Właściciele lokali, którzy zalegają z zapłatą należnych od nich opłat, to jeden z głównych problemów związanych z funkcjonowaniem Wspólnot Mieszkaniowych. Szczególnego znaczenia i wydźwięku nabiera ta okoliczność w przypadku tzw. wspólnot lokali użytkowych, które to lokale położone są w nieruchomościach znajdujących się w centrach dużych miast. Jest bowiem rzeczą oczywistą, iż są to lokale przeznaczone pod wynajem, a celem ich właścicieli jest osiąganie określonego z nich zysku. Destabilizacja finansowa, która powstaje w efekcie zalegania z opłatami w sposób negatywny wpływa na kondycję całej wspólnoty zmniejszając jednocześnie zainteresowanie osób trzecich wynajmowaniem takich lokali.
Chcesz otrzymywać więcej aktualnych informacji? Zapisz się na Newsletter!
Licytacyjna sprzedaż lokalu
Ustawodawca pospieszył z pomocą w tym zakresie, wprowadzając do systemu prawnego instytucję tzw. przymusowej sprzedaży lokalu zwanej również licytacyjną sprzedażą lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej uwl) czytamy, iż jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Lokale spółdzielcze w MdM w 2015 roku
Sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wg TK
Regulacja ta – jak ocenił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. akt SK 12/12) – jest nie tylko przydatna, ale wręcz konieczna na pewnym etapie rozwoju stosunków we wspólnocie dla ochrony porządku publicznego oraz praw i wolności pozostałych właścicieli lokali. Jej stosowanie jednak – wbrew powszechnej opinii – nie może nastąpić automatycznie. Sankcja wynikająca z powołanego wyżej przepisu ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Co to oznacza? Tyle, że jej zastosowanie uzależnione jest nie tylko od wysokości zaległej kwoty, ale i bezskuteczności wcześniejszych prób dochodzenia zaległych należności na zasadach ogólnych a także – jak podaje Trybunał we wspomnianym wyroku – od oceny rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej.
Te wszystkie okoliczności powodują, iż klientom Kancelarii warto zamiast wytaczania bądź co bądź ryzykownego i kosztownego procesu o nakazanie sprzedaży lokalu, którego właściciel nie reguluje należności wobec Wspólnoty doradzić nieco odmienne rozwiązanie.
Postępowanie upominawcze jako metoda dochodzenia zaległych opłat
Otóż wspólnota mieszkaniowa ma z mocy prawa (a w szczególności na podstawie art. 15 ust. 2 uwl) możliwość dochodzenia zaległych opłat w postępowaniu upominawczym. Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty stwierdzającego obowiązek zapłaty określonej sumy, nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, może wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik przeprowadza egzekucję z całego majątku dłużnika, którego jednym ze składników jest przecież ów lokal. Skierowanie wniosku w tym zakresie powoduje, iż już w ramach postępowania egzekucyjnego, bez konieczności inicjowania odrębnego procesu, może dojść do sprzedaży lokalu właściciela za długi.
Czy zatem zawsze warto prowadzić postępowanie o nakazanie sprzedaży lokalu w trybie art. 16 uwl? Nie jest to konieczne. Prawo gwarantuje bowiem szereg innych środków, których celem jest wyeliminowanie nierzetelnego właściciela lokalu ze wspólnoty.
Polecamy serwis: Sprawy urzędowe
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 z późn. zm).
Wyrok TK z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. akt SK 12/12).