Umowa najmu lokali jest uregulowana niemieckim Kodeksie cywilnym (zwanym dalej jako BGB) – podobnie jak w Polsce - jako szczególna forma umowy najmu (§ 549 - 580a BGB).
Przepisy wprowadzają odmienną regulację w porównaniu do ogólnej regulacji umowy najmu i dzierżawy.
W tym artykule zawarte są uwagi tylko odnośnie prawa lokatora do obniżenia czynszu za mieszkanie (Mietminderung).
Zarówno § 536 BGB jak i art. 664 KC przewidują możliwość zmniejszenia czynszu, jeżeli rzecz wynajęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Poza tym § 536 BGB przewiduje, że odstępstwa od tej zasady na niekorzyść najemcy są nieważne. § 536 BGB stosuje się do wszystkich umów najmu.
Najemca jest na podstawie ustawy uprawniony do dokonania obniżenia czynszu.
Uprawnienie do obniżenia czynszu zakłada istnienie albo powstanie podczas użytkowania mieszkania wad. Nie każda wada uprawnia jednak do zmniejszenia czynszu. Zmniejszenie jest tylko wtedy dozwolone, jeżeli wada rzeczy ogranicza albo całkowicie wyłącza przydatność do umówionego celu.
Odpowiedzialność wynajemcy za wady jest niejako odpowiedzialnością z tytułu gwarancji.
Najemca musi bezzwłocznie powiadomić wynajemcę o wadzie. Bez powiadomienia wynajemcy najemca nie jest uprawniony do zmniejszenia czynszu. Wynajemca musi mieć możliwość usunięcia wady.
Lokator płaci miesięcznie nie tylko czynsz za mieszkanie, ale także wszystkie opłaty, które związane są z jego używaniem (dostaw energii, wody, odbiór ścieków, odpadów, podatek od nieruchomości itd.). Opłaty te są w Niemczech stosunkowo wysokie. Eksperci określają je z tego powodu jako „drugi czynsz”. Powstaje pytanie czy przy obniżeniu czynszu te dodatkowe opłaty są do uwzględnienia.
Rozstrzygnął ten problem Trybunał Związkowy dopiero w roku 2005 i orzekł, że zmniejszenie obejmuje zarówno czynsz jak i opłaty związane z używaniem mieszkania, a więc czynsz brutto.
Zmniejszenie czynszu związane jest z pewnym ryzykiem dla lokatora. Przy za wysokim zmniejszeniu ryzykuje on, jeżeli kwota zmniejszeń przekroczy dwa pełne czynsze, wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Przy tym ciężar dowodu odnośnie wad nałożony jest na lokatora.
Lokator ma możliwość płacenia pełnego czynszu z odpowiednim zastrzeżeniem.
Zobacz również: Prawo niemieckie a umowa sprzedaży
Jeżeli lokator reklamował wprawdzie wady, ale płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, to po upływie 6 miesięcy wygasa jego prawo do dochodzenia zmniejszeń za przeszłość.
Jeżeli ten okres przedłuża się dalej do 15 miesięcy, to jego uprawnienie całkowicie wygasa.
Także wynajemca traci swoje prawa, jeżeli bez zastrzeżeń nie dochodził swoich praw z tytułu zmniejszenia czynszu.
Największym problemem jest procentowe ustalenie wysokości obniżenia .
BGB i podobnie KC używają pojęć ogólnych, które stanowią, że obniżenie musi być odpowiednie do wad, które zmniejszają przydatność rzeczy, a więc mieszkania do jego użytku (§ 536 BGB, angemessen i podobnie art. 664 KC, odpowiednie).
Ustawa nie określa zatem, jakie obniżenie w konkretnym przypadku jest uzasadnione.
W Niemczech sporządzane są nieurzędowe zestawienia wyroków sądowych, które dotyczą obniżenia czynszu tzw. Mietminderungstabelle. Tabele te mają lokatorom służyć jako pomoc czy wskazówka do „ odpowiedniego” obniżenia czynszu.
Zaleca się jednak ostrożność przy korzystaniu z tych tabel, które można znaleźć także w Internecie. Wyroki sądowe dotyczą konkretnych przypadków. Np. brak ogrzewania i ciepłej wody w okresie zimowym może upoważniać lokatora w szczególnych przypadkach do niepłacenia w ogóle czynszu, a lecie tylko do obniżenia o 50%.
Pomocą prawną służą też miejscowe stowarzyszenia lokatorów (Mietverein), które pomagają za niewielkimi opłatami członkowskimi, lokatorom między innymi przy procentowym ustalaniu procentowego obniżania czynszu.
Obniżenie czynszu i i prawidłowość rozliczenia kosztów z korzystania z mieszkania są najbardziej kontrowersyjnymi sprawami prawa lokalowego w Niemczech.
Na marginesie: Pierwsze stowarzyszenie lokatorów utworzone zostało w Drezno już w 1868 roku.
Nie tylko lokatorzy są zorganizowani. Także wynajemcy mają swoje stowarzyszania (Vermieterverein), które doradzają ich prawnie przy konfliktach z lokatorami.
Polecamy serwis: Prawa konsumenta