MF]

W pierwszej połowie 2025 roku liczba wszczętych kontroli podatkowych spadła o ponad 16% w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. Spośród tego typu działań, zakończonych od stycznia do czerwca tego roku, w przeszło 99% stwierdzono nieprawidłowości. Ostatnio uszczuplenia wyniosły prawie 769 mln zł, a wpłaty pokontrolne – niespełna 208 mln zł. Część ekspertów przekonuje, że dla organów podatkowych wygodniejsze są czynności sprawdzające. Nie brakuje też opinii, że po stronie podatników zmniejsza się zjawisko nieprawidłowości.

Jawność transakcji kryptowalutowych. Jakie dane trafią do fiskusa? Czy mniejsza anonimowość to mniejsza innowacyjność?

Świat kryptowalut zawsze balansował pomiędzy wolnością a kontrolą. Dopóki branża nie stała się dochodowa, waluty wirtualne można było uznać za ciekawostkę. To właśnie wtedy jeszcze kilka lat temu były anonimowe. Z jednej strony technologia blockchain została stworzona po to, aby dawać niezależność i przejrzystość bez konieczności angażowania instytucji centralnych. Z drugiej, coraz częściej pojawiają się przepisy, które wymagają raportowania transakcji do organów podatkowych. W Polsce już wiadomo, że kolejne zmiany w tym obszarze są nieuniknione. Warto w tym zakresie odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Czy większa jawność oznacza krok naprzód w profesjonalizacji rynku? Czy może jednak ograniczenie anonimowości jest raczej zagrożeniem dla innowacyjności? Dowiedz się więcej na ten temat właśnie w tym artykule.

REKLAMA

Rząd informuje Polaków co mają robić, jak wybuchnie wojna – „Poradnik bezpieczeństwa” trafi do każdego domu w Polsce [udostępniamy wersję PDF]. „Ten poradnik ma czynić nas bezpieczniejszymi”

W dniu 28 sierpnia 2025 r. na stronie internetowej Rządowego Centrum Bezpieczeństwa (RCB) został opublikowany „Poradnik bezpieczeństwa” dla wszystkich Polaków, który został opracowany wspólnie przez MON, MSWiA oraz RCB. Ma on pełnić funkcję praktycznego poradnika, umożliwiającego każdemu obywatelowi skuteczne przygotowanie i działania w sytuacjach kryzysowych, takich jak wojna, klęski żywiołowe czy awarie infrastruktury. Już wkrótce, ma on trafić do wszystkich gospodarstw domowych w Polsce.

MOPS: utrata zasiłku przez rentę wdowią [Przykład]

W przypadku gdy uzyskanie dochodu z tytułu części emerytury spowoduje przekroczenie kryterium dochodowego uprawniającego do zasiłku rodzinnego i utratę prawa do świadczeń, to w omawianym w artykule przykładzie zasiłki rodzinne z dodatkami nie będą przysługiwać już od 1 września 2025 r. (źródło: MRPiPS).

REKLAMA