REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku - na co uważać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z wieloma formalnościami, które towarzyszą nabywcy na każdym kroku. Na co powinniśmy uważać, kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym? Jak właściwie ocenić ryzyko inwestycji?

Krok pierwszy: Umowa rezerwacyjna

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna z reguły gwarantuje zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.

REKLAMA

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy najem

Zawarciu umowy rezerwacyjnej towarzyszy często zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości. Z chwilą podpisania umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny lokalu.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota uiszczona tytułem zaliczki (opłaty rezerwacyjnej) podlega zwrotowi, natomiast kwota uiszczona tytułem zadatku może podlegać zwrotowi na zasadach określonych w umowie rezerwacyjnej.

REKLAMA

Krok drugi: Przedwstępna umowa deweloperska

Przedwstępna umowa deweloperska może poprzedzać umowę deweloperską i powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy deweloperskiej. Na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli zachowana została forma aktu notarialnego, w razie niezawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie każda ze stron może domagać się zawarcia umowy deweloperskiej, również na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. W takim przypadku możliwe jest ewentualnie żądanie naprawienia szkody wywołanej niezawarciem umowy deweloperskiej.

Krok trzeci: Umowa deweloperska i jej zabezpieczenie

Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami. Warto w tym miejscu wskazać, że jeśli sprzedaż lokalu będzie następowała na rzecz podmiotu niemieszczącego się w tych ramach to znaczy przedsiębiorcy lub osoby prawnej - ochrona wynikająca z ustawy deweloperskiej nie będzie działała.

Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu (lub odpowiednio domu jednorodzinnego).

Zgodnie z ustawą, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przed pierwszą wpłatą nabywcy (zarówno w ramach umowy przedwstępnej deweloperskiej, jak i umowy deweloperskiej) - deweloper powinien otworzyć w banku tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty.

Dodatkową ochroną nabywcy może być gwarancja ubezpieczeniowa lub gwarancja bankowa, niemniej ich ustanowienie nie jest obligatoryjne.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, informując nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.

Co istotne, prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, tylko w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Różnica pomiędzy zamkniętym rachunkiem powierniczym, a otwartym rachunkiem powierniczym polega na tym, że w przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, natomiast w przypadku rachunku otwartego wypłaty są dokonywane na bieżącą, w miarę ukończenia kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, co podlega kontroli banku.

Krok czwarty: Termin przekazania nieruchomości

Umowa deweloperska powinna wskazywać termin realizacji przedsięwzięcia oraz datę przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, która najczęściej jest wskazywana jako data „nie później niż”. Deweloper jest w tym zakresie związany postanowieniami umowy deweloperskiej, a wszelkie uchybienie przez niego przyjętym w umowie terminom może być podstawą roszczeń odszkodowawczych nabywcy w przypadku, gdy ten spełnił ciążące na nim, wzajemne świadczenie, sprowadzające się z reguły do zapłaty pełnej ceny.

Krok piąty: Zarząd nieruchomością wspólną

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku powstaje jednocześnie część wspólna, służąca użytkowi wszystkich właścicieli lokali. Właściciele lokali obowiązani są do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Zagadnieniem wartym analizy jest kwestia administrowania przez dewelopera lub wybrany przez niego podmiot nieruchomością wspólną. Deweloper, który zamierza zarządzać nieruchomością wspólną, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty. W umowach deweloperskich często pojawiają się zatem zapisy, że kupujący wyraża zgodę na odpłatne administrowanie budynkiem przez dewelopera przez oznaczony czas, jednak legalność wprowadzania takich postanowień do treści umowy deweloperskiej jest dyskusyjna.

Krok szósty: Rękojmia za wady, gwarancja

Rękojmia za wady przysługuje względem każdej nabywanej rzeczy, w przeciwieństwie do gwarancji, którą należy zastrzec w umowie sprzedaży, aby wiązała zbywcę. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Okres obowiązywania gwarancji powinna regulować umowa.

Obydwa roszczenia, zarówno w zakresie rękojmi, jak i gwarancji, przysługują równolegle – to od nabywcy zależy, z którego roszczenia będzie korzystał. Opisanie różnic pomiędzy obydwiema instytucjami wykracza poza ramy tego artykułu, jednak w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że dochodzenie roszczeń w ramach gwarancji jest łatwiejsze, niż w przypadku rękojmi. Uzasadnia to fakt, że gwarancja chroni jakość produktu, natomiast w przypadku rękojmi niezbędnym będzie wykazanie, że wada istniała już w chwili przejścia własności na nabywcę.

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ulgi i zniżki podatkowe dla emerytów w 2026. Z jakich preferencji można skorzystać?

Przepisy prawa podatkowego są szczególnie skomplikowane i bardzo często się zmieniają, co sprawia, że ciężko za nimi nadążyć. Przewidują one jednak szereg rozmaitych ulg i preferencji dla emerytów. Warto zatem zapoznać się z ich zasadami, pozwalają one bowiem zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Wyjaśniamy, z jakich ulg mogą skorzystać emeryci i co zmieni się dla nich w 2026 roku?

Stopy procentowe NBP 2025: w październiku obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 7-8 października 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 9 października 2025 r. 4,50 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP nie była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy najczęściej oczekiwali właśnie takiej obniżki.

Zdradzeni emeryci? Wstrząsająca petycja żąda zwolnienia z PIT rodziców, którzy wychowali co najmniej dwoje dzieci – padają mocne oskarżenia wobec państwa i polityków

Do Sejmu trafiła petycja BKSP-155-X-651/25, której autorem jest Adam Nycz. Dokument dotyczy zwolnienia przychodów z tytułu otrzymywanych emerytur z ZUS przez rodziców, którzy wychowali co najmniej dwójkę dzieci, z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W październiku 2025 r. RPP obniżyła stopy procentowe. O ile i kiedy spadną raty kredytów?

W dniu 8 października 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny obniżyła stopy procentowe. Stopa referencyjna będzie wynosić od jutra (9 października) 4,5%. To oczywiście dobra wiadomość dla osób spłacających lub planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z wyliczeń Rankomat.pl wynika, że w przypadku kredytu na kwotę 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat rata spadnie o kolejne 83 zł. Łącznie, po czterech tegorocznych obniżkach, zmniejszy się o 458 zł – z 3 651 zł do 3 193 zł. Jeszcze większą obniżkę, bo wynoszącą 838 zł, można uzyskać poprzez refinansowanie kredytu z 2022 r. z oprocentowaniem 9%.

REKLAMA

273,00 złote dodatku do emerytury. Trzeba złożyć dokumenty, wypłata do 15 dnia miesiąca. Tym razem nie wypłaca ZUS

Po złożeniu tego wniosku emeryci mogą dostać co miesiąc dodatkowe świadczenie w wysokości 273 złotych. Trzeba spełnić określone warunki. Pieniędzy nie wypłaca ZUS, a trafiają one na konto do 15 dnia miesiąca.

Wojsko to nie tylko mundur, pieniądze i doświadczenie. Po zwolnieniu ze służby żołnierzom przysługują konkretne uprawnienia

Młodzi ludzie obecnie przychylniej niż przed laty patrzą na służbę wojskową. Do jej podjęcia zachęcają ich kampanie społeczne i warunki finansowe. Jednak jakie są pozostałe konsekwencje służby wojskowej dla późniejszej kariery cywilnej?

500+ dla seniora, wszystko co musisz wiedzieć o nowym świadczeniu. Wnioski można składać już od 3 listopada 2025 r.

Rząd w celu wykluczenia ubóstwa energetycznego wprowadził od 30 września ustawę o bonie ciepłowniczym oraz o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia wysokości cen energii elektrycznej. W związku z podwyżkami cen ogrzewania systemowego (nawet o 80-90%), ustawodawca postanowił wesprzeć najuboższe gospodarstwa. Jednocześnie ustawodawca scedował obsługę wniosków dot. bonu ciepłowniczego na gminy.

Pod domem pojawi się nowy (pomarańczowy) worek na odpady. Nie będzie już trzeba odbywać wycieczek do PSZOK-u

Niektóre miasta i gminy w Polsce decydują się na wprowadzenie nowego (pomarańczowego) worka na odpady – aby „ułatwić życie” swoim mieszkańcom (a zwłaszcza seniorom) zwalniając ich z konieczności wizyt w gminnych punktach selektywnego zbierania odpadów (tzw. PSZOK-ach) oraz aby zapobiec powstawaniu „dzikich” wysypisk odpadów na terenie miasta. Jest to rozwiązanie prospołeczne i proekologiczne, z którego mogą brać przykład również inne miasta i gminy w Polsce.

REKLAMA

W 2026 r. trzynasta pensja dla każdego etatowego pracownika na minimalnej płacy – otrzymaj nawet 5.379,20 zł więcej w skali roku

Od września 2025 r. są znane kwoty wynagrodzenia minimalnego miesięcznego oraz minimalnej stawki godzinowej. Jest pewien sposób aby zarabiać więcej będąc nadal tylko na minimalnej płacy – nawet o nieco więcej niż jedną dodatkową minimalną pensję w roku! Można otrzymać dodatkowo nawet 5.379,20 zł.

Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

REKLAMA